Оформить договор купли-продажи квартиры в 2023 году
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформить договор купли-продажи квартиры в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Регистраци договора купли-продажи квартиры является обязательным пунктом сделки. Причем зарегистрировать рассматриваемый документ можно несколькими способами, и обратившись в разные организации. Рассмотрим каждый способ подробнее.
Подача документов на регистрацию права собственности
Обратившись в Росреестр или МФЦ. Чтобы зарегистрировать договор купли-продажи квартиры между физическими лицами это является наилучшим решением. Можно пойти в региональное отделение. Визит можно совершить самолично, или записаться на получение образца в определенное время через интернет. Так получите билет с номером электронной очереди, и как только она до вас дойдет, зайдете в отделение к нужному специалисту.
Сегодня стало возможно оформить документы, подав их на регистрацию не выходя из дома. Но сотрудник Росреестра приедет далеко не к каждому, кто захочет воспользоваться рассматриваемой услугой. Она доступна только для ветеранов ВОВ, инвалидов ВОВ, а также людей с инвалидностью первой и второй группы. И то, только если обозначенные группы лиц сами являются владельцами недвижимости. Уточнить возможность получения рассматриваемой услуги можно по телефону местного отделения Росреестра.
Отправив заявление на регистрацию и все документы почтой. Отправка образца происходит по адресу местного отделения Росреестра в виде заказного письма с описью вложений. Также обязательно должно быть уведомление о вручении документа.
Передать право нотариусу. Начиная с 2022 года, нотариус, который заверял сделку, может сам отправить документы на регистрацию в Росреестр. Участники сделки при этом могут никуда больше не идти, полностью доверившись специалисту.
Воспользовавшись онлайн формой регистрации. Несмотря на дистанционный формат оформления, иногда онлайн регистрация слишком сложная для понимания обычного человека, который никогда не сталкивался с подобным. Также рассматриваемый договор должен иметь электронные цифровые подписи участников, которые есть далеко не у всех людей. Именно потому пока этот образец регистрации используется крайне редко.
Что касается сроков регистрации, они зависят от того, какой именно формат был выбран для передачи документов. Обычно в Росреестре сделку зарегистрируют уже в течение семи дней (рабочих). Если обратитесь в МФЦ, срок рассмотрения немного затягивается, и составляет около девяти рабочих дней. Когда нотариус оформляет отправку документов через виртуальную форму, право собственности будет зарегистрировано в течение дня – максимум, на следующий день. Услуги нотариуса себя окупают, поскольку регистраторы уже не будут выполнять правовую экспертизу. Так что вы экономите существенный отрезок времени.
Когда регистрация закончена, получите физический экземпляр договора, где уже будет стоять штамп, свидетельствующий, что произошел переход права собственности. А также нужно оформить выписку из ЕГРН о подробностях процедуры.
Вот что нужно знать о договоре купли-продажи квартиры в 2023 году:
- Процедура составления договора купли-продажи квартиры в 2023 году законом не регламентирована, но есть несколько обязательных требований, которые нужно учитывать всем.
- В большинстве случаев хватит простой письменной формы. Если продавец несовершеннолетний, недееспособный или если продается доля в праве на квартиру – придется обратиться к нотариусу.
- Шаблон договора можно скачать бесплатно на РЕНОВАР.РУ.
- Заполнять шаблон договора нужно в полном соответствии с официальными документами на квартиру, чтобы не было ошибки.
- К договору рекомендуется составить передаточный акт, чтобы зафиксировать факт передачи квартиры и ключей покупателю. Это не обязательно, если в договоре есть пункт о том, что договор сам имеет силу акта приема-передачи.
Как составить договор купли-продажи
ДКП — важная вещь, особенно когда речь идет о многомиллионной сделке. Если вы не уверены в правильности оформления договора купли-продажи, проконсультируйтесь с юристом. При совершении сделки в Сбербанке вы можете получить профессиональную помощь при оформлении ДКП. Для этого обратитесь к сотруднику ипотечного центра СберБанка.
Если вы решили оформить договор самостоятельно или просто хотите лучше разбираться в вопросе, обратите внимание на следующее — в ДКП необходимо прописать стороны, объект покупки, стоимость и порядок оплаты, условия по передаче.
✓
Стороны. То есть все владельцы и покупатели недвижимости, которая продается.
✓
Предмет договора. Опишите его максимально подробно. Укажите адрес объекта недвижимости, тип (квартира, земельный участок, дом с земельным участком), размер (общая площадь квартиры, площадь земельного участка), кадастровый номер.
✓
Цена. В договоре обязательно нужно указать стоимость объекта. Стоимость должна быть указана в российских рублях.
✓
Источники средств. То есть деньги покупателя. Средства могу быть собственные или с привлечением ипотеки.
✓
Порядок оплаты. Вносится ли аванс или задаток до подписания договора, как и в какой срок передаются денежные средства: наличным способом, с использованием ячейки, безналичным переводом, с помощью сервиса безопасных расчетов Сбербанка.
Как составить договор купли продажи квартиры самостоятельно
Как правило, этим путем идут участники, профессионально владеющие всеми юридическими тонкостями и способные без чьего-либо участия составить ДКП и провести сделку. Однако, по данным опросов ведущих агентств недвижимости, около 10% граждан, не будучи специалистами, способны самостоятельно разобраться, как грамотно составить текст договора купли-продажи квартиры. Безусловно, для этого необходимо достаточно глубоко изучить все вопросы, связанные с подготовкой к сделке, ее проведением и регистрацией.
Полностью самостоятельной можно считать форму, при которой стороны используют образец договора с интернет-сайтов, в который вносят персональные данные и сведения об объекте сделки, и после подписания самостоятельно подают на регистрацию. Этот вариант является самым бюджетным, однако, выбирая его, необходимо понимать, что любой пункт может стать поводом для отказа в регистрации при несоответствии требованиям рег.палаты или предметом судебного разбирательства в дальнейшем, поэтому должен быть составлен максимально грамотно.
Важно! В конце статьи представлен верный образец договора купли-продажи квартиры со всеми нюансами.
Налог на подаренную недвижимость
Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2022 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.
Размер налога на дарение равен 13% от кадастровой стоимости “подарка”. При этом законодатель четко устанавливает сроки уплаты налога: до 30 апреля следующего года. Например, гражданин, не являющийся близким родственником дарителя, получил в дар квартиру 1 августа 2022 года. В данной случае он обязан передать декларацию формы 3-НДФЛ в налоговую службу по месту регистрации не позднее 30 апреля 2022 года.
В соответствии с п.4 ст.228 налог на дарение недвижимости должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным периодов (в случае выше приведенного примера — до 15 июля 2022 года).
Следует учесть, что не все одаряемые должны платить налог на недвижимость с физических лиц.
Нужно ли и обязательно ли заверять у нотариуса договор купли-продажи квартиры
Договор купли-продажи можно заключать в простой письменной форме, то есть без нотариального заверения. Главное, чтобы стороны поставили свои подписи под текстом документа. При этом важно соответствие участников сделки следующим требованиям:
- Полная свобода воли — не допускается давление на их решения, ни в моральной, ни в физической форме.
- Совершеннолетие либо эмансипированность ребенка 16–18 лет (подтвержденная решением органа опеки и попечительства или суда).
- Отсутствие психических заболеваний, препятствующих способности адекватно мыслить и четко понимать последствия совершаемых действий.
- Понимание сущности происходящего (лиц, находящихся в алкогольном, наркотическом опьянении либо под действием психотропных препаратов к заключению договора допускать нельзя).
Pиcки cдeлки c юpидичecким лицoм
Ecли нe yчecть ocoбeннocти cдeлки c opгaнизaциeй, дoгoвop кyпли-пpoдaжи мoгyт aннyлиpoвaть в cyдe. Пpaвo coбcтвeннocти вepнeтcя к пpeжнeмy влaдeльцy, a пoкyпaтeлю пpидeтcя взыcкивaть c нeгo дeньги.
Дoгoвop кyпли-пpoдaжи пoдпиcaл coтpyдник, y кoтopoгo нe былo нa этo пpaв. Oбычнo cдeлкy c нeдвижимocтью зaключaeт гeнepaльный диpeктop, диpeктop или пpeдceдaтeль пpaвлeния. Ecли дoкyмeнты пoдпиcывaeт дpyгoй coтpyдник, нaпpимep, глaвный бyxгaлтep — y нeгo дoлжнa быть дoвepeннocть.
Opгaнизaция — бaнкpoт. Ecли кoмпaния пpoxoдит пpoцeдypy бaнкpoтcтвa, ee имyщecтвo peaлизyют нa ayкциoнe, a выpyчeнными дeньгaми зaкpывaют дoлги. Нeкoтopыe фиpмы пытaютcя caмoвoльнo пpoдaть нeдвижимocть, нo кpeдитopы мoгyт ocпopить cдeлкy в cyдe.
Какие новшества ожидаются в РФ на рынке загородной недвижимости
В сфере ИЖС спрос в 2022 году упал до 80%, у девелоперов многоквартирных домов первичного рынка ситуация не лучше. Одним из драйверов продаж в следующем году станет семейная ипотека. Обычно о расширении жилищной площади задумываются после пополнения в семье. 6% по семейной ипотеке — это более выгодный вариант, чем 8% по льготной. К тому же новая программа охватывает семьи с двумя и более детьми уже независимо от даты рождения. Просто им должно быть менее 18 лет. Таким образом, условия по семейной ипотеке стали лучше. На этот момент обратил внимание владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
«Такие изменения не окажут существенного влияния на цены. Они подогреют спрос, но не настолько, чтобы это привело к росту цен на квартиры. Что же касается ИЖС, мы ожидаем снижение цен на 5-10% на дома эконом и стандартного класса. Это произойдет за счёт уменьшения стоимости строительных материалов», — рассказал Максим Лазовский.
Нарушение существенных условий договора купли-продажи жилого дома является основанием для судебного спора. В каждом случае судья изучает представленные документы и выносит решение, которое может быть как положительным, так и отрицательным.
А. просил расторгнуть сделку по продаже долей дома и участка. Причиной иска явилось то, что ответчиком не произведена оплата. Ногинский городской суд указал, что А. подписал акт передачи недвижимости. В акте содержался пункт о том, что истец полностью получил денежные средства за проданное имущество. В расторжении договора А. отказано.
Б. обратился в Кировский районный суд г. Екатеринбурга с иском о возврате суммы по договору купли-продажи. Истец купил жилой дом. При этом ответчик скрыл информацию о несовершеннолетних детях, прописанных по адресу. Требования Б. были удовлетворены. Кроме того, суд взыскал сумму компенсации морального вреда в пользу истца.
Регистрация купли-продажи квартиры в Росреестре
Для окончания перехода квартиры в собственность покупателя необходимо зарегистрировать переход права на нее в Росреестре — только после этого он становится ее полноправным владельцем. Сделать это можно при личном посещении как отделения самой службы, так и одного из многофункциональных центров (МФЦ), посредством почтового отправления или через интернет на сайте Росреестра. В последнем случае необходимо иметь усиленную квалифицированную электронную подпись.
Порядок оформления в общем случае одинаков:
- Собрать все необходимые документы. В их число входят паспорта продавца и покупателя, сам договор с передаточным актом и документы, указанные в нем как приложения, например, закладная, либо требуемые по закону.
- Написать заявления: продавец пишет заявление о регистрации перехода права, покупатель — о регистрации права. Если квартира приобретается за счет банковского кредита, дополнительно оформляется заявление о регистрации ипотеки. За детей младше 14 лет заявления пишут родители.
При непосредственном посещении территориального органа Росреестра можно составить заявления в нем, с чем помогут сотрудники службы.
- Если документы подаются в отделении Росреестра или МФЦ, то необходимо присутствие обоих участников или их представителей с нотариально заверенной доверенностью.
- Срок регистрации составит от 5 до 9 рабочих дней в зависимости от способа подачи.
Момент заключения договора купли-продажи недвижимости
По общему правилу договор считается заключенным, когда стороны соглашения договорились по всем его существенным условиям и соблюли предусмотренные гражданским законодательством порядок и форму. При продаже недвижимости участники сделки составляют и подписывают один документ (ст. 550 ГК). Его положения должны включать в себя все перечисленные ранее существенные условия.
Обычно Росреестр регистрирует переход права собственности от продавца к покупателю, а не сам договор. В таком случае он заключен, как только стороны поставили свои подписи (а организации еще и печати) на всех экземплярах документа. С этого времени приобретатель становится законным владельцем объекта и сможет распоряжаться им, как только регистрационный орган внесет соответствующие сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН).
Все договора по приобретению недвижимости должны иметь существенные условия, без которых он не будет соответствовать Гражданскому кодексу РФ, а также дополнительные условия.
Существенные условия Договора купли-продажи, обязательные для заполнения приведем ниже:
- Дата и место составления договора. Обязательно указываются в верхней части договора. Ставится дата на момент заключения договора и место его подписания.
- Стороны сделки. В ДКП о покупке недвижимости физические лица указываются с датой рождения, паспортными данными и пропиской. Юридические лица указывают наименование организации, ИНН, КПП, место нахождение юридического лица, кто действует от имени компании и на основании чего.
- Предмет договора купли продажи недвижимости. Раздел, которому следует уделить особое внимание и прописать всё очень внимательно. Также, возможно приложить и графическое расположение объекта недвижимости на плане. Для объекта недвижимости указывается кадастровый номер (при наличии ранее присвоенный, условный и инвентаризационный БТИ), адрес, площадь (можно указать жилую и нежилую). Далее указываем документ, на основании которого недвижимость получена в собственность продавцом (договор покупки, свидетельство о собственности, акт приема передачи), номер и дату регистрации права. Указываем откуда взято описание. Это может быть выписка из Единого государственного реестра недвижимости, свидетельство о собственности и указываем их номер и дату.
- Цена договора купли продажи недвижимости. Стоимость предмета договора (объекта недвижимости) обязательно прописывается цифрами и словами. Указывается кто, кому и за сколько передает объект недвижимости.
Предложение оспорить ограничения в суде
Независимые эксперты в области инвестиционной иммиграции уже предложили заинтересованным сторонам коллективно оспорить подобные изменения в иммиграционном законодательстве путем инициирования судебного разбирательства.
Причина в том, что нововведения радикально затрагивают право собственности и иные права граждан. Поправки в законодательство показывают, что турецкое правительство продвигает собственные интересы и предпочтения в отношении того, кто вправе / не вправе получать доход от программы экономического гражданства, ущемляя интересы слабо защищенных иммигрантов-инвесторов и иных заинтересованных сторон.
Это ущемление выражается, например, в том, что турецкие власти запретили более одного раза использовать определенный объект недвижимости для получения «Золотого паспорта». Следовательно, купив определенный объект и получив на основе сделки экономическое гражданства, новый собственник автоматически снизит инвестиционную привлекательность и, соответственно, ликвидность актива, поскольку не сможет перепродать его очередному претенденту на экономическое гражданство.
Переход прав на недвижимость и ее передача
В соответствии со ст. 28 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН. Форма выписки, состав включаемых в нее сведений, а также требования к ее формату в электронной форме определяются в соответствии со ст. 62 Закона N 218-ФЗ (Приказы Минэкономразвития России от 23.12.2015 N 968, от 20.06.2016 N 378, от 25.12.2015 N 975).
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК РФ).
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.
Обратите внимание! Договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества включены в предусмотренный ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ перечень оснований для осуществления государственной регистрации прав. Государственная регистрация перехода права собственности при отчуждении недвижимости на основании договора осуществляется по заявлению сторон договора (п. 3 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).
Если основанием для государственной регистрации перехода права является нотариально удостоверенная сделка, заявление о государственной регистрации может быть подано как любой стороной нотариально удостоверенной сделки, так и нотариусом либо его работником (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).