На землях под заселение разрешение на ИЖС брать не надо

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «На землях под заселение разрешение на ИЖС брать не надо». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Дачную амнистию продлили до 1 марта 2031 года. Это значит, что жилые и садовые дома можно оформлять упрощённо, не получая уведомление о соответствии параметров строительства. Дачная амнистия затрагивает земли с назначением ИЖС и ЛПХ (в границах населенного пункта), садовые участки и КПХ (крестьянско-фермерское хозяйство).

ИЖС включили в национальный проект «Жильё и городская среда»

Законы о строительстве и эксплуатации ИЖС развиваются вместе с интересом населения к загородному жилью. В нацпроекте «Жильё и городская среда» для ИЖС планируют:

• выделить 100 млн кв. м. земли для строительства;
• упростить процесс подключения частного жилья к инженерным сетям;
• опубликовать реестр типовых проектов;
• внедрить специальную ипотечную программу;
• к 2024 году запустить массовое ИЖС с электронным документооборотом — оформлять бумаги будет застройщик.

Продлена дачная амнистия и упрощена легализация старых домов

Также по дачной амнистии права на дома, построенные до 14 мая 1998 года, будет оформить гораздо проще. Часто владельцы такого жилья не могут оформить право собственности — по документам, они могут принадлежать уже не существующим совхозам или колхозам, а у хозяев может не быть никаких бумаг, подтверждающих право собственности.

Граждане, использующие такие дома для постоянного проживания, могут бесплатно получить участок, если он принадлежит государству или муниципалитету. Регистрация права собственности на участок и дом на нем будет осуществлена одновременно.

Условия оформления такого права:

• жильё должно быть в пределах населённого пункта;
• юридический собственник земли — государство или муниципалитет;
• право на владение домом подтверждается любым документом — справкой из БТИ, платёжными документами, чеками за коммунальные услуги.

Земельный участок под старым домом оформят, если уполномоченные службы подтвердят, что сооружение ещё находится на участке.

Граждане также могут упрощенно получить собственность на участки, которые были предоставлены им до 30 января 2001 года. Для этого необходимо предоставить в Росреестр любой документ, который подтверждает предоставление гражданину такого участка.

Зачем собственнику уведомлять местные власти о планируемом строительстве

Возводить дом самовольно, без ведома муниципалитета, с последующим узакониванием постройки в судебном порядке – это возможно, но лишь если не будет нарушений параметров и обоснованных возражений от собственников недвижимости по соседству.

В некоторых случаях узаконивать объект ИЖС в суде несколько проще, чем хлопотать с документами. Однако суд может в регистрации отказать, да и госпошлину придется платить довольно высокую, «имущественную» (ст.333.19, ч.1, п.1 Налогового кодекса). Поэтому лучше все же обратиться к администрации с уведомлением.

Следует заметить, что периодически продлеваемая «дачная амнистия» (ее новый «крайний» срок – 1 марта 2026 г.) позволяет собственнику оформить новостройку, соответствующую стандартам ИЖС, только лишь на основании подтвержденных прав владения землей под коттеджем и его технического плана. Т.е. подтверждать факт уведомления муниципалитета при этом порядке регистрации права собственности не нужно.

Тем не менее, норму уведомительного порядка строительства домов (жилых, садовых), установленную первой статьей закона за №340-ФЗ от 03.08.2018 г., никто не отменял. А значит собственнику земельного участка, намеревающемуся строиться и неуверенному в точной дате завершения постройки дома – в том плане, чтобы успеть до весны 2016-го – рациональнее будет документально закрепить факт уведомления, подготовив и направив в муниципальную администрацию соответствующий документ (об этом см. далее).

Как подать строительное уведомление, какие документы понадобятся

Адресатом уведомительного документа будет муниципальный орган власти, соответствующий территориальной принадлежности земельного участка. Достаточно созвониться с муниципалитетом и уточнить получателя. Заметим, что по многих муниципальных образованиях установлен определенный порядок обращения с уведомлением о строительстве, описываемый в постановлениях и нормативных документах местных властей.

Документы, которые следует направить властям вместе с уведомлением о строительстве:

• гражданский паспорт (копия). Если уведомление направляется по доверенности, необходима ее копия**;

• кадастровый номер участка, принадлежащего собственнику-застройщику***;

• подтверждение права собственности по земельному участку, либо договор на него (копии). Эти сведения потребуются, если по каким-либо причинам они отсутствуют в ЕГРН.

УВЕДОМЛЕНИЕ О НЕСООТВЕТСТВИИ

Уведомление о несоответствии построенных или реконструированных объектов ИЖС требованиям законодательства о градостроительной деятельности направляется только в случаях, если:

1) в результате проведенной проверки уполномоченным на выдачу разрешения органом выявлено несоответствие параметров объекта ИЖС предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (ОКС), установленным правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), документацией по планировке территории (документацией по ПТ) или обязательным требованиям к параметрам ОКС, установленным ГрК и другими федеральными законами;

2) внешний облик объекта ИЖС не соответствует описанию внешнего облика такого объекта:

• являющемуся приложением к уведомлению о планируемом строительстве;
• типовому архитектурному решению, указанному в уведомлении о планируемом строительстве;
• застройщику было направлено уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта установленным параметрам и (или) недопустимости его размещения на земельном участке по основанию, что от органа в области ОКН поступило уведомление о несоответствии описания внешнего облика объекта ИЖС предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям ОКС, установленным градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, в случае строительства или реконструкции объекта в границах такой зоны;

ПЕРЕХОДНЫЙ ПЕРИОД ПОСЛЕДНИХ ИЗМЕНЕНИЙ

Конечно, для перехода на новый порядок согласования ввода в эксплуатацию объектов ИЖС законодатель предусмотрел переходный период. В соответствии со ст. 16 ФЗ N 340 в случае, если заявление о выдаче разрешения на строительство объекта ИЖС подано до 3 августа 2018 года, а также разрешение на строительство объекта ИЖС получено до 3 августа 2018 года, то получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется. В данном случае сведения об объекте, за исключением сведений о местоположении объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке и его площади, указываются в техническом плане на основании полученного разрешения на строительство и проектной документации такого объекта (при ее наличии) либо декларации об объекте недвижимости. Об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС застройщик уведомляет уполномоченный орган, выдавший разрешение на строительство такого объекта. Рассмотрение уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС осуществляется по правилам, предусмотренным статьей 55 ГрК РФ о выдаче разрешения на ввод (в редакции измененного Федерального закона). При этом направление уведомления о несоответствии построенного или реконструированного объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности допускается только в случае несоответствия такого объекта требованиям разрешения на строительство.

Правообладатель дачного или садового земельного участка, правообладатель земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта, на которых до 3 августа 2018 года начато строительство или реконструкция жилого объекта, вправе до 1 марта 2019 года направить в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого объекта. В этом случае будет применяться порядок, предусмотренный положениями статьи 51.1 ГрК РФ о подаче уведомления о планируемом строительстве или реконструкции, а также положениями статьи 55 ГрК РФ о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (в редакции измененного Федерального закона). В таком случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

Еще раз обращаем внимание, что в случае, если до 3 августа 2018 года начаты работы по сносу объекта ИЖС, не связанные со строительством или реконструкцией объекта капитального строительства на месте снесенного объекта, разработка проекта организации работ по сносу объекта и направление уведомления о начале таких работ по сносу объекта ИЖС не требуются.

Получение разрешения на строительство

Получение разрешения на строительство частного дома невозможно без градостроительного плана земельного участка. Градостроительный план выдается для того. чтобы обеспечить субъекты градостроительной деятельности информацией, которая необходима для архитектурно-строительного проектирования, любого строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка. В градостроительном плане обычно содержится информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях охранных зон, ограничениях по строительству и параметрах застройки, проходящих коммуникациях (ЛЭП, газопровод, водопровод). На чертежах обычно отражают минимальные отступы от границ участка и выделяют место, где можно начинать строительство дома, его допустимые размеры и высоту.

Когда суд может отказать?

Судебное решение может быть прямо противоположным исковому заявлению и самострой обязуют снести. Суд откажет в удовлетворении исковых требований в случае, если самострой нарушает любое из нижеуказанных положений:

1. Назначение сооружения не соответствуют целевому назначению земли.
2. Нарушают нормы СНиП и пожарной безопасности.
3. Не вписывается в ландшафт территории, находящейся на балансе муниципалитета.
4. Нарушает права третьих лиц (например, заходит на участок, принадлежащий третьему лицу).

Верховный же суд заявил, что сам факт того, что сооружение является самостроем не может стать причиной в отказе от удовлетворения исковых требований.

И для того, чтобы получить разрешение на регистрацию права собственности необходимо будет тщательно подготовиться к рассмотрению дела в суде, проработать доказательную базу и проработать позицию по отстаиванию законных прав на легализацию самостроя (если, конечно, они законны).

Суд не примет решение снести постройку в тех случаях, если она не нарушает следующие НПА:

• ст. 304 ГК РФ – право на защиту прав собственности;
• постройка не является недвижимостью — п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 от 29.04.2010;
• постройка легализована в соответствии с п.3 ГК РФ ;
• собственник не знал и не мог знать, что его постройка нарушает ограничения на строительство, касающиеся его земельного участка п.1 ГК РФ 222;
• право собственности на постройку зарегистрировано до 01.09.2018;
• собственнику принадлежит территория, на которой возведено строение.

В любых других случаях решение может быть пересмотрено в апелляционных судах разной инстанции.

Законодательство о градостроительной деятельности и изданные в соответствии с ним нормативные правовые акты основываются на следующих принципах:

• 1) обеспечение устойчивого развития территорий на основе территориального планирования и градостроительного зонирования;
• 2) обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности;
• 3) обеспечение инвалидам условий для беспрепятственного доступа к объектам социального и иного назначения;
• 4) осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории;
• 5) участие граждан и их объединений в осуществлении градостроительной деятельности, обеспечение свободы такого участия;
• 6) ответственность органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления за обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности человека;
• 7) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов;
• 8) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам;
• 9) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности;
• 10) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий;
• 10.1) единство требований к порядку осуществления взаимодействия субъектов градостроительных отношений, указанных в статье 5 настоящего Кодекса;
• 11) ответственность за нарушение законодательства о градостроительной деятельности;
• 12) возмещение вреда, причиненного физическим, юридическим лицам в результате нарушений требований законодательства о градостроительной деятельности, в полном объеме.

Преимущества и недостатки

Плюсы жилищного строительства:

Предоставление земельных участков	В отношении отдельных граждан бесплатно
Такая категория участвует в программах благоустройства	городских территорий
Имеющиеся коммуникации в населенном пункте	поэтому можно подключиться к сетям в короткие сроки

Минусы:

Недешевая цена земли	в случае оформления договора купли-продажи с местной администрацией
Высокий налог на имущество	По сравнению с налогом категории земель, предназначенных для ведения сельскохозяйственной деятельности, т.е. имущественный налог в отношении ЗУ под индивидуальное строительство рассчитывается в зависимости от кадастровой стоимости
В течение 5 лет на участке нужно возвести объект недвижимости	иначе участок подлежит принудительному выкупу муниципалитетом
Земля и строения, расположенные на нем	Должны отвечать строительным и другим нормам и правилам, согласно действующему законодательству
Самовольные постройки	являются незаконными, и могут быть снесены по решению суда. Кроме того, на собственника может быть наложен денежный штраф

Разрешение на строительство

Пункт 1 определяет понятие разрешения на строительные работы. Это документ, который подтверждает соответствие проектных документов условиям градостроительного регламента, проекту межевания земли и проекту ее планировки. Разрешение позволяет начать строительные или реконструкционные работы. Если на земельный участок градостроительный регламент не действует, разрешение будет являться подтверждением соответствия проектных документов параметрам объекта капстроительства на этом участке (пункт 1.1 этой статьи).

Строительные и реставрационные работы должны выполняться исключительно после получения разрешения на строительство.

Если конкретный случай исключения не описан в этой статье, п. 2.

Согласно пункту 3, разрешение не выдается, если нет правил застройки и землепользования. Исключение составляют объекты строительства и реконструкции, имеющие федеральное значение, объекты капстроительства на территориях, на которые не действуют градостроительные регламенты (или не установлены), муниципальные объекты и т. д.

Пункт 3.1 статьи регламентирует выдачу разрешения на строительство, если земельный участок передан для всестороннего освоения территории. Разрешение может быть выдано только после образования из этого участка новых участков в соответствии с проектом межевания или планировки.

Немного о приобретении прав на землю без аукциона

А теперь немного полезной информации, которой нечасто делятся с гражданами чиновники земельных ведомств.

Существует возможность без аукциона приобрести участок земли под жилой дом или личное подсобное хозяйство на территории населенного пункта, а также под постройку садового дома.

Речь здесь идет о получении права на землю без торгов – так называемом «предварительном согласовании предоставления участка земли».

Получить такое согласование можно без посторонней помощи – для этого не потребуется юридического сопровождения, участия кадастровых специалистов или иных посреднических услуг. От заявителя потребуется только желание и немного терпения – вся манипуляции займут около 3 месяцев.

Зато, если решение будет принять в пользу заявителя, он сможет беспрепятственно приобрести землю без аукциона. Причем, этим правом потенциальный застройщик сможет воспользоваться в течение 2 лет с момента получения согласования.

Перечень необходимых документов, которые нужно приложить к уведомлению

Как правило, дополнять уведомление какими-либо документами не нужно. Но при определенных обстоятельствах приложения все же потребуются. Ниже подробно разобраны такие ситуации (их всего четыре):

1. Регистрация прав на участок в ЕГРН (Едином госреестре недвижимости) не проведена. Тогда уведомление нужно сопроводить правоустанавливающими документами на землю. Информация о регистрации прав в ЕГРН доступна в сети интернет – достаточно просто взять выписку на сайте Росреестра;
2. Подача уведомления не самим застройщиком, а его законным представителем. В этом случае к уведомлению прикладывают документ, подтверждающий, что представитель наделен необходимыми полномочиями. Как правило, в роли такого документа выступает доверенность, заверенная нотариусом;
3. Подача уведомления застройщиком – юридическим лицом, зарегистрированным в другой стране. Уведомление должно дополняться документами о госрегистрации юрлица в соответствии с законами иностранного государства. Документы должны быть переведены на русский язык и заверены нотариусом;
4. Расположение участка на исторической территории уровня государства или субъекта Федерации. При этом застройщик не представил в пункте 3.4. информации о типовом архитектурном решении. В качестве приложения подается описание облика будущего жилого или садового дома.

Если ни одного из перечисленных обстоятельств не у застройщика не возникло, приложения к уведомлению не нужно – заполнение можно считать законченным после указания почтового и электронного адреса.

Требования к строительству дома на земельном участке ИЖС

Требования к высотности дома:

• Не более 3 этажей;
• Не выше 20 метров;

Требования к помещениям в доме:

• Площадь гостиной — от 12 квадратных метров;
• Площадь спальной комнаты — от 8 квадратных метров;
• Площадь прихожей — от 1,8 квадратных метров;
• Площадь кухни — от 6 квадратных метров;
• Площадь санузла — от 1 квадратного метра;
• Высота потолков — от 2,5 метров;
• Ширина лестниц — от 0,9 метров;
• Высота подвального этажа — от 2 метров.

Требования к расположению дома:

• Деревянные дома должны располагаться на расстоянии 15 метров от соседнего дома;
• Кирпичные дома с деревянными перегородками должны располагаться на расстоянии 8 метров от соседнего дома;
• Кирпичные дома должны располагаться на расстоянии 6 метров от соседнего дома.
• Расстояние от фундамента дома до дороги — от 5 метров;
• Расстояние от дома до проезда на другие территории — от 3 метров;
• Расстояние от дома до границы будущего забора — от 3 метров;
• Дом должен располагаться на расстоянии 4 метров до подсобных строений;
• Дом должен располагаться на расстоянии 12 метров от туалета, выгребной ямы или сарая для животных;
• Дом должен располагаться на расстоянии 5 метров от бани.

Другие важные моменты:

• Дом не делим на самостоятельные объекты недвижимости;
• В доме могут находиться вспомогательные помещения для бытовых нужд;
• Гараж может размещаться внутри частного дома;
• В подвале нельзя организовывать жилые помещения.

Земельные участки под ИЖС: как сделать правильный выбор

Российское законодательство предусматривает несколько категорий земель, каждая из которых имеет определенный вид разрешенного использования. Для тех, кто решился на возведение отдельно стоящего жилого загородного дома, наиболее подходит категория – земли населенных пунктов, не имеющие ограничений в области градостроительства. Поэтому, выбирая земельные участки под ИЖС, в первую очередь, необходимо выяснить категорию и назначение использования земли, в частности, наличие возможности возведения жилого дома для временного или постоянного проживания с получением почтового адреса и официальной регистрацией либо отсутствие такой возможности.

В соответствии с п. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ земли с разрешенным использованием под ИЖС, относящиеся к категории земли населенных пунктов, не предусматривают возможность возведения на них высотных многоподъездных жилых объектов с дальнейшей продажей в них квартир.

Поэтапная выдача разрешительных документов на строительство дома

В новых изменениях Гражданского Кодекса закреплено положение о возможности выдачи разрешения на каждый последующий этап возведения здания. Это важно для застройщиков, причем понятие этапа включает в себя широкий круг строительных видов деятельности. Вначале может быть демонтаж старых капитальных строений, затем последует нулевой цикл с подвалом и фундаментными конструкциями, за ним строительство каркаса, кровли, отделочные работы.

Для выдачи разрешения на каждый конкретный этап возведения правительство определило состав работ, который приходится на начальный, промежуточный и конечный промежутки. Это касается капитального строительства и перестройки зданий и сооружений.

Следует учитывать тот факт, что не всегда является аргументированной подготовка проекта на отдельные промежутки строительных работ. Это становится целесообразным при условии, что следующий этап работ не повлияет на безопасность работ предыдущего промежутка возведения.

Для размещения частного дома, предназначенного для постоянного проживания, используют поселение ИЖС, что это, мы уже выяснили. Так называют ЗУ, расположенный в пределах населенного пункта, предназначенный для индивидуального жилищного строительства.

Целевое назначение земли под ИЖС регламентировано на законодательном уровне. Рассматриваемый надел можно использовать, для:

• возведения на нем объекта ИЖС (частного дома, предназначенного для постоянного проживания одного человека или одной семьи, не подлежащего для дальнейшего раздела на квартиры);
• размещения гаража, прилегающего к частному дому, используемому исключительно для личных нужд;
• организации огорода (земельного пространства, предназначенного для выращивания сельскохозяйственных культур);
• расположения хозяйственных построек.

Похожие записи:

• Нужна ли виза на Кипр россиянам и как ее самостоятельно получить
• Программа Молодая семья в Дагестане и Махачкале в 2023 году
• Минимальный стаж для выхода на пенсию в 2023 году