Аренда с правом последующего выкупа — что это за схема

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда с правом последующего выкупа — что это за схема». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Участниками договора аренды земли с выкупом могут быть физические, юридические лица Российской Федерации, которым законодательством не запрещается проведение такой сделки. В статье 550 Гражданского Кодекса оговорено, что законной признается лишь письменная форма продажи недвижимости. Несоблюдение этого делает сделку недействительной.

Порядок заключения договора аренды с правом выкупа земельного участка

Составляя договор аренды земли с последующим выкупом, сторонам необходимо точно указать кто и на каких правах выступает в этой сделке. Немаловажно проверить взаимные полномочия сторон на предмет их соответствия текущему моменту времени. Для этого у представителя собственника необходимо получить заверенную копию доверенности. Выписка из ЕГРЮЛ удостоверит полномочия генерального директора. При крупных сделках юрлиц, необходимо обратить внимание есть ли необходимость их одобрения общим собранием совладельцев, советом директоров и отметить это в договоре.

Прочие условия договора аренды земли с последующим выкупом: образец заполнения

Оформляя договор аренды земельного участка с последующим выкупом в нем необходимо подробно прописать права, обязанности обеих сторон сделки. Также указать конкретную ответственность и размеры штрафных санкций в случае несоблюдения положений настоящего документа. В нем также подробно прописываются основания, процедура расторжения.

Для облегчения разрешения споров, возникающих между сторонами, в договоре оговаривается порядок предъявления претензий, сроки их рассмотрения. При невозможности досудебного устранения конфликта он разрешается судом. В документе также указывается освобождение от ответственности сторон в случае действия непреодолимых сил, оговариваются сроки информирования.

В договоре аренды земли с выкупом необходимо также указать список приложений, предоставляемых сторонами. При наличии на участке построек, оборудования прилагается их перечень, подробное описание, характеристики.

Все эти и многие другие условия настроиваются онлайн на конструкторе договора аренды земельного участка посредством веб-технологии «Prosto DOCS».

ДОГОВОР АРЕНДЫ С ПРАВОМ ВЫКУПА

г. «» 2023 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в пользование следующее имущество: . Итого в аренду передается указанное имущество на сумму рублей.
2. Арендатору передаются закрепленные за государственным предприятием средства образованных на нем фондов в полном объеме по состоянию на .
3. Арендатору передаются числящиеся за ним на момент передачи запасы сырья, материалов, незавершенное производство и готовая продукция.
4. Указанное имущество будет использоваться для .
5. Имущество считается переданным в аренду с момента заключения настоящего договора или с момента приобретения арендным предприятием прав юридического лица.
6. Арендатор обязуется своевременно производить арендные платежи согласно прилагаемому расчету в общей сумме рублей в год. Перечисление арендных платежей внутри хозяйственного года производится ежеквартально равными долями (не позднее 10-го числа второго месяца следующего квартала) на расчетный счет Арендодателя. За просрочку платежей на срок более месяца Арендатор уплачивает штраф в размере % суммы очередного платежа.
7. Размера арендной платы могут изменяться по соглашению сторон раз в пять лет. Они могут быть пересмотрены досрочно по требованию одной из сторон в случае изменения устанавливаемых в централизованном порядке цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательством.
8. На основные средства, приобретенные за счет средств Арендатора, амортизационные отчисления не производятся.
9. Арендодатель обязуется передать Арендатору фонда и лимиты на продукцию, а также принимает другие необходимые меры, обеспечивающие выполнение государственного заказа. Арендодатель сдает имущество в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию. В случае уклонения от передачи сданного имущества Арендодатель уплачивает Арендатору штраф в размере % стоимости имущества.
10. Арендатор обязуется:
    • исполнять государственный заказ в объеме, не превышающем государственный заказ, принятый на год сдачи в аренду государственного предприятия;
    • использовать арендованное имущество по его прямому назначению с целью решения стоящих перед ним задач;
    • содержать имущество в полной исправности;
    • своевременно производить текущий ремонт и капитальный ремонт арендуемых производственных фондов за счет собственных средств.
11. Арендатор несет ответственность за порчу арендуемых средств производства.
12. Если Арендатор по окончании действия договора возвращает имущество в состоянии хуже полученного им по настоящему договору, то он возмещает причиненный ущерб в соответствии с действующим законодательством.
13. Изменение условий договора, его расторжение и прекращение действия возможны только по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению Госарбитража в случаях нарушения другой стороной условий договора.
14. Арендованное имущество может сдаваться в субаренду Арендатором только с письменного согласия Арендодателя.
15. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды, изменение и расторжение договора в одностороннем порядке виновная сторона возмещает причиненные убытки, в том числе и упущенную выгоду (помимо предусмотренных настоящим договором штрафных санкций), в соответствии с действующим законодательством.
16. Взаимоотношения сторон, не урегулированные настоящим договором, регламентируются действующим законодательством.
17. Споры, вытекающие из настоящего договора аренды, рассматриваются органами Государственного арбитража.
18. Срок аренды устанавливается на лет с «»2023г. по «»2023г.
19. Имущество переходит в собственность Арендатора, если он внес Арендодателю всю причитающуюся ему арендную плату со стоимости сданного на полный амортизационный рок имущества, а также внес Арендодателю арендные платежи с остаточной стоимости имущества, аренда которого согласно договору прекращена до завершения амортизационного срока.
20. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющий одинаковую юридическую силу.

Как оформить выкуп арендуемого участка – пошаговая инструкция

Для оформления выкупа арендуемого участка необходимо обратиться в территориальный орган исполнительной власти или в муниципалитет. Действовать нужно согласно алгоритму:

1. Предоставить общегражданский паспорт (свидетельство о постановке на учет для организаций), межевой план, выписку из ЕГРН и договор аренды.
2. Независимый оценщик устанавливает выкупную цену земли.
3. Получение в муниципалитете постановления о передаче участка в частную стоимость. В документе прописывается стоимость выкупа.
4. Заявление с указанием просьбы передать конкретный участок в собственность за определенную плату.
5. Подписание договора купли-продажи и перечисление оплаты.
6. Оформление акта приема-передачи.
7. Регистрация перехода права собственности в Росреестре.
8. Получение выписки из ЕГРН.

Существует установленная форма заявления на передачу участка в частную собственность за определенную плату. Оно пишется на имя главы муниципалитета. В тексте обязательно нужно указать адрес, площадь, целевое назначение, категорию земли и кадастровый номер. Также прописывается согласие на обработку персональных данных.

Договор аренды земельного участка с правом выкупа — Юр-консультация

• Предоставление имущества и его возврат. Стороны должны определить, каким образом стороны будут передавать имущество, а также каким образом, арендатор будет передать его обратно в собственность арендодателю. Необходимо также указать, каким образом будет возмещаться ущерб, который будет нанесен объектам в процессе из временного использования;
• Платежи и расчеты. Должны быть указаны сведения о стоимости аренды, а также о том, каким образом должны быть внесены средства и крайний срок их внесения. Дополнительно стороны должны согласовать процедуру оплаты коммунальных расходов;
• Ответственность сторон. Таким положением стороны должны определить, какие меры ответственности могут быть применены к одной из сторон в том случае, когда она нарушит положения подписанного договора.

• Преамбула. В нее необходимо вписать данные о дате и месте составления и подписания документа;
• Предмет договора аренды земли и жилого дома. В этом пункте необходимо указать все сведения, как о самом доме, так и о земельном участке, который будет передан арендатору. Указывается их месторасположение, площадь, кадастровые и технические характеристики;
• Срок аренды. В этом пункте должен быть определен срок, на который стороны заключили соглашение. Он определяется сторонами самостоятельно. Обратите внимание на то, что если период аренды превышает один год, то соглашение должно быть зарегистрировано в Росреестре;

1. По истечении этого срока стороны договариваются о выкупе имущества.
2. Составляется дополнительное соглашение в письменном виде.
3. Учитываются нормы, регулирующие процедуры по покупке, продаже жилья.
4. Арендная плата, производимая за арендный срок, может быть включена в стоимость жилья.
5. После передачи имущественных прав обращаются к регистратору. Это нужно для того, чтобы зафиксировать изменения в государственном реестре.
6. При расторжении договора необходимо уведомить арендодателя за 3 месяца.

   Это указано в п. 2 ст. 610 ГК РФ.

7. Документ должен соответствовать требованиям законодательства Российской Федерации.

• размер площади;
• территориальное расположение;
• целевое назначение земли;
• разрешение на использование;
• характеристика границ;
• информация о дополнительной недвижимости, находящейся на земле.

Необходимо знать! Дачный дом арендуется как земельный участок, а коммерческое предприятие использует стандартный договор.

Аренда земельного участка: кто имеет право получить землю в собственность

Оформление арендуемого земельного надела в собственность их временного пользователя – арендатора, закреплено правовыми нормами, в частности ст. 39.9, 39.18, 39.20 Земельного кодекса РФ, а также другими законодательными актами муниципального и федерального уровня.

Их выполнение обеспечивает законный доступ широкого слоя населения страны к земельным ресурсам для полного удовлетворения своих потребностей в приобретении более комфортного жилья и возможности по занятию крестьянским и фермерским трудом.

По общей процедуре, для исключения коррупционной составляющей в процессах продажи и покупки арендуемых земель, их выкуп производится с использованием торгов (аукционов). Цена земли на торгах определяется как максимальная стоимость, предложенная участниками.

Однако тема нашей статьи посвящена выкупу земли из аренды у администрации города без проведения торгов. В народе эту процедуру еще называют приватизация земельного участка.

Итак, как же на практике осуществить указанную процедуру и у кого есть такое право?

Не будем вдаваться в подробности, как и кто, может приобрести земли у государства без проведения торгов, остановимся именно на ситуациях когда земля в аренде.

Земельный кодекс, говорит о том, что перевести участок земли из аренды в свою личную собственность вправе любое лицо, который соответствует определённым критериям.

Действующим законодательством определен порядок выкупа и перевода земельного участка на другого собственника. Прежде всего, инициатор должен иметь на руках договор аренды, по условиям которого возможно в последующем покупать занимаемую территорию. Следующим шагом станет обращение в регистрирующую инстанцию, которая выдаст инициатору документы, с указанием технических характеристик участка. После этого необходимо оформить заявление и направить его собственнику.

К обращению нужно приложить план арендуемой земельной территории. После представления необходимой документации, бюджетная инстанция, которая является владельцем участка, рассмотрит заявление и вынесет решение. В случае положительного ответа инициатор получит на руки постановление, с указанием стоимости территории. После этого заключается договор купли-продажи. В завершении нужно будет оплатить пошлину, переоформить участок и зарегистрировать соглашение в государственном порядке. Итогом указанной процедуры станет выдача свидетельства о праве собственности.

Как оформить выкуп арендуемого участка – пошаговая инструкция

Для оформления выкупа арендуемого участка необходимо обратиться в территориальный орган исполнительной власти или в муниципалитет. Действовать нужно согласно алгоритму:

1. Предоставить общегражданский паспорт (свидетельство о постановке на учет для организаций), межевой план, выписку из ЕГРН и договор аренды.
2. Независимый оценщик устанавливает выкупную цену земли.
3. Получение в муниципалитете постановления о передаче участка в частную стоимость. В документе прописывается стоимость выкупа.
4. Заявление с указанием просьбы передать конкретный участок в собственность за определенную плату.
5. Подписание договора купли-продажи и перечисление оплаты.
6. Оформление акта приема-передачи.
7. Регистрация перехода права собственности в Росреестре.
8. Получение выписки из ЕГРН.

Существует установленная форма заявления на передачу участка в частную собственность за определенную плату. Оно пишется на имя главы муниципалитета. В тексте обязательно нужно указать адрес, площадь, целевое назначение, категорию земли и кадастровый номер. Также прописывается согласие на обработку персональных данных.

Отличия при найме земли у государства и муниципалитета

Органы законодательной власти разграничивают государственные и муниципальные земельные наделы. Но особых отличительных особенностей в самой процедуре заключения договоров нет. Отличается процесс аренды участков лишь некоторыми деталями.

ВАЖНО! Земли сельскохозяйственного назначения принадлежат преимущественно государству, а территории, предназначенные под индивидуальное частное строительство, находятся у администрации населенных пунктов.

В связи с этим разграничением могут возникнуть вопросы о видах целевого использования земель, а также определения стоимости аренды используемых территорий.

Устанавливает общие нормы, которые регламентируют процесс аренды земельных участков у муниципальных образований и государства Земельный кодекс.

Кто может это сделать?

Арендованная земля может быть использована только по назначению. Распоряжаться ей нельзя. Законодательством предусмотрена возможность досрочного расторжения договора. Собственник имеет прав распоряжаться участком по своему усмотрению.

Выкуп земельного участка, находящегося в аренде, в личную собственность возможен не только для физических лиц, но и для компаний. Этот процесс легче осуществить, если на земле есть постройки, которые оформлены в собственность. Если они отсутствуют, то землю можно купить с аукциона. Но в нем могут участвовать и другие претенденты, что сокращает шансы на успех.

Выделяют несколько условий, необходимых для перевода земли в собственность:

• пользование участком на протяжении длительного времени;
• наследуемое пожизненное владение;
• имеющийся договор аренды.

Каким может быть целевое назначение земли

Немаловажное значение имеет категория земли и виды ее использования. Не стоит надеяться на то, что в результате аренды или после приобретения удастся снять имеющиеся ограничения и перевести надел в другую категорию. Потенциальному арендатору следует четко представляться себе цели и задачи, послужившие причиной наема.

Участки предназначаются для:

• садового товарищества, что не помешает построить капитальный дом;
• посадки огородных культур и возможности возвести лишь хозяйственные постройки;
• индивидуального жилищного строительства, куда раньше входили дачные поселки и кооперативы;
• разведения различных пород птиц и животных (запрет не позволяет выстроить жилой дом, разрешено возводить лишь хозяйственные объекты);
• развития своего фермерского хозяйства;
• проведения различных работ сельскохозяйственного назначения.

Как заключается договор аренды с правом выкупа земельного участка

Желание арендовать надел с правом выкупа вполне законно, но следует уделить пристальное внимание процессу подготовки, подразделенному на несколько этапов.

К первому относится:

• Поиск наиболее подходящего участка и сбор полной информации о собственнике. Удобно использовать кадастровую карту в официальном портале. Необходимые сведения несложно почерпнуть из справки. Ее выдает росреестр. Электронная услуга стоит 250 рублей, расширенная справка обойдется в 600 рублей.
• Если не удается выяснить характеристики и статус земли, надо обратиться в местную администрацию, которая подтвердит пригодность для проживания и использования. Сюда же подается заявление о предварительном согласовании и выясняется способ заключения соглашения, предусматривающий также проведение торгов.
• Арендодатель в лице администрации дает разрешение, но нередко участок еще не поставлен на кадастровый учет. Инженер производит замеры на месте, чтобы подготовить план межевания и акт о границах. Его подписывают в обязательном порядке собственники близлежащих участков.
• Когда дело касается частного лица или компании, являющейся собственником, происходит упрощенное заключение двусторонней сделки. Разумеется кадастровые документы и свидетельство о праве собственности уже должны быть оформлены и зарегистрированы.
• После подачи заявления на подготовку договора отводится до 30 дней, позволяющих проработать все пункты и достичь компромисса.
• Подписанный договор не требует нотариального заверения, поскольку он будет зарегистрирован в реестре.

Аренда с правом последующего выкупа нежилых помещений: особенности

Правовые особенности оформления нежилых помещений. Это возможность прекращения арендной платы сразу же после выплаты всей стоимости имущества. Обычно это происходит после внесения последнего взноса и не позднее регистрации нового собственника.

Оплата после оформления права собственности происходит по предварительной договоренности сторон. Хотя это правило не распространяется на муниципальную или государственную собственность, объекты, арендуемые средним или малым бизнесом.

Во время действия договора арендатор не имеет право вносить изменения в характеристики объекта без разрешения собственника и использовать ее не по назначению. Поскольку это может привести к разрыву соглашения.

Пошаговая инструкция оформления участка

Относительно недавно процедура выкупа участка была настолько трудной, что большинство признавали ее невозможной. Но благодаря изменениям в Земельном Кодексе, процесс упростился, хотя и по-прежнему остается весьма длительным и трудоемким.

Процедура выкупа земельного участка из аренды:

1. Обращение к владельцу земельного участка с заявлением о выкупе территории. В этом документе указывается не только намерение на осуществление процедуры. Арендатор должен также сослаться на первоначальный договор или приложение к нему, дающие такое право.
2. Проведение кадастровой оценки участка. Эту процедуру проводит вызванный кадастровый инженер. Факторы, которые влияют на общую стоимость — площадь, географическое расположение, наличие на территории построек или насаждений и др.
3. Постановка участка на кадастровый учет. Начинается почти одновременно с предыдущим пунктом, но затем участники соглашения аренды должны явиться в органы кадастрового учета с планом территории, результатом оценки и заявлением на внесение надела в реестр (если он там уже не числился).
4. Заключение с владельцем договора купли-продажи, если он одобрил первоначальное заявление на осуществление данной процедуры.
5. Осуществление регистрации по вновь открытому праву собственности.

Как перевести в собственность землю под объектом незавершенного строительства (ОНС или недострой)

Точного определения в законодательстве «Недострой» или Объекта незавершенного строительства не содержится, однако, если взять системную взаимосвязь положений статей Гражданского или Градостроительного кодексов можно получить ориентировочное понятие:

• ч.1 ст. 130 ГК РФ — К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. ч.1 ст. 131 ГК РФ — Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами;
• п. 10 ст. 1 ГрК РФ — Объект капитального строительства это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением не капитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Анализируя приведенные выше нормы, постараемся выделить понятие объекта незавершенного строительства (объекта незавершенного капитального строительства, «сокращенно» ОНС) — ОНС признается такое недвижимое имущество (здание, строение, сооружение), строительство которого продолжается или не завершено.

Дополнительно выделим признаки, которым ОНС должен соответствовать:

1. Прочная связь с землей и отсутствие возможности его перемещения без несоразмерного ущерба;
2. Приостановление строительства, консервация, либо окончательная остановка строительства;
3. Индивидуальная определенность.

По поводу того, является ли фундамент не достроенным объектом, лучше обсудить с кадастровым инженером. В разных регионах политика администрации отличается согласно региональному законодательству.

Из перечисленного выше мы делаем вывод, что ОНС — это недвижимое имущество, а недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и кадастровому учету. Для этого необходимо:

1. Собрать полный пакет документов на земельный участок;
2. Вызвать кадастрового инженера для подготовки документации и для кадастрового учета дома (ОНС);
3. Получить уведомление из администрации в соответствии со ст. 51.1 ГрК РФ;
4. Сама регистрация проходит в общем порядке при обращении в местный МФЦ.

Кроме того определение ВС РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016. Позиция ВС РФ — Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ не согласилась с позицией первой и кассационной инстанций и оставила в силе постановление апелляции. Тем самым судебная коллегия ВС РФ подтвердила, что фактический владелец недостроенного объекта на арендованном участке вправе претендовать на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без торгов. Оформлять для этого право собственности на объект незавершенного строительства не обязательно. Прочитайте, коллегия судей достаточно внятно все там разъясняет.

Также, закон предусматривает регистрацию участка со строениями, как собственного имущества, если он куплен до 2001 года. Список собственных владений, которые попадают под привилегированные условия:

• Аграрные угодья в СНТ и ДНТ;
• Угодья под ИЖС;
• Земля для строительства гаражей и бань;
• ЛПХ со строениями, в которых предусмотрено отсутствие одобрение стройки.

Также, обратите внимание, что согласно поправкам в три федеральных закона – №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004, №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 и №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015, до 1 марта 2020 года:

• не требуется разрешения на ввод в эксплуатацию;
• регионы вправе устанавливать максимальную стоимость услуг кадастровых инженеров за составление документов, требуемых для постановки объекта на учет;
• основанием для госрегистрации является технический план строения и документы, подтверждающие право на владение землей.

Как оформить в собственность землю под самостроем

Что делать, если по соглашению о фактическом пользовании земельным участком, который не разграничен и не размежован, построен жилой дом, а суд говорит, что если у вас документов на землю нет — то получайте отказ? При этом департамент имущества не заключает с вами договор аренды.

С моей точки зрения ситуация сложная. На первый взгляд усматривается: есть не размежеванный не оформленный земельный участок, на нём располагается строение, которое тоже надлежащим образом не оформлено — это самострой. Оформить на него права без аренды участка достаточно сложно. С учетом того, что в суде вам уже отказали, могу посоветовать оформить кадастровый паспорт на дом, либо на земельный участок. При этом кадастровый инженер вам скажет: возможно ли произвести хоть какие-то действия с данным земельным участком имея на руках только соглашение.

Далее, если у вас получится договориться с ДИЗО на то, что вы за свой счет оформите и поставите участок на кадастровый учет — то это хорошо, затем вы сможете оформить дом и выкупить под ним ЗУ. Если есть хоть какая-то возможность посадить на кадастровый учет дом на основе соглашения, то это будет вам плюс, т.к. в теории можно обратиться в суд с иском о понуждении заключения договора аренды.

В похожих ситуациях следует сначала с кадастровым инженером переговорить, а затем обращаться с ДИЗО.

Похожие записи:

• Программа переселения соотечественников в 2023 году будет продолжена
• Как закрыть ИП в 2023 году пошаговая инструкция
• Отражение в 1С больничного при нарушении режима