Дольщик и застройщик: как разрешать их споры о дефектах новостроек
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дольщик и застройщик: как разрешать их споры о дефектах новостроек». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы досудебная претензия застройщику имела юридическую силу, ее нужно составлять по установленным правилам. Это позволит дольщику укрепить свою позицию на переговорах, а в дальнейшем такой документ будет аргументом в суде, если спор дойдет до судебного решения.
Как написать претензию застройщику?
Составленная по всем правилам претензия должна содержать в себе следующую информацию:
1 Сведения о застройщике
ФИО (если речь идет о физическом лице) или название (если это компания), регистрационные и контактные данные;
2 Данные заявителя
ФИО, адрес прописки, паспортные данные, контактный телефон;
3 Суть претензии
факты нарушения положений договора долевого участия, проблемы и неудобства, с которыми пришлось столкнуться и т.д. В этом пункте желательно указать конкретные пункты договора и нормативные акты, которые были нарушены застройщиком;
4 Требования к застройщику
перечисляются все требования к строительной компании: получение неустойки, устранение выявленных дефектов, денежная компенсация, снижение стоимости недвижимости (скидка). Если заявляются финансовые требования, должна быть указана четкая сумма и алгоритм ее расчета (например, формула расчета неустойки по ДДУ), а также реквизиты в банке для получения выплат;
5 Список прилагаемых документов
к претензии обязательно прилагается ряд документов, которые добавляют ей веса и обоснованности. Среди таких документов – копия договора ДДУ, акт выявления дефектов, заключения независимого эксперта о состоянии недвижимости и другие бумаги, которые имеют отношение к сути спора.
Установленного образца для претензии нет, она пишется от руки или набирается на компьютере в свободной форме. В конце указывается дата составления и подпись заявителя. Если подается коллективная претензия, что часто встречается при взыскании неустойки по ДДУ, ее подписывает каждый из заявителей. Для того чтобы быть уверенным в том, что претензия составлена правильно, рекомендуется обратиться за помощью к юристу по ДДУ. Это гарантированно избавит от возможных ошибок и сэкономит время.
Важность претензионного письма
При нарушении застройщиком условий договорного соглашения дольщик может действовать двумя способами: обращаться сразу в суд или попытаться решить проблему в досудебном порядке. В ФЗ №214 нет прямых указаний, которые касаются составления и направления претензионных писем. Однако не стоит игнорировать этот документ. Его важность сложно переоценить.
- В претензионном письме дольщик может указать на все нарушения, которые ему удалось выявить, а также требовать у застройщика их устранения в полном объёме
- На этот документ можно ссылаться в процессе судебного заседания, так как он имеет юридическую силу, является важным доказательством в суде
- Предварительное направление претензии позволит дольщику взыскать с застройщика дополнительную компенсацию, если тот откажется платить
Доверьте составление претензии квалифицированному юристу. Профессионалы знают как правильно подготовить претензию, опираясь не только на договор долевого участия и ФЗ №214, но и на другие нормативные документы.
Дольщик может обратиться к строительной компании с претензиями в случае выявления даже незначительных нарушений. И это нормально. Если человек выплатил полную сумму за квартиру, он имеет право получить то, что указано в договоре, и на меньшее соглашаться не стоит. Важно знать свои права и уметь их отстаивать.
Как рассчитать сумму неустойки?
По ФЗ №214 человек, который вложился в долевое строительство, может рассчитывать на компенсацию от строительной компании в том случае, если не получил ключи от своей квартиры в срок, указанный в договоре. Как рассчитать сумму? Для этого разработаны специальные алгоритмы. Она состоит из 1/300 ставки рефинансирования Банка РФ, насчитывается ежедневно, за каждый день после даты, когда объект недвижимости должен был быть передан во владение дольщика. Если участник долевого строительства является физическим лицом, то вышеуказанная сумма неустойки удваивается.
Ставка рефинансирования (ключевая ставка) – это переменная величина, устанавливаема Центробанком РФ. Как правило, при расчете суммы неустойки указывать нужно ставку, действующую в день составления претензионного письма к застройщику. По сути, неустойка – это плата строительной компании на то, что она пользовалась деньгами дольщика сверх установленного договором срока.
О нюансах определения размеров компенсации
Точно оценить сумму, требуемую на устранение недостатков строительства, может только эксперт. При этом нужно помнить, что стоимость стоит в прямой зависимости от типа отделки, предусмотренной договором, и ее наличия в целом. Она может быть черновой, предчистовой (так называемая отделка white box) либо чистовой. В последнем случае стоимость недостатков будет наиболее существенной, так как для их устранения необходимо предпринять гораздо больше, чем в случае с черновой и предчистовой отделкой.
Непосредственно при расчете стоимости устранения недостатков специалистом учитывается следующее:
- цена материалов, требуемых для исправления недочетов;
- стоимость демонтажных работ в случае, если в них есть потребность;
- стоимость финишных работ (восстановительных).
Досудебное урегулирование: мифы и реальность
Неопытные в правовых вопросах участники ДДУ нередко надеются на “сознательность” застройщика, думая, что тот, получив претензию, содержащую требование о выплате неустойки, хотя бы частично ее исполнит либо приступит к переговорам (мол, поторгуется и заплатит). На самом же деле, в большинстве случаев девелоперы вообще игнорируют подобную корреспонденцию, да и выплачивать они ничего не собираются. Поэтому в конце концов потребители вынуждены обращаться в суд за защитой своих прав.
А еще застройщики иногда идут на уловки, обещая исправить недостатки после подписания актов приемки. В то же время, выгодность своего предложения они подкрепляют заверениями дольщика в том, что он все равно ничего не добьется, а только потратит время и деньги на судебные разбирательства.
Помните! Дольщик, являющийся физическим лицом, — это, в первую очередь, потребитель, права которого почти со всех сторон защищены законом. У застройщика же — масса обязанностей, поэтому при инициации споров последний всегда занимает наименее выигрышное положение (в случае, если права дольщика были нарушены).
В любом случае досудебное урегулирование — это больше попытка соблюсти процедуру взыскания от начала и до конца. И возлагать на нее большие надежды не стоит. Исходя из практики, эксперт юридической компании Advisor уверенно заявил, что за время своей достаточно продолжительной деятельности он ни разу не сталкивался с ситуациями, когда застройщик выплачивал неустойку добровольно в досудебном порядке. Так что дольщику стоит настраиваться на судебный процесс и, возможно, не один.
Процедура досудебного урегулирования, как способ разрешения споров с застройщиком.
У Вас возникли претензии к Вашему застройщику по недоделкам в квартире, но Вы хотите разрешить сложившуюся ситуацию без обращения в суд? Тогда процедура досудебного урегулирования споров — это то, что Вам нужно. Специалисты «ЮА Новостройка» готовы оказать Вам всю необходимую юридическую помощь.
Досудебное урегулирование споров — это способ разрешения возникших проблем и претензий между сторонами без обращения в суд. Процедура досудебного урегулирования — есть переговорный процесс, позволяющий решить все разногласия полюбовно. Особенностью данной процедуры является претензионная переписка между сторонами, т.е между Вами и застройщиком, где одна сторона выдвигает свои требования в обоснованной, с точки зрения юриспруденции, форме, а другая сторона готовит мотивированный отказ. Для этого очень часто с той и другой стороны на переговоры привлекаются юристы.
Мы разработаем четкий план действий для досудебного урегулирования спора. Далее будет необходимо оценить сумму возмещения убытков, включая пени, и подготовить юридически грамотную претензию с указанием возникающих последствий для нарушителя обязательств в случае их невыполнения.
Почему процедура взыскания необходима
В настоящее время весьма актуальной проблемой в крупных городах являются многочисленные нарушения застройщиками сроков окончания строительства жилых домов по договорам долевого участия (ДДУ).
По статистике фактически каждый второй застройщик нарушает сроки строительства и передачи квартир дольщикам. Поэтому каждому участнику долевого строительства необходимо знать, что дольщик вправе потребовать выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры, а в случае отказа застройщика от выплаты неустойки в добровольном порядке, обратиться в соответствующий суд с требованием взыскания неустойки по ДДУ, компенсации морального вреда, штрафа за нарушение прав потребителя и других убытков, которые возникли у дольщика.
В большинстве случаев решать подобный вопрос приходится через суд.
По сравнению с юридическими компаниями частный практикующий юрист имеет множество преимуществ:
- Индивидуальный подход.
- Возможность выездного обслуживания
- Приемлемые расценки в отличие от услуг юридических фирм
- Возможность решить проблему любого уровня сложности в максимально сжатые сроки
- Полная конфиденциальность при работе с вашим делом
Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 17.09.2013 по делу N 33-7411/2013
Указание апеллянта на незаконность взыскания с него штрафа по п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» в связи с несоблюдением истцом обязательного претензионного порядка обращения к застройщику с соответствующим требованием противоречит нормам материального права. По смыслу п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», при удовлетворении требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. При этом штраф взыскивается с ответчика независимо от того, заявлялось ли такое требование суду, т.е. взыскание штрафа является обязанностью суда.
Несмотря на приведённые положения закона и практику вышестоящих судов, я вам настоятельно рекомендую предъявлять претензию и только после истечении 10 дней подавать иск. Практика показывает что некоторые районные судьи могут:
Во-первых в соответствии ст. 222. ГК РФ оставить заявления без рассмотрения, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора;
Во-вторых отказать во взыскании 50% штрафа.
Скорее всего, вы сможете отстоять свои права в вышестоящей инстанции, но это все потеря времени. А самое главное, никто не даст вам стопроцентную гарантию, что вышестоящая инстанция поддержит вас в данном вопросе, несмотря на вышеприведенную практику. К сожалению, нашей судебной системе еще далеко до единообразия.
Обязательность досудебного порядка
|
ПРЕТЕНЗИЯ НЕОБХОДИМА |
МОЖНО СРАЗУ ИДТИ В СУД |
Если в споре несколько истцов или ответчиков, нужно соблюдать следующие правила:
|
Претензия не обязательна в следующих случаях:
|
Размер неустойки оговаривается непосредственно в договоре долевого участия. Действующим законодательством установлена пеня, равная одной трехсотой ставке рефинансирования Центробанка России от суммы действующего договора за каждый день просрочки, следующий за указанной в договоре датой окончания строительства для юридических лиц. Физические лица получают эту же пеню, умноженную на два.
Мы не будем приводить пример расчета, это достаточно просто. Кроме того, в сети есть десятки калькуляторов расчета пени. Вы введете туда свои данные и получите результат, которым сможете воспользоваться.
Как видите, мы в довольно длинной статье смогли только пройти по верхам этой процедуры – направление иска в суд. И даже такой объём информации не может предусмотреть миллиона нюансов, возникающих в процессе. Начиная от текста самого иска, который должен полностью соответствовать предмету жалобы, иметь необходимые доказательства и ссылки на нормативные акты, заканчивая подбором документов и правильным расчетом цены иска, госпошлины и других сумм – морального вреда и возможно материального ущерба. Обычно мы предлагаем вам информацию для того, чтобы обойтись без посредников. Но в данной ситуации экономия может больно ударить по кошельку в дальнейшем. Поэтому трезво оцените свои возможности и опыт, и при отсутствии такового лучше обратитесь к профессионалам.
Любое судебное разбирательство занимает массу времени и средств – даже если вы на 100% правы. Поэтому наши юристы делают все возможное, чтобы убедить застройщика в том, что разумнее и выгоднее выплатить неустойку, нежели судиться. Обратившись к нам, вы обеспеченно получаете не просто бесплатную консультацию, но оценку судебных перспектив (прежде всего – оценку платежеспособности застройщика). После оформления договора и доверенности мы составляем претензию и направляем застройщику.
В случае если застройщик, вопреки здравому смыслу, отказывается удовлетворять законные требования дольщика, то остается лишь обращаться в суд. Все необходимые хлопоты – сбор информации, оформление копий, подготовка самого заявления, обращение в суд и проч., — мы берем на себя, равно как и представительство ваших интересов во всех инстанциях, вплоть до результата, т.е. положительного решения и его реального исполнения (перечисления средств на ваш счет).
Почему возникают споры с застройщиком?
В договоре о долевом участии в строительстве всегда прописываются основные моменты сделки – сроки сдачи объекта, объем отделочных работ и их качество, стоимость квадратного метра и т.д. Любое нарушение оговоренных условий – это причина для спора. Чаще всего судебные споры с застройщиками возникают в следующих случаях:
1. Срыв сроков
сорваны сроки строительства, затягивание сдачи объекта;
2. Качество строительства
неудовлетворительное качество здания или отдельных элементов, в том числе отделки, сантехники, коммуникаций, если это было оговорено в договоре;
3. Повышение стоимости
повышение стоимости без согласования с дольщиками;
4. Банкротство
банкротство застройщика и следующий за этим отказ от взятых на себя обязательств.
Контрагент может приводить различные причины нарушения условий договора – мировой финансовый кризис, нестабильность национальной валюты, неожиданно низкий уровень продаж, но судебная практика по спорам с застройщиками показывает, что получить компенсацию и склонить ситуацию в свою сторону вполне реально, вне зависимости от озвученных причин.