Как оформить собственность на квартиру в новостройке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить собственность на квартиру в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Какие документы вы получаете в результате

2. Чтo дeлaть, ecли зacтpoйщик нe выдaeт дoкyмeнты

3. Пошаговая инструкция по оформлению новой квартиры в собственность

4. Оформление застройщиком

5. Сроки регистрации права собственности на квартиру

6. Регистрация прав собственности на квартиру в МФЦ

7. Регистрация прав на недвижимое имущество: куда нести документы

8. Оформление права собственности через МФЦ

9. Нюансы регистрации права собственности при ипотеке

10. Оформление квартиры в собственность по договору долевого участия

11. Сбор документов и регистрация права собственности на квартиру в новостройке

12. Когда возникает право собственности на жилье

Оформить право собственности на квартиру вы сможете после того, как дом будет поставлен на кадастровый учет. Постановка дома на кадастровый учет может занять до полугода, но точные сроки лучше уточнить у вашего застройщика при подписании акта приема-передачи.

Какие документы вы получаете в результате

Начиная с 2017 года существовавшие ранее гербовые свидетельства о регистрации права собственности упразднены. Некоторое время их еще печатали на обычном листе формата А4, а затем вообще ликвидировали.

Теперь регистрация существует только в виде информации, внесённой в реестр. Если понадобится «бумажное» подтверждение – просто берется выписка из ЕГРН. Запасать их «на все случаи жизни» не нужно – все равно потребуют свежую.

В некоторых случаях, впрочем, собственнику даже не понадобится самостоятельно ее брать – заинтересованная инстанция сама сделает запрос. За это спасибо уже упомянутому ранее электронному документообороту.

Но в первый раз выписку вам выдадут. А также вернут все оригиналы документов, которые вы подавали. На основном документе правообладания должен стоять регистрационный штамп.

Проследите за этим моментом! В некоторых случаях штамп регистрации избавит вас от необходимости получать новую выписку из ЕГРН.

Чтo дeлaть, ecли зacтpoйщик нe выдaeт дoкyмeнты

К coжaлeнию, нe вceм вeзeт c зacтpoйщикaми. Нeкoтopыe мoгyт нaмepeннo oбмaнывaть пoкyпaтeлeй, гoвopя o тoм, чтo вce юpидичecкиe дoкyмeнты пoлyчeны. A нeкoтopыe мoгyт зaдepживaть выдaчy дoкyмeнтoв, кoтopыe зaвиcят oт ниx: нaпpимep, aктa пpиeмки-пepeдaчи жилья. B этиx cлyчaяx пoлyчeниe пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимocть мoжeт зaтянyтьcя нa нeoпpeдeлeнный cpoк. Нo бывaют cитyaции, кoгдa зacтpoйщик нe винoвaт — oн пытaeтcя ввecти дoм в экcплyaтaцию, a гocyдapcтвeнныe opгaны зaдepживaют выдaчy нyжныx aктoв, cвидeтeльcтв и иныx бyмaг. B любoм cлyчae cтpaдaют тe, ктo кyпили жильe, пoтoмy чтo нe мoгyт вoвpeмя зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти.

B этoм cлyчae нyжнo oбpaщaтьcя в cyд. Нo пoлyчaeтcя зaмкнyтый кpyг: чтoбы пoпpocить пpизнaть пpaвo coбcтвeннocти в cyдeбнoм пopядкe, нyжнo пpeдocтaвить тe caмыe дoкyмeнты, кoтopыe нe выдaeт зacтpoйщик. Oни нyжны, чтoбы пoдтвepдить вaшe пpaвo влaдeния нeдвижимым имyщecтвoм. Пoлyчить иx cмoгyт гpaмoтныe юpиcты — лyчшe oбpaтитecь к ним, инaчe цeнa oшибки мoжeт быть cлишкoм выcoкa.

Юpиcты пoдгoтoвят иcк — лyчшe, ecли eгo пoдaдyт cpaзy нecкoлькo пoкyпaтeлeй. Кoллeктивныe иcки в бoльшинcтвe cлyчaeв зaкaнчивaютcя пoлoжитeльным peшeниeм cyдa — пoкyпaтeли пoлyчaют пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть. Юpиcты coбepyт нyжныe дoкyмeнты и пpeдcтaвят вaши интepecы в cyдe, a тaкжe вcячecки пocпocoбcтвyют тoмy, чтoбы cyд вcтaл нa вaшy cтopoнy.

Пошаговая инструкция по оформлению новой квартиры в собственность

Порядок оформления квартиры в нововозведенном доме состоит из 2 ключевых этапов: сбора требуемых бумаг и непосредственно получения собственнических прав в уполномоченной инстанции. С перечнем нужных бумаг вы можете ознакомиться в следующей таблице. Непосредственно порядок оформления собственнических прав будет рассмотрен далее.

Таблица. Документы для оформления квартиры

Требуемые документы	Пояснения
Передаточный акт	Выдается застройщиком по запросу. В установленное время покупатель в сопровождении представителя строительной компании осматривает квартиру и, при отсутствии разногласий и возражений, подписывает акт, после чего гражданину вручаются ключи.
Разрешение со стороны службы опеки	Необходимо в том случае, если в число владельцев новой квартиры войдет несовершеннолетнее лицо. Для получения разрешения родители или иные законные представители несовершеннолетнего обращаются в упомянутую службу с соответствующим заявлением, паспортами, документом ребенка, передаточным актом, а также договором, заключенным с компанией-застройщиком.
Кадастровый паспорт с планом регистрируемой квартиры	Выдается после постановки недвижимости на кадастровый учет в регистрирующей инстанции – Росреестре. В установленное время уполномоченный сотрудник проверяет план новой квартиры и замеряет ее площадь, сверяя полученные данные с информацией, указанной в начальном плане застройщика. При наличии перепланировки, кадастровый паспорт будет выдан только после ее официального узаконивания.
Кредитный договор и сопутствующие документы (к примеру, закладная)	Подаются, если квартира куплена в ипотеку. При отсутствии необходимых документов, предварительно обратитесь в банк с запросом на их выдачу. В некоторых банках установлен порядок, в соответствии с которым уполномоченный сотрудник финансового учреждения лично является в Регистрационную палату и предъявляет закладную. Этот момент подлежит уточнению в индивидуальном порядке.

Оформление застройщиком

Согласно п. 6 ст. 16 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» застройщик по своему заявлению может оформить квартиру за участника долевого строительства, если это условие изначально прописано в договорах на приобретение жилья либо долевого участия.

После передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства и постановки такого объекта на государственный кадастровый учет застройщик имеет право на подачу без доверенности в орган регистрации прав заявления о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект и передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства). В таком случае:

застройщику вменяется в обязанности после государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства передать собственнику выданную в соответствии с частью 1 статьи 28 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в целях удостоверения проведения государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства выписку из Единого государственного реестра недвижимости;
от участника долевого строительства не требуется подачи заявления о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, и данный участник после проведения государственной регистрации его права собственности на объект долевого строительства вправе представить в орган регистрации прав указанный в пункте 2 части 11 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве для совершения на нем специальной регистрационной надписи.

Сроки регистрации права собственности на квартиру

Срок обращения за регистрацией не регламентируется. Но ограничения накладываются ипотекой и условиями получения материнского капитала.

При ипотечном кредитовании после получения первичных документов от застройщика в течение трех месяцев необходимо завершить процедуру оформления прав собственности и предоставить в банк соответствующие документы. Срок можно продлить, если заранее известить банк о невозможности уложиться в отведенное время по независящим от владельца недвижимости причинам. Максимальный срок – 3 года.

При привлечении для покупки квартиры сертификата на материнский капитал обязательным условием является оформление квартиры в общую долевую собственность с определением размера долей по соглашению.

Регистрация прав собственности на квартиру в МФЦ

Многофункциональный центр принимает заявления, документы для регистрации недвижимости и передает их в ЕР. С 2019 года в Росреестр вносятся сведения обо всех членах семьи владельца жилья и его иждивенцах. Для обращения в МФЦ заявитель собирает следующие документы:

оригинал паспорта (детского свидетельства о рождении);
договор купли-продажи (о дарении или обмене), решение суда и другие бумаги, подтверждающие права владельца;
квитанцию об уплате пошлины;
согласие супруга на отчуждение недвижимости;
согласие от отдела опеки (если среди собственников несовершеннолетний);
справку об отсутствии посторонних лиц, прописанных в жилье;
для регистрации ипотечной квартиры – согласие банка, ипотечный договор и т.д.;
при долевом строительстве – договор и передаточный акт.

Документы можно предоставить через представителя по доверенности. Оформляемое в собственность жилье должно быть поставлено на кадастровый учет. Кадастровый паспорт предъявлять не обязательно, так как регистратор проверит информацию с помощью ЕР.

После подачи документов заявитель получает расписку с перечнем принятых бумаг и указанием сроков регистрации.

Регистрация прав на недвижимое имущество: куда нести документы

Чтобы подать собранные документы, следует обратиться в любой филиал МФЦ, удобнее — в ближайший к месту жительства. Если сделать предварительную запись через сайт МФЦ, стоять в очереди не придётся. В назначенный день и час сотрудник многофункционального центра примет документы, а взамен выдаст расписку, где будет указано, какие документы были приняты, в каком количестве и какой номер присвоен вашему обращению.

Кроме того, допустимо отправить пакет документов «Почтой России». При этом обязательна опись вложения. Подлинность вашей подписи необходимо предварительно заверить у нотариуса. Спустя несколько дней вам должно прийти уведомление о вручении письма в территориальный орган Росреестра.

Есть особая опция для двух категорий граждан. Государство готово предложить преференции ветеранам Великой Отечественной войны и инвалидам 1, 2 групп. Специалисты сами приедут домой и примут пакет документов.

Оформление права собственности через МФЦ

Право собственности участника долевого строительства на квартиру подлежит государственной регистрации. Порядок действий, а так же необходимый перечень документов определен Федеральным законом N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Чтобы зарегистрировать в собственность построенную недвижимость через МФЦ, нужно прийти в любой многофункциональный центр, оказывающий подобную услугу.

Желательно дождаться, чтобы застройщик произвел первую регистрацию помещения в доме самостоятельно, т. к. это уменьшит список подаваемых каждым дольщиком документов (не будет необходимости в предоставлении технического плана, разрешения на ввод в эксплуатацию и других бумаг, которые подаются только раз для всего дома в целом).

Заявление подает собственник помещения, либо его представитель по доверенности (тогда с собой обязательно нужно иметь, помимо остальных документов, оригинал и копию доверенности). Список документов, представляемых в МФЦ, состоит из:

паспорта гражданина РФ;
договора долевого участия или уступки;
акта приемки-передачи квартиры;
квитанции об оплате госпошлины (для физ. лица 2000 рублей, если собственников по договору несколько, то эта сумма пропорционально делится на всех);
заявления о регистрации (оформляется в МФЦ).

В случае если недвижимость приобретена супругами сообща в совместную собственность (без выделения долей), необходимо предоставить свидетельство о браке, без него заявление не будет принято.

Специалист МФЦ проверяет и принимает указанные документы, составляет их опись, а потом выдает расписку о принятии.

В этой расписке указывается:

номер заявления, по которому можно проверить его статус;
перечень принятых бумаг;
плановая дата выдачи готовых документов;
ФИО сотрудника.

Срок оформления квартиры в первичную собственность через МФЦ составляет 12 рабочих дней, из них 10 рабочих дней непосредственно на процедуру регистрации в Росреестре, а 2 дня на передачу документов из МФЦ и обратно.

После регистрации и возвращения документов в МФЦ, заявителю придет уведомление, что услуга выполнена. Приехав в центр, он сможет забрать у специалиста:

правоустанавливающий договор;
приемо-передаточный акт;
оригинал выписки о праве собственности.

Договор и акт могут пригодиться позже, например, для подачи документов на налоговый вычет, в т. ч. их необходимо сохранить на будущее.

Нюансы регистрации права собственности при ипотеке

Регистрация собственности при наличии ипотеки имеет свои нюансы. Несмотря на то, что квартира принадлежит собственнику, на нее накладывается обременение согласно ипотечному кредитному договору. Проводить какие-либо регистрационные действия становится возможно только после согласования с кредитной организацией, выдавшей ипотечную ссуду. Поэтому для владельцев ипотечной квартиры процедура регистрации (неважно, через МФЦ, Госуслуги, лично или по почте) не заканчивается после подачи документов в Росреестр и получения ответа.

Полная процедура оформления ипотечного жилья в новостройке состоит из нескольких шагов:

регистрация недвижимости в Росреестре;
оценка квартиры у независимых оценщиков;
сдача документов в кредитную организацию;
оформление закладной на квартиру.

В некоторых случаях, согласно кредитному договору, закладная оформляется до оформления недвижимости в Росреестре, и сдается вместе с остальными документами. Но в последнее время крупные банки (Сбербанк, Газпром, ВТБ) указывают в правилах, что на это дается 3-6 месяцев после регистрации первоначальных документов.

Оформление квартиры в собственность по договору долевого участия

Покупателю недвижимости по договору долевого участия, по сути, предоставляется только право на приобретение собственности в будущем, так как само жилое помещение находится на стадии строительства.

В 2019 году произошли изменения в долевом строительстве: сделки по покупке квартир в новостройках теперь будут осуществляться через эскроу-счета, в связи с чем может снизится число застройщиков и увеличится стоимость жилья. Читать подробнее…

И даже после полной его оплаты, получения ключей от квартиры уже в готовом здании и заселения в нее, он еще не становится полноправным собственником приобретенной недвижимости. Это произойдет только после проведения государственной регистрации прав собственности на квартиру и получения соответствующего документа.

Этой процедуре предшествует необходимость выполнения застройщиком определенных условий и подготовки пакета соответствующих документов.

Регистрация права собственности осуществляется на основании норм и положений, регламентированных следующими правовыми актами:

Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ«О государственной регистрации недвижимости»;
частично Гражданским и Жилищным кодексами РФ;
Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Сбор документов и регистрация права собственности на квартиру в новостройке

Для того чтобы регистрация права собственности на квартиру в новостройке состоялась, понадобится собрать и предоставить специалисту Росреестра следующие документы:

заявление о регистрации права собственности;
акт приема-передачи квартиры;
договор о долевом участии в строительстве;
кадастровый паспорт;
кредитный договор и закладную (для недвижимости, приобретаемой по ипотечному кредиту);
заявление о регистрации недвижимости;
документы, удостоверяющие личность заявителя и всех совладельцев квартиры;
квитанцию об оплате госпошлины;
нотариально заверенную доверенность (если от имени жильца действует его представитель).

В ФЗ №214 есть одно важное и обязательное требование, предъявляемое при оформлении ДДУ. Это необходимость зарегистрировать договор в Росреестре. Это этап покупки квартиры в новостройке происходит следующим образом.

В процедуре регистрации ДДУ участвуют обе стороны – и застройщик, и участник долевого строительства. А потому их одновременное присутствие в органе регистрации обязательно. Со стороны фирмы-застройщика, как правило, приходит представитель по доверенности. Дольщику также позволено принять участие в процедуре госрегистрации договора как самолично, так и через представителя по соответствующей доверенности.

Когда возникает право собственности на жилье

Многие дольщики думают, что при заключении ДДУ, они автоматически приобретают жилье в свою собственность. Однако это не так, поскольку дом еще не построен, и квартира также еще не существует. Договор долевого участия свидетельствует о том, что гражданин официально по 214 ФЗ оформил свои отношения с застройщиком и может после окончания строительства требовать с него оплаченную квартиру.

Возникновение права собственности на квартиру происходит только после того, как объект сдан, между сторонами подписан приемо-передаточный акт, и в регистрирующий орган передано разрешение на ввод его в эксплуатацию. После этого дольщик подает необходимые документы для регистрации своего права на жилье.