Задержат или нет: стоит ли дольщикам опасаться переноса сдачи новостроек
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Задержат или нет: стоит ли дольщикам опасаться переноса сдачи новостроек». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
За нарушение сроков передачи дольщику объекта строительства без предварительного согласования застройщик должен уплатить гражданину участнику договора участия в долевом строительстве (ДДУ) неустойку (пени) за задержку сроков в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, рассказывает генеральный директор юридической компании «Гебель и партнеры» Сергей Гебель.
Что такое мораторий на взыскание неустойки по ДДУ, до какого момента действует?
Именно эту неустойку, по его словам, взыскать с застройщика в период действия моратория не получится.
Изначально мораторий был введен с 29 марта по 31 декабря 2022 года, но Постановлением Правительства РФ № 1732 от 30 сентября 2022 г. его срок действия был продлен до 30 июня 2023 года. При этом нельзя исключать возможность последующего продления.
Процесс передачи объектов долевого строительства
Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.
Если при приемке будут обнаружены несущественные недостатки (например, трещины на дверях), то стороны должны указать их в акте приема-передачи. Застройщик обязан устранить их за свой счет. При наличии разногласий между застройщиком и дольщиком недостатки определят по акту осмотра, который должен составить специалист.
Застройщик обязан устранить замечания в течение 60-дней со дня подписания документа о разногласиях. В противном случае суд снизит стоимость ДДУ на сумму устранения недостатков или обяжет застройщика возместить расходы покупателя.
Что делать, если застройщик вынуждает подписать документы
В первую очередь не поддавайтесь на давление и помните, что именно застройщик заинтересован в том, чтобы передать вам объект как можно быстрее. Потому что за каждый день просрочки начисляется неустойка в вашу пользу. Так что такое давление нацелено в первую очередь на покупателей, которые не знают закон. Скажите застройщику: «Нет проблем, не передавайте», — и уходите. Застройщик сам в скором времени пришлет вам односторонний акт приема-передачи объекта по почте.
Для получения одностороннего акта от застройщика надо обеспечить получение корреспонденции по тому адресу, который указан в ДДУ. Если вы переехали и не получаете корреспонденцию по этому адресу, вы должны письменно уведомить застройщика о новом адресе для направления корреспонденции. Лучше сделать это письмом по почте или передать застройщику под входящий штамп.
С односторонним актом, полученным по почте, вы без проблем зарегистрируете свое право собственности. Если застройщик вам акт не отправит, то право собственности всегда можно зарегистрировать через суд. Суд признает ваше право в судебном порядке. Сделать это можно одним иском с неустойкой, так что еще и заработаете. С таким решением суда вы сможете зарегистрировать свое право собственности в Росреестре так же, как с актом приема-передачи. А за все время, пока застройщик тянул с подписанием акта, взыщите неустойку, которая многократно превысит ваши расходы на ведение судебного дела.
Ответственность застройщика за срыв сроков строительства
Федеральный закон в первую очередь направлен на защиту слабой стороны, которой являются обычные граждане. Поэтому и штрафы в строительстве для застройщиков, которые задерживают передачу объектов долевого строительства по 214 ФЗ весьма внушительны. При грамотных и последовательных действиях за долгое ожидание своей квартиры, дольщик может получить от строительной компании немалую сумму компенсации.
Неустойка за то, что застройщик не сдал дом вовремя, т. е. за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, предусмотрена непосредственно в законе (1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки в случае, если дольщиком является гражданин). Если же просрочка застройщика повлекла за собой дополнительные расходы, например, гражданин был вынужден на это время снимать квартиру, то должны быть компенсированы и эти убытки дольщика. При судебном урегулировании вопроса с застройщика можно также взыскать компенсацию морального вреда, штраф в размере 50% от всей суммы требований, заявленных в иске и удовлетворенных судом, расходы на услуги юриста и иные судебные издержки.
Что делать, если застройщик нарушил срок сдачи квартиры? Действия дольщика зависят от того, насколько застройщик затянул с передачей объекта. Существует несколько вариантов развития событий. Рассмотрим каждый из них отдельно.
Штраф за невыплату неустойки в досудебном порядке
Но сумма компенсации может быть и увеличена. Закон предполагает, что дольщик может обратиться к застройщику с требованием о выплате компенсации во внесудебном порядке и застройщик обязан ее выплатить.
То есть, согласно ст. 6 ФЗ-214 застройщик, после получения письма с информацией о том, что дольщик желает разорвать договор в одностороннем порядке и претензией на выплату неустойки, обязан вернуть дольщику сумму, указанную в договоре, а также выплатить неустойку. И сделать все это застройщик обязан в течение 10 рабочих дней с момента получения письма. А вот если застройщик откажется это сделать, то, кроме выплаты суммы неустойки, ему придется также выплатить сумму штрафа, который составляет 50% от общей суммы, указанной в претензии.
Почему затягивают сроки?
Профессионалы на рынке недвижимости долевого строительства знают, что одним из самых частых решений застройщика в случае возникновения трудностей становится затягивание сроков сдачи жилья. При этом большинство застройщиков идут на это осознанно. Строительные компании прекрасно знают, что по закону к ним может быть применено финансовое наказание – выплата неустойки дольщикам. Тем не менее, сроки затягивают, иногда даже временно «замораживают» объекты. А люди нередко просто не знают, какие компенсации им положены и как их получить.
Первое, что нужно понимать дольщику: если сроки сдачи объекта начали переносить, это еще не повод для паники. Вполне возможно, что ситуация временная. А за дополнительный период ожидания можно получить вполне приличную компенсацию. В этой ситуации закон полностью на стороне дольщиков.
Вид сдачи жилого объекта
Профессиональная приемка квартиры от застройщика – это тщательно проделанная работа, зависящая от того, в каком виде сдается квадратные метры. Застройщик может предложить квартиру без внутренней отделки, с первичными работами или полностью готовую для проживания сразу после заселения (ремонт «под ключ»).
Один застройщик под первичной отделкой может подразумевать оштукатуренные стены, вставленные окна, двери, а другой только штукатурку.
В каком виде могут даваться квартиры? Нормативные документы содержат список минимальных требований, тот перечень работ, которые обязательно должны быть выполнены. Все остальные виды работ выступают дополнительными, производятся на усмотрение застройщика и по просьбе заказчика.
Что должен делать покупатель квартиры при просрочке?
Законодательство обязывает фирму-строителя сообщить о том, что строительство не укладывается в отведённое время, причём в письменном виде. Письмо должно быть вручено за два месяца до установленной даты под роспись. Также, согласно закону, компания должна предложить покупателю изменить договорные условия.
Юристы предупреждают, что подписывать такое соглашение будущий собственник не обязан. Если только это не выгодно ему самому. Но, в большинстве случаев люди торопятся заселиться на новую площадь, поскольку зачастую дожидаются этого момента, проживая в арендованной квартире или у родных.
Но бывает, что покупка недвижимости оформлена в рассрочку, и последний платёж приходится на дату её передачи. Если человек ещё не имеет нужной суммы, ему выгоднее подписать бумаги о переносе времени сдачи. Юридически это означает, что взысканий с нарушителя он не получит, поскольку сроки первоначального договора ДДУ уже не приоритетны. Любые соглашения и документы важно зарегистрировать в местном отделении Росреестра, иначе они не будут иметь юридической силы.
Довольно часто строители предлагают подписать соглашение о переносе даты, но если вы не разбираетесь в тонкостях этой процедуры, лучше делать это в присутствии квалифицированного юриста. Не следует поддаваться на уговоры и подписывать акт приёмки, если даже представитель фирмы готов разрешить вам заселиться в квартиру и выдать от неё ключи. Такое случается, когда здание фактически готово к передаче, но есть проблемы с согласованием ввода в эксплуатацию из-за некоторых недоделок или неудовлетворительного благоустройства прилегающей территории.
Такой документ будет недействительным. Более того, из-за этого невозможно будет оформить жильё в собственность. Для этого в акте должны быть прописаны заключительные взаиморасчёты из-за вероятных изменений метража, и необходимы замеры площади представителями БТИ, составляющими технические планы.
Постановление правительства РФ 479
Мораторий на неустойку по ДДУ — это установленное государством ❗ временное ограничение её начисления с 29.03.2022 по 30.06.2023 года в целях поддержки финансовой устойчивости застройщиков. Срок передачи дольщику объекта долевого строительства, установленный договором, данной мерой не затрагивается.
При анализе целесообразности взыскания компенсации за нарушение сроков строительства из расчётов вычитаются периоды на которые распространяют своё действие два моратория.
- с 03.04.2020 по 31.12.2020 (ковидный и завешённый);
- с 29.03.2022 по 30.06.2023 (действующий и актуальный — регулируется постановлением 479, продлён постановлением 1732).
Если неустойка за просрочку сдачи жилья по действующему ДДУ добровольно не выплачена застройщиком, тогда следует подавать иск в суд. Исковое заявление направляется в суд общей юрисдикции по месту регистрации дольщика либо по месту заключения договора долевого участия. Реже, в тех случаях когда покупателю так удобно, то исковое заявление подается в суд, к подсудности которого относится район (адрес) юридической регистрации компании-застройщика.
В иске указываются требования, наименование судебного органа, данные ответчика и самого истца, дата, перечень приложений, подпись заявителя, сумма запрашиваемой неустойки (со штрафами и компенсациями, если нужно). Необходимо приложить к исковому заявлению документы, которые относятся к делу: копию ДДУ, копию передаточного акта (при наличии), копию направленной претензии с ответом застройщика на неё с чеком об отправке, а также дополнительной документации, подтверждающей перечисление средств дольщиком и отсутствие его задолженности перед девелопером.
После принятия иска назначается предварительное слушание (беседа), далее проходит основное заседание, на котором суд выносит решение о размере присужденной неустойки, штрафа, суммы морального вреда, судебных и прочих издержек (если они подтверждены документами и ранее были заявлены в иске). Спустя месяц с момента вынесения решения оно вступает в юридическую силу, после чего истец имеет право запросить и получить исполнительный лист, с которым в дальнейшем отправляется в банк застройщика или в ФССП для списания суммы неустойки со счёта ответчика на собственный банковский счет.
Важно! Каждая из сторон судебного процесса вполне может не согласиться с результатами рассмотрения дела и вынесенным решением и в течение тридцати календарных дней со дня принятия судом окончательного решения подать апелляцию. В этом случае процесс рассмотрения дела продолжается и взыскание неустойки с застройщика затягивается на дополнительные 2-6 месяцев (из практики). Апелляционный суд иногда пересматривает принятое судом первой инстанции решение, но, как правило, решение суда остается без изменений.
Почему суд может сократить сумму неустойки
Впрочем, на такую компенсацию дольщик может рассчитывать далеко не всегда, ст. 333 ГК РФ позволяет на законных основаниях занижать сумму неустойки по заявлению застройщика. В статье говорится о том, что если сумма компенсации несоразмерна причиненному ущербу, то суд имеет право уменьшить эту сумму. Так, если застройщик приведет в суде доказательства, что на сроки сдачи дома повлияли объективные факторы, не зависящие от него, суд может снизить сумму.
Как это нередко происходит, один законодательный акт явно противоречит другому. Казалось бы, если есть положение о том, как рассчитывать сумму неустойки, то зачем нужен закон, на основании которого эту сумму можно уменьшить? Однако здесь есть свой резон, например, массовая подача исков дольщиков и судебные решения о выплате застройщиком крупных сумм почти обязательно приведет к тому, что у застройщика просто не останется денег, чтобы закончить строительство.
Пункт 1 статьи 330 ГК РФ не требует от дольщика доказывать тот факт, что ему были причинены убытки. Однако чтобы убедить суд сильно не снижать сумму выплаты по неустойке, вам придется доказать, что требуемая сумма соразмерна понесенным убыткам.
Например, нужно показать расходы, которые вы понесли, будучи вынуждены оплачивать съемную квартиру, так как застройщик в срок не предоставил вам жилье. Возможно, вы хотели погашать выплаты по кредиту, сдавая квартиру внаем, но не смогли этого сделать, так как жилье в установленный срок предоставлено не было.
Как определяется срок сдачи дома?
Популярный в народе закон «о защите прав дольщиков» – ФЗ-214 – предусматривает обязательное указание срока передачи дольщику объекта долевого строительства в перечне условий Договора долевого участия (ДДУ). При этом под «передачей объекта» юридически понимается передача готовой квартиры, а не сдача дома в эксплуатацию. Хотя в обиходе чаще можно услышать именно о задержке «сроков сдачи дома».
В каком виде указывать срок передачи, закон не регламентирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех дольщиков одного дома или его блок-секции. Поэтому разные застройщики указывают этот срок в разном виде, например:
- Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома не позднее 30.12.2017; – или
- Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства ориентировочно в первом квартале 2017 года; – или
- Застройщик обязуется ввести многоквартирный дом в эксплуатацию в срок до 15 ноября 2021 года. Застройщик обязуется в течение 10 дней после сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства.
Несмотря на разные формулировки, конкретную дату (крайний срок) передачи квартиры дольщику всегда можно вывести из условий ДДУ. В случае с указанием «кварталов», такой датой является последний день указанного квартала. А такие размытые формулировки, как «примерно», «ориентировочно» и т.п. в спорных делах судом не рассматриваются.
Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.
Так называемый «условный счет» используется для временного хранения денег, внесенных дольщиком, и их передачи компании-застройщику после выполнения его стороны сделки (возведения объекта).
Такая сделка призвана обезопасить покупателя, так как при подписании трёхсторонней сделки (банк – застройщик – дольщик «покупатель»), четко указывается срок, в который должно быть завершено строительство, а также любые другие условия, при выполнении которых строительная компания получит доступ к средствам, внесенным на счет «покупателем». Если по истечении указанного времени банк не получает документального подтверждения выполнения компанией своей стороны сделки, счет закрывают, а средства возвращают дольщику.
Недостатки и спорные моменты
Важно! По новым правилам к участникам долевого строительства не может быть применен закон «о защите прав потребителей».
Так ранее, если покупатель по ДДУ находил недостатки (новостройка возведена не качественно, или отделка квартиры не соответствует оговоренной изначально), он мог не подписать договор «приема-передачи объекта» с требованием устранить выявленные недостатки, либо выполнить перерасчет стоимости.
Теперь же, учитывая изменения, внесенные в долевое строительство с 2023 года, все недостатки будут разделены на:
- существенные – такие, что должны быть исправлены до подписания договора «приема-передачи»;
- несущественные – которые не являются причиной для отказа подписывать договор и подлежат устранению в срок до 60 дней, но уже после завершения сделки.
Каковы шансы на победу
После снятия моратория судебных решений ещё не было: суд в среднем рассматривает дело в течение двух месяцев. Поэтому пока не понятно, будут ли суды принимать во внимание сложности застройщиков, связанные с коронавирусом, сказал «Секрету» директор по правовым вопросам DestraLegal Борис Фельдман. До пандемии суды первой и апелляционной инстанций часто снижали размер неустойки по просьбе застройщика, отметил он.
«Основные мотивы такого решения, если сказать коротко: слишком много денег получит дольщик, если мы взыщем в его пользу всю неустойку, — уточнил Фельдман. — Верховный суд не раз указывал, что суды должны чётко расписывать, почему неустойку они решили снизить. Но на практике суды ограничиваются общими фразами, не позволяющими понять истинных мотивов такого решения в каждом конкретном деле. Причём суд может снизить неустойку как на 10%, так и на 50%, обосновав это одинаково».
Обратите внимание!
при расчете неустойки необходимо брать двойную, а не ключевую ставку рефинансирования.
Пример расчета неустойки:
Стоимость квартиры — 5 000 000 рублей
Количество дней просрочки — 100 дней
Действующая ставка рефинансирования (декабрь 2021) — 8,5%
5 000 000 * 100* 8,5% * 1/300 * 2 = 283 333 руб
Эту сумма положена вам по закону, но фактически суды снижают указанную неустойку, применяя ст. 333 ГК РФ.