ВС соединил земельный участок и объект недвижимости на нем
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ВС соединил земельный участок и объект недвижимости на нем». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Капитальному строению необходима государственная регистрация. Владелец дома или сооружения получает документы, подтверждающие его право собственности на объект. В них прописывают основные характеристики, адрес, площадь, цель использования, соответствие нормативам СНиП и другое. В капитальном объекте уже есть необходимые коммуникации (вода, газ, тепло- и электроснабжение).
Комментарий к ст. 130 ГК РФ
1. Одной из наиболее важных классификаций вещей является деление вещей на движимые и недвижимые. Гражданский кодекс РФ в новой редакции комментируемой статьи также предусматривает такое деление вещей. Таким образом, согласно комментируемой статье все вещи делятся на недвижимые и движимые. Различие в правовом режиме движимых и недвижимых вещей заключается в том, что оформление перехода прав на последние требует государственной регистрации в соответствующих государственных органах.
Отличительной особенностью недвижимости является ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые вещи теряют обычное назначение и, соответственно, понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные на снос.
Следует отметить, что в п. 1 комментируемой статьи ГК помимо термина «недвижимые вещи» также используется термин «недвижимое имущество». Представляется, что в данном случае речь идет об ошибке, которая вновь повторяется в ГК. Как известно, понятие «имущество» — это более широкое понятие по сравнению с понятием «вещи», поскольку включает в себя, помимо вещей, также и имущественные права. Указанное обстоятельство дает основание некоторым юристам утверждать, что «под понятием недвижимости, употребляемым в комментируемой статье, необходимо понимать недвижимое имущество, включающее в себя как вещи, так и имущественные права на данные вещи». Объясняется это следующим образом. Использование вещей лицами, не являющимися собственниками, возможно только путем предоставления им собственником соответствующих вещных прав. И потому объектами гражданских прав на пользование чужими вещами являются не вещи как таковые, а лишь права на их использование .
———————————
Гражданское право / Под ред. В.П. Мозолина. М., 2003. Ч. 1. С. 212.
Согласно п. 1 ст. 130 ГК все объекты недвижимости могут быть разделены на три группы:
1) объекты недвижимости, которые недвижимы по своей природе (земля, недра и т.д.);
2) объекты, которые прочно связаны с землей и их перемещение влечет несоразмерный ущерб их назначению (здания, сооружения и т.д.);
3) объекты, которые по своей физической природе являются движимыми, но законодатель отнес их к недвижимости (морские, воздушные суда и т.д.), несмотря на то, что вопрос о правомерности отнесения последних к недвижимости ставился давно, никакие изменения не были внесены в комментируемую статью ГК.
В качестве основополагающего признака недвижимости законодатель оставил наличие прочной связи с землей. Между тем применение этого признака на практике в настоящее время может вызвать значительные трудности. Следует иметь в виду, что многие здания и сооружения в принципе могут перемещаться с одного участка на другой, сохраняя при этом свою целостность и назначение (однако как недвижимое имущество они могут быть квалифицированы только в том случае, если неразрывная физическая связь с землей возникнет заново). Например, деревянные дома (срубы) в сельской местности довольно часто переносят с одного места на другое в разобранном виде. При этом нужно отметить, что современные технологии позволяют переместить с места на место любые здания или сооружения без причинения серьезного ущерба.
Как и ранее, критерии прочной связи с землей и несоразмерного ущерба законодательно не установлены. Это будет вызывать определенные сложности, поскольку, исходя из формального толкования этих критериев, к недвижимости можно отнести такие объекты, как заборы, скамейки и т.д. Соответственно, права на них должны быть зарегистрированы, что может вызвать технические трудности.
Выделяются в качестве самостоятельных объектов гражданских прав такие виды недвижимого имущества, как жилые и нежилые помещения, однако базовое, легальное определение понятия помещения в ГК не дано.
В действующих правовых актах легальное определение помещения содержится в следующих правовых актах. Так, Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» определяет помещение как часть объема здания или сооружения, имеющую определенное назначение и ограниченную строительными конструкциями (ст. 2). Согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещения — это объекты, входящие в состав зданий и сооружений.
Особыми видами недвижимого имущества как по ранее действовавшему, так и по новому законодательству являются морские, воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Иногда применительно к ним используется такое понятие, как условная недвижимость , или, как ее еще называют, недвижимость в силу закона.
———————————
Эрделевский А.М. Государственная регистрация ипотеки // Закон. 2002. N 10. С. 40.
Понятие и виды упомянутых транспортных средств, рассматриваемых в качестве недвижимости, раскрываются в соответствующих транспортных уставах и кодексах. В транспортных уставах и кодексах также указывается, на какие транспортные средства регистрируются права, и устанавливается порядок их регистрации.
Впервые в качестве недвижимых вещей рассматриваются предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Где можно вести капитальное строительство
Подбор территории под строительство зависит от вида и целевого назначения земельного участка. Так, земли распределяются под сельское хозяйство, транспортную инфраструктуру, бизнес, промышленное производство, жилую постройку, возведение общественных и культурных объектов.
На одном участке разрешается несколько видов деятельности. Допускается строить капитальное строение на любой площади согласно его цели, но при условии, что нет ограничений по проценту застройки, сохранению зелёных насаждений. Исключением являются земли заповедников, лесов, выполняющие средообразующие функции. На них капитальное строительство запрещено либо разрешено при строгом соблюдении установленных правил.
Разъяснения Верховного Суда РФ
В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» содержатся следующие разъяснения:
Недвижимостью является вещь в силу природных свойств, либо в силу прямого указания закона. Самолеты, корабли..
Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).
Госрегистрация права — не обязательное условие для признания вещи недвижимой
По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.
Объект незавершенного строительства — недвижимость?
При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).
Оформление сделок с землей. Юридические тонкости
Оформление любых сделок с землей предполагает в первую очередь, надлежащее оформление самого земельного участка как объекта недвижимости, далее — соответствие сделки установленной законом форме, а также соблюдение требований законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Итак, начинаем. Согласно императивной норме (п. 2 ст. 214 Гражданского Кодекса РФ), земля как и другие природные ресурсы, если она не находится в собственности граждан и юридических лиц (частная собственность), муниципальных образований, является собственностью государственной. Для того чтобы стать предметом сделки земля должна быть представлена в качестве объекта гражданского права и оформлена как объект недвижимости, что возможно только путем формирования земельного участка (ст.ст. 129, 130 Гражданского Кодекса РФ). Понятие объекта недвижимости дано в Законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
(№ 122-ФЗ от 21.07.1997 года), и представляет собой однозначно идентифицируемый объект, имеющий конкретно определенные технические характеристики, точное указание местоположения, включая определение территориальных границ, полное описание правообладателя и получение им прав на земельный участок в порядке, установленном земельным законодательством (ст. 261 п. Гражданского Кодекса РФ).
Правообладателем земельного участка является его правоприобретатель (не обязательно новый собственник) в результате перехода к нему как права собственности (в результате выкупа, приватизации, сделки купли-продажи), так и получения права владения и пользования (постоянное или срочное право пользования – аренда, право пожизненно-наследуемого владения). Не смотря на то, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками регулируются гражданским законодательством (п. 3 ст. 3 Земельного Кодекса РФ), в части оформления непосредственно самого земельного участка необходимо руководствоваться требованиями Земельного Кодекса РФ.
При этом следует иметь в виду, что многие положения Земельного Кодекса РФ имеют отсылку к градостроительной, землеустроительной и проектной документации, как например, о нормах предоставления земельных участков (п. 3 ст. 33 Земельного Кодекса РФ); об условиях приобретения права частной собственности на участки, которые находятся в государственной собственности (ст. 36 Земельного Кодекса РФ). Само формирование земельных участков как индивидуально обособленных объектов осуществляется в процессе кадастровых работ, выполняемых с учетом следующих обстоятельств:
- границы и предельные размеры участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (соблюдение правил градостроительной деятельности имеет принципиальное значение для участков в городской застройке).
- решение об утверждении проекта границ принимается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными ст. 29 Земельного Кодекса РФ, в двухнедельный срок со дня представления самого проекта границ земельного участка;
- проект границ разрабатывается с учетом порядка использования земель поселений в соответствии с зонированием их территорий и определяется правилами землепользования и застройки, утверждаемыми правовыми актами местного самоуправления.
Следует учесть, что согласно п. п. 7 и 8 ст. 36 Земельного Кодекса РФ границы и размеры земельного участкаопределяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков, естественных границ земельного участка. Площадь и контур земельных участков определяется возможностью формирования участков, занятых объектами недвижимости и необходимых для их использования. Градостроительные требования к использованию земельных участков в городских и сельских поселениях устанавливаются Градостроительным кодексом.
Для формирования земельного участка на основании проекта границ устанавливаются границы земельного участка на местности, и обеспечивается изготовление кадастрового плана данного участка. Попробуем подвести промежуточные итоги – оформление технической документации на земельный участок как объект недвижимости можно считать законченным при наличии следующих документов:
- распоряжение соответствующего уполномоченного органа об утверждении проекта границ земельного участка,
- определение функционального назначения и определение разрешенного использования;
- кадастровый план земельного участка.
Теперь обсудим вопросы, которые зависят непосредственно от нас с вами – сторон по сделке.
Гражданским Кодексом РФ для сделок с объектами недвижимости установлена обязательная письменная форма. Нотариальное удостоверение сделки с земельными участками требуется в отдельных, прямо предусмотренных законом случаях (как например завещание), либо по желанию сторон сделки. Отступление от предусмотренной законом формы влечет недействительность сделки с момента ее совершения – ничтожность (ст.162, п.1 ст.166, ст.168, ст.550, ст.609 ГК РФ).
Комментарий к статье 261 Гражданского Кодекса РФ
1. Гражданское (см. коммент. к ст. 2) и земельное (ст. 3 Земельного кодекса) законодательство признает в качестве объекта соответствующих отношений обособленный, самостоятельный индивидуализированный земельный участок: в качестве объекта права собственности, других вещных прав и сделок с землей — в гражданских отношениях; в качестве части поверхности земли (в т.ч. поверхностный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке, — в земельных отношениях.
Земельный кодекс (ст. 25) связывает возникновение прав на участок (ст. 15 — 19, 20 — 24) с основаниями, установленными гражданским законодательством (ст. 8 ГК) применительно к природному объекту, имеющему естественное происхождение.
Земельный участок занимает особое положение среди объектов гражданских прав: с его свойствами связано деление вещей на движимые и недвижимые, исходя из признака наличия или отсутствия фундаментальной связи с землей (см. коммент. к ст. 130).
Земля — важнейшая в числе объектов недвижимости. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Единый государственный реестр прав) все разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях и иных объектах недвижимости, прочно связанных с земельным участком, располагаются непосредственно за разделом с информацией об этом участке.
Прежде чем земельный участок станет объектом права собственности в гражданских правоотношениях, он должен быть индивидуализирован в земельных правоотношениях — определены цель его использования, размер (площадь) и границы (местоположение), его кадастровый номер. ГК отсылает к земельному законодательству, предусматривающему условия и порядок формирования земельного участка, проведение работ по его формированию. Эти отношения урегулированы: Земельным кодексом, Федеральным законом от 18.06.2001 N 78-ФЗ «О землеустройстве» (СЗ РФ, 2001, N 26, ст. 2582), Федеральным законом от 02.01.2000 N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (СЗ РФ, 2000, N 2, ст. 149), Правилами кадастрового деления территории Российской Федерации и Правилами присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.09.2000 N 660 (СЗ РФ, 2000, N 37, ст. 3726). Ведется государственный кадастр особо охраняемых территорий, о порядке ведения см. Постановление Правительства РФ от 19.10.96 N 1249 (СЗ РФ, 1996, N 44, ст. 5014).
По земельному законодательству земельный участок может быть сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом. Он делим на части (если это технически и нормативно возможно), каждая из которых после раздела либо также образует самостоятельный участок, либо остается в границах прежнего земельного участка. При этом разрешенное пользование может осуществляться без перевода участка в состав земель иной категории, хотя допускаются и исключения (т.е. должно сохраняться прежнее целевое назначение).
Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков зависят от целей их использования и устанавливаются соответственно федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления в зависимости от принадлежности земельного участка к той или иной форме собственности, либо в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной и проектной документацией.
Установление территориальных границ земельного участка на местности выполняется землеустроительной службой и проводится в обязательном порядке при: предоставлении или изъятии земельных участков; изменении их границ и определении границ ограниченных в использовании частей земельных участков; перераспределении уже используемых земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства; выявлении нарушенных земель и в других случаях, названных в Федеральном законе «О землеустройстве» (ст. 3).
В процессе территориального землеустройства: а) образуются новые и упорядочиваются существующие участки земли, в частности, в целях устранения недостатков (чересполосицы, вклинивания, изломанности в их расположении), совершения сделок с земельными участками; б) выполняются работы по их межеванию.
В результате землеустроительных работ составляется карта (план) земельного участка, которая является основой для нанесения его границ на соответствующую дежурную кадастровую карту (план), и заводится землеустроительное дело, включающее землеустроительную документацию по каждому участку.
Земельные участки подлежат государственному кадастровому учету независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования участка, формируемого и учитываемого в качестве объекта имущества, права на который подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
Земельному участку присваивается кадастровый номер, который состоит из: а) кадастрового номера кадастрового квартала (он представляет наименьшую единицу кадастрового деления территории, на которую открывается самостоятельный раздел государственного реестра земель и ведется дежурная кадастровая карта (план); б) номера земельного участка в этом квартале. Сведения землеустройства и государственного земельного кадастра носят открытый характер. Эти работы выполняются службами по ведению государственного земельного кадастра.
2. Право на земельный участок требует признания и подтверждения со стороны государства (см. коммент. к ст. 213). С этой целью правообладатель, стороны договора (или уполномоченные ими на это лица) представляют вместе с заявлением правоустанавливающие документы, отвечающие требованиям, установленным Законом о регистрации прав на недвижимость, в орган, осуществляющий такую регистрацию (см. коммент. к ст. 131).
Фактом государственной регистрации прав фиксируется возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на земельный участок, что становится единственным доказательством существования собственности и других вещных прав (ст. 216). При несоответствии записей в Едином государственном реестре прав и в правоустанавливающем документе приоритет имеет последний. Если это несоответствие возникает в результате технической ошибки в записях, она исправляется. Если же есть основания полагать, что ее исправление может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей либо третьих лиц, ошибка исправляется по судебному решению (ст. 12, 21 Закона о регистрации прав на недвижимость).
Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на земельный участок, данные об этом участке и сведения о правообладателях. На земельный участок заводится дело, которое включает в себя все соответствующие правоустанавливающие документы и является неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав. Другая его составляющая — книга учета документов, где фиксируются данные о: принятых на регистрацию документах о земельном участке, его правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; выданных свидетельствах о государственной регистрации прав; выписках и справках из Единого государственного реестра прав и об иных документах.
Идентификация земельного участка в Едином государственном реестре прав осуществляется по кадастровому номеру (см. п. 1 коммент. к комментируемой статье). Поэтому обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются надлежаще удостоверенные план земельного участка, план участка недр и (или) план здания, строения, сооружения (если они находятся на земельном участке) с указанием их кадастрового номера. Кадастровый план земельного участка не требуется, если он ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов (ст. 17 Закона о регистрации прав на недвижимость).
Что такое недвижимое имущество
Для отнесения вещи к недвижимости следует руководствоваться наличием у неё характерных признаков:
- Крепкая связь с землёй. Находится на её поверхности или в земной коре.
- Возведена для длительного периода эксплуатации.
- Имеет индивидуальные материальные характеристики.
- Не может быть перемещена без разрушения хотя бы части имущества, существенно влияющего на его стоимость.
Как правило, недвижимость обладает следующими типичными свойствами:
- Приносит долговременную пользу владельцам жилья, или используется для ведения бизнеса.
- При желании собственника передаётся в долгосрочную аренду или ипотеку.
- Прочно устанавливается, сооружается на земле, за исключением стихийных бедствий и войн не подлежит быстрому уничтожению или перемещению на другое место.
Является ли земельный участок объектом недвижимости
Обременения — это право иных лиц не недвижимость, включающее право на залоги, аренду, сервитуты, ограничения, обязательства по договору, право удержания имущества, решение суда об аресте имущества, передачу прав и другие установле нные законодательством права, налагаемые на недвижимость (18). При экономической оценке земельного участка обременения часто понимают в узком смысле, как объем работ, который необходимо выполнить в физическом и/или стоимостном выражении, чтобы подготовить земельный участок под строительство или и ное разрешенное пользование.
Если мы рассмотрим определение государственного кадастра недвижимости, то увидим, что ГКН является систематизированным сводом сведений о различных объектах кадастрового учёта, в том числе об учтенном недвижимом имуществе. 1) К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Понятие «земля» в значении совокупности земельных участков и как синоним земельного участка
Из анализа норм ЗК РФ следует, что понятие «земля» употребляется в двух значениях: 1). совокупность земельных участков; 2). синоним самого земельного участка.
1). Земля — совокупность земельных участков.
О понятии «земля» как совокупность земельных участков можно сделать вывод исходя из ряда норм Земельного кодекса РФ.
Так, в статьях 9, и 11 ЗК РФ о полномочиях в области земельных отношений речь идет и о «резервировании земель», и об «изъятии земельных участков». Из п. 2 ст. 56.1 ЗК РФ следует, что под «резервированием земель» подразумевается «ограничение права собственности и иных вещных прав на земельные участки».
В п. 1 ст. 85 ЖК РФ указано, что «В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки…».
В статье 7 ЗК РФ перечислены категории земель, среди которых, например, земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли лесного фонда и т.д. Указанные «земли» являются частью «состава земель Российской Федерации» и, очевидно, представляют собой определенные участки земли, имеющие свои границы. В то же время в п. 3 ст. 3 ЗК РФ в качестве объекта имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению указывает на земельные участки. Из этого следует, что земли наделяются свойством оборотоспособности через земельные участки. По такой логике земли — это совокупность земельных участков.
Из приведенных норм права следует, что в приведенных случаях понятия «земля» и «земельный участок» не тождественны, и «земля» является совокупностью земельных участков.
2). Земля — синоним самого земельного участка.
В Конституции РФ, Гражданском и Земельном кодексах, других законодательных актах термины «земля» и «земельный участок» часто отождествляются, т.е. используются как синонимы.
В частности, в п. 3 ст. 129 ГК РФ указано, что «земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому…»
В ч. 2 ст. 9 Конституции РФ указано, что «земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности».
Нередко в нормах ЗК РФ, ГК РФ в названиях статей употребляется термин «земля», однако в самом тексте статей – термин «земельный участок». Например, статья 260 ГК РФ имеет название «общие положения о праве собственности на землю», тогда как содержит положения о распоряжении земельным участком. Или, например, статья 18 ЗК РФ называется «Собственность на землю субъектов Российской Федерации». Статья же содержит перечень земельных участков.
Земельный участок и постройки на нём могут признать единым недвижимым имуществом
Ключевым видом недвижимого имущества предложили считать земельный участок, а любые постройки, возведённые на нём, по общему правилу — его составной частью. Это сказано в поправках к нормам Гражданского кодекса о вещных правах. Данный законопроект обсуждался в пятницу на заседании президентского Совета по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства.
Выездное заседание совета под председательством главы думского Комитета по госстроительству Павла Крашенинникова прошло в Казани.
- Как указывалось на заседании, вышеописанный принцип единого объекта характерен для большинства ключевых зарубежных юрисдикций.
- Согласно этому принципу, постройки (здания, сооружения, объекты незавершённого строительства) могут признаваться самостоятельными вещами только тогда, когда в соответствии с законом за лицом, не являющимся собственником участка, но возведшим постройку с согласия собственника, признаётся возможность приобретения права собственности на постройку, возведённую на чужой земле.
- К таким случаям будет относиться в первую очередь возведение построек арендатором участка, который был предоставлен его собственником под строительство.
Как отметил на заседании руководитель рабочей группы по совершенствованию законодательства о вещных правах Василий Витрянский, судебная практика показывает, что «объекты, зарегистрированные в реестре как недвижимые вещи, зачастую признаются судами движимыми вещами или даже не вещами, а составными частями земельного участка. Например, суды признавали, что не являются недвижимыми вещами асфальтированные площадки, заборы, оросительные системы и прочее».
Также Витрянский пояснил, судебная практика иногда признаёт недвижимыми вещами объекты, на которые отсутствует госрегистрация в реестре недвижимости. Например, недвижимостью признавались подъёмные краны и производственное оборудование.
Поправки в Гражданский кодекс призваны исключить подобные случаи.
Является ли земельный участок объектом недвижимости
Со ссылкой на статью 130 ГК РФ, Президиум ВАС РФ признал спорный объекта недвижимым имуществом. При этом, указано, что спорный объект не является самовольной постройкой в связи с наличием у ЗАО права бессрочного (постоянного) пользования земельным участком под спорным объектом и соблюдения строительных норм и правил при строительстве спорного объекта (из Постановления Президиума ВАС РФ от 16.12.2008 N 9626/08 по делу N А08-7744/06-5).
- площадка создавалась как объект недвижимости, что предполагает получение необходимых разрешений, а также соблюдения при строительстве СНиПов, градостроительных норм и правил;
- площадка расположена на земельном участке, предоставленном именно под строительство спорного объекта.
- площадка не является самовольной постройкой (наличия права на земельный участок + отсутствие нарушений СНиП при строительстве объекта).
Какие бывают исключения
Бывают случаи, когда разрешается отнести в категорию движимого имущества инвентарные объекты, которые входят в состав недвижимости и функционально связаны со зданием. Ярким примером послужит ситуация, когда на основу здания устанавливается оборудование для производства, которое можно эксплуатировать только в составе целого комплекса. Получается, что раз оборудование находится на фундаменте, то его нельзя переместить без ущерба для подземных коммуникаций. Но, с другой стороны, его можно демонтировать и перевести на новое место, где оно будет работать в прежнем режиме.
Министерство финансов считает, что подобный станок не относится к недвижимому объекту, а потому налог не взимается. Чтобы подстраховаться, нужно посмотреть на то, какой фундамент залит. Если по техническим документам фундамент не является частью строения, то затраты на его заливку входят в стоимость оборудования и не учитываются при расчете налога.
В случае если фундамент является основой, оборудование причисляется к недвижимому имуществу.
Как бесплатно получить земельный участок от государства
Земельный участок не только можно купить, его можно и приобрести бесплатно, хотя мало кто об этом знает. Земли предоставляются бесплатно преимущественно льготникам (ветеранам, многодетным семьям, потерявшим кормильца и другим). Чтобы получить бесплатный земельный участок надо обратиться с заявлением в органы местной администрации. Существует практика оформления в собственность участка так называемого бесхозного. Если участком долго никто не пользуется, на нем можно возвести строение и затем попробовать оформить его в собственность, но риск отказа такого оформления со стороны государства все же присутствует. Земельный кодекс РФ (ст. 39.5) устанавливает право бесплатного предоставления участка лицам, которые пользовались таким участком безвозмездно более пяти лет (это касается участков, выделенных для индивидуальных жилых застроек и ведения подсобного и фермерского хозяйства), а также религиозным организациям. В любом случае, прежде чем понять, можно ли получить бесплатно земельный участок в интересующем регионе, следует изучить действующее законодательство в отношении интересующего надела.
Правовые проблемы понятия земельного участка в действующем отечественном законодательстве
В настоящее время определение земельного участка отсутствует в гражданском законодательстве, однако его можно найти в Земельном кодексе РФ [1] (далее по тексту — ЗК РФ). Согласно п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Из этого определения представляется возможным выделить несколько признаков рассматриваемого правового института.
Во-первых, если земельный участок определяется через категорию недвижимости, то ему присущи и все ее признаки (принадлежность к материальному миру, особые экономическая ценность и социальная значимость и др.), в том числе признак индивидуальной определенности, на который прямо ссылается законодатель.
Во-вторых, если речь идет о части земной поверхности, то логично предположить, что у земельного участка должны быть свои границы, благодаря которым один участок можно отделить от другого. При этом в ранее действующем земельном законодательстве указание на границы действительно присутствовало, но в настоящее время этот термин не упоминается, вместо него речь идет о «характеристиках». Исследователи в связи с этим высказывают несколько предположений, почему законодатель отказался от использования данной категории:
1) индивидуализация земельного участка предполагается возможной без установления его границ;
2) границы являются не единственным признаком, позволяющим выделить участок в качестве индивидуально-определенной вещи [2, с.151].
Относительно первого предположения отметим, что индивидуализация части земной поверхности без установления ее границ представляется невозможной. Исследователи указывают: «Как бы мы ни описывали часть земной поверхности, которую мы хотели бы рассматривать как земельный участок — используя средства геодезии, в порядке, предусмотренном для кадастрового учета, или методом словесного описания, мы всегда будем указывать на пределы (границы), в которых он расположен. Если же нам описать границы участка не удастся, то его индивидуализации не произойдет» [2, с.152]. С этим следует согласиться и отметить также, что в таком случае законодатель едва ли подразумевал полный отказ от категории «граница земельного участка», видимо, он просто не стал акцентировать на этом внимание, включив эту категорию в названные в норме «характеристики».
Со вторым тезисом предварительно можно согласиться, опираясь на положения Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» [3] (далее по тексту — ФЗ о госрегистрации). Согласно ст. 8 указанного закона в кадастр недвижимости вносятся следующие основные сведения о земельном участке как объекте недвижимости — вид, кадастровый номер, описание местоположения и площадь. К дополнительным сведениям относятся — кадастровая стоимость, сведения о лесах, водных объектах и иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, категория земель, к которой отнесен земельный участок, вид или виды разрешенного использования и некоторые другие характеристики.
Таким образом, характеристик, позволяющих определить часть земной поверхности «в качестве индивидуально определенной вещи» при первом приближении кажется довольно много, даже если не рассматривать дополнительные, которые могут быть присущи тому или иному участку факультативно. При этом вид объекта недвижимости рассматриваться как идентифицирующий признак не может, так как он присущ всем земельным участкам.
Относительно кадастрового номера исследователи, к примеру В. А. Алексеев, отмечают, что он тоже не может считаться таким признаком, потому что: «… специфика кадастрового номера состоит в том, что он не характеризует объект недвижимости как вещь (его нельзя найти на участке, в отличие от номера двигателя на автомобиле), а содержит отсылку к информационному ресурсу, в котором необходимую информацию о вещи можно получить» [2, с.153]. Аналогичная позиция встречается в трудах и других цивилистов, в частности, М. А. Рожковой [4] и Н. Ю. Чаплина [5]. И с этим подходом следует согласиться — кадастровый номер действительно не характеризует участок, он лишь помогает найти информацию о нем в государственном информационном ресурсе. Однако важно помнить, что согласно п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Этот факт как раз подтверждается кадастровым номером, присвоенным участку. И несмотря на то, что с доктринальной точки зрения такой номер не характеризует участок, практическая сторона вопроса предписывает участникам сделок все-таки прописывать его в тексте соглашения. Показателен в этом вопросе судебный акт Ленинградского областного суда, который, отказывая в удовлетворении заявленных требований, указал, что в предварительном договоре купли-продажи земельного участка отсутствовали данные о его границах, а также его кадастровый номер «… что свидетельствует о несогласованности сторонами предмета договора, в связи с чем он признан незаключенным» [6].
С площадью земельного участка все тоже неоднозначно. Согласно п. 9 ст. 22 ФЗ о госрегистрации площадью земельного участка является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость. В таком случае очевидно, что во многих случаях площадь земельных участков, обозначенная просто как площадь геометрической фигуры без учета рельефа местности, может совпадать.
Следовательно, бесспорным остается только описание местоположения границ земельного участка. На это указывает и Алексеев В. А.: «… из характеристик земельного участка, вносимых в Росреестр, действительно уникальной является только местоположение его границ» [2, с.153]. Таким образом автор делает вывод, что законодатель отказался от упоминания категории «границы земельного участка» в ЗК РФ, чтобы уйти от вопросов о правилах их определения: «… на основании этой формулировки можно сделать вывод о том, что границы земельного участка — его обязательная характеристика, но порядок их определения не имеет правового значения. Если границы части земной поверхности определены с достаточной точностью любым субъектом гражданского права, то эта часть земной поверхности может рассматриваться как недвижимая вещь и становиться предметом гражданско-правовых отношений» [2, с.155]. С этим согласны и другие исследователи. В частности, Н. Ю. Чаплин в своей работе пишет: «Именно в силу своего местоположения, которое устанавливается его границами, земельный участок становится уникальной индивидуально-определенной вещью» [5, с.156]. С этой правовой позицией следует согласиться.
В качестве вывода Алексеев В. А. предлагает собственное определение земельного участка: «Это часть поверхности Земли в пределах замкнутого контура границ, а также находящиеся в этих границах поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, растения и все, что неразрывно связано с поверхностью участка, за исключением зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и самовольных построек» [2, с.156].