Многоквартирный дом: кому принадлежит земля под многоквартирным домом?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Многоквартирный дом: кому принадлежит земля под многоквартирным домом?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, может быть оформлен в общую долевую собственность владельцев помещений многоквартирного дома (МКД). По словам Михаила Кюрджева, основанием для регистрации права является решение собственников МКД, а также кадастровый паспорт земельного участка.

Как и зачем оформлять землю многоквартирного дома в общедолевую собственность

Юристы и риелторы рассказали, зачем жителям многоквартирных домов стоит задуматься об оформлении прилегающих земельных участков в общедолевую собственность

Вопрос оформления земли в собственность под многоквартирными домами стал острым для части москвичей после запуска программы реновации.

Пока это не вылилось в реально оформленные права собственности — в Росреестре сообщили «РБК-Недвижимости», что не наблюдают роста обращений граждан.

Редакция узнала у юристов и риелторов, зачем нужна собственность на землю под домом, а в Росресстре рассказали, как ее оформить.

Собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) являются одновременно владельцами общего имущества в этом здании: чердаков, подвалов, крыши, инженерного оборудования.

В список входит земля, на которой расположен дом с прилегающими территориями в рамках кадастрового участка, а также все находящиеся элементы благоустройства и озеленения, говорит управляющий партнер риелторской компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Согласно Жилищному кодексу РФ, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, необходимой для его эксплуатации, принадлежит собственникам помещений этого дома на праве общей долевой собственности (ст. 36, п. 1.4).

«Без земли домов не бывает — еще при строительстве новых жилых зданий дольщик уже получает право на землю, на которой будет располагаться дом. Даже если объект не завершен, дольщики имеют право оформить в собственность долгострой и земельный участок под ним», — пояснила Мария Литинецкая.

В настоящее время оформление земельного участка, прилегающего к МКД, в Москве является правом, а не обязанностью собственников. «Пока столичное правительство не понуждает москвичей оформлять права на землю.

В том числе это объясняется тем, что городским властям в таком случае удобно распоряжаться своей муниципальной землей, не учитывая интересы собственников помещений в МКД», — рассказал «РБК-Недвижимости» партнер адвокатского бюро А2 Михаил Кюрджев.

Принятие закона затянет расселение аварийных домов в российской глубинке

Предложенный вариант закона осложнит ситуацию и с расселением аварийного жилья в российской глубинке: в районных городках, поселках городского типа, поселениях, городах-спутниках. Напомню, что сегодня расселением заведуют местные власти. Администрация признаёт дом аварийным, подлежащим сносу и выносит постановление. После того, как собственники — жильцы отказываются самостоятельно снести дом, чиновники обязаны изъять участок и квартиры и предоставить гражданам новое жилье либо выплатить деньги (ст. 32 ЖК РФ). Понятно и ясно. Однако дьявол скрывается в деталях. Скудные региональные бюджеты испытывают хронический недостаток средств. Поэтому власти специально затягивают изъятие земли и не выплачивают возмещение собственникам. Между признанием дома аварийным и решением об изъятии участка проходят годы. Доходит до того, что жильцы подают в суды иски и требуют обязать власти изъять участок и жилые помещения и выплатить компенсации, представить новые квартиры (решение Вольского райсуда Саратовской области по делу № 2 — 1 — 114/2019 от 08.02.2018 г). При желании читатели найдут десятки (если не сотни) таких дел на судебных сайтах.

Оправдывая бездействие, чиновники ссылаются на то, что «земельный участок под многоквартирным домом на кадастровом учете не состоит…». Поэтому в соответствии со «ст.ст. 1, 5, 7, 16 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» до прохождения государственного кадастрового учета и присвоения кадастрового номера земельный участок не признается недвижимым имуществом, обладающим признаками индивидуально-определенной вещи, и не является объектом гражданских прав». Следовательно, «до внесения сведений в ЕГРН администрация муниципального образования не вправе распоряжаться и выкупать участок» (решение Советского райсуда г. Томска по делу № 2а-2737/2017 от 24.10.2017 г).

Земля и реновация пятиэтажек

Если дом попал в программу реновации, то владельцы при получении равноценной квартиры должны получить и компенсацию за долю в общей собственности на землю и объекты на ней. «Рыночная цена на объект недвижимости формируется не только исходя из стоимости самого жилого помещения, но и всего здания, земли под ним и объектов общего пользования. Поэтому справедливая денежная компенсация, которая предусмотрена законопроектом о реновации, уже будет включать в себя возмещение стоимости земельного участка под домом», — говорит Мария Литинецкая.

При неоформленной земле прав на нее у собственников квартир не возникает. Это создает угрозу для жителей домов, ведь власти могут предложить компенсацию без учета стоимости земли под пятиэтажкой, отмечает Мария Литинецкая.

«Если же земля будет оформлена в долевую собственность жителей многоквартирного дома, попавшего в программу реновации жилья, то здесь есть основания ставить вопрос о выплате соответствующей компенсации в случае изъятия земельного участка для государственных нужд, если его изъятие будет производиться по этой процедуре. Иных каких-то специальных вариантов закон о реновации, насколько мне известно, на сегодняшний день не предусматривает», — утверждает партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.

«Поэтому до принятия решения о реновации владельцам квартир в хрущевках следует размежевать участок под своим домом, поставить его на кадастровый учет и оформить в собственность. Этим же я бы рекомендовала заняться владельцам квартир в МКД, которые находятся в непосредственной близости от пятиэтажек. Если их участок также не оформлен (а, скажем, является собственностью города, как и прилегающая земля с хрущевкой), то при будущей застройке власти смогут «отрезать» у них важный кусок земли», — дополняет Мария Литинецкая.

Какие документы нужны

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав на земельный участок под многоквартирным домом, установлен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и иными нормативными правовыми актами:

• заявление о государственном кадастровом учете и о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
• документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (при представлении заявления посредством личного обращения);
• решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
• документы о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (межевой план и т. д.);
• решение (протокол) общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
• правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие прав собственников помещений в многоквартирном доме, возникших до 31 января 1998 года (если на момент представления документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости помещений в многоквартирном доме в ЕГРН отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав указанных собственников);

Кто проводит определение границ придомовой территории

Где узнать границы придомовой территории многоквартирного дома? Обязанность проведения межевания участков МКД по законам РФ возлагается на органы местного самоуправления поселений. На практике данная статья бюджета поселений финансируется по остаточному принципу, поэтому власти часто ссылаются на недостаток средств и вопрос с определением границ придомовых территорий остаётся не решённым.

В то же время, заказать и оформить межевания участка могут сами собственники помещений МКД. Поэтому не стоит дожидаться каких-либо действий от властей и заняться данным вопросом самостоятельно. Владельцы помещений, согласно статье 305 ГК, могут защищать свои права, касательно придомовой территории, при наличии правоустанавливающих документов.

ГК РФ Статья 305. Защита прав владельца, не являющегося собственником

Права, предусмотренные статьями 301, 302, 303, 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Кабмин вправе регулировать земельные отношения, а кадастровые инженеры – подтверждать снос здания

Росреестр опубликовал обзор нововведений в законодательстве в сфере земли и недвижимости, а также в проведении государственного земельного надзора за I квартал 2023 года.

• Отмена двойной проверки наличия правоустанавливающих документов на землю при вводе объекта в эксплуатацию. Ранее этим занимались одновременно местный орган власти и Росреестр (Федеральный закон от 14.03.2022 № 58-ФЗ).
• Кабмин получил полномочия устанавливать особенности регулирования земельных отношений в 2023 году (Федеральный закон от 14.03.2022 № 58-ФЗ).
• Установлен ключевой показатель федерального государственного земельного надзора – количество участков, отнесённых к более низкой категории риска, по отношению к общему числу участков. Также в акт обследования можно включать не сами электронные образы документов, а ссылки на них (постановление Правительства РФ от 07.02.2022 № 126).
• Актуализирована форма проверочного листа с перечнем вопросов, ответы на которые свидетельствуют о наличии или отсутствии признаков нарушений требований земельного законодательства РФ (приказ Росреестра от 18.01.2022 № П/0011).
• Кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения, машино-места вправе подтвердить прекращение существования такого объекта, если документы об этом отсутствуют (приказ Росреестра от 24.05.2021 № П/0217).
• Разрешено проводить согласование местоположения границ земельных участков в электронном виде (приказ Росреестра от 14.12.2021 № П/0592).

Какие плюсы и минусы дает контроль над придомовой территорией

Становиться собственниками участка — дело добровольное. На общем собрании жильцы коллективно решают, нужны ли им дополнительные заботы или лучше оставить их на совести местных властей. Ведь, как и в любом деле, здесь есть плюсы и минусы.

Преимущества в том, что собственники контролируют, какие объекты могут быть на территории, а какие нет: кафе и винные магазины теперь без ведома жильцов в доме не откроют. Также они сами могут решать, как благоустроить территорию, какие детские и спортивные площадки поставить, установить ли шлагбаум, сколько выделить мест под парковку. Жильцы даже могут сдавать в аренду объекты и землю во дворе. То есть это своего рода инвестиция в собственное жилье — при продаже квартиры она будет оцениваться выше. А если дом признают аварийным, то при назначении компенсации жильцам выплатят не только за квартиры, но и за придомовой участок.

Так, что нам все это даст?

После оформления земли в собственность вы с соседями сможете:

• самостоятельно принимать решения о строительстве на участке детских площадок, а также благоустраивать его по своему усмотрению, организовывать парковки и т. д.;
• сдавать часть земли в аренду (и получать прибыль);
• гарантировать себе защиту от неожиданного вмешательства в жизнь дома местных властей: без согласия собственников власти не смогут передать придомовой участок под строительство, организовать на нем прокладку новых дорог или коммуникаций;
• регулировать вмешательство на территорию: без согласия собственников будет невозможно организовать коммерческие предприятия (например, открыть автомойку, построить гаражи и т. п.).

Заключение: основные выводы

Очевидно, что приватизация земельного надела, расположенного под жилым зданием многоквартирного типа, может осуществляться собственниками квартир на законных основаниях. Такая процедура характеризуется как положительными особенностями, так и явными недостатками. Как уже упоминалось ранее, жильцы, получившие земельные доли в собственность по итогам приватизации придомовой территории, не смогут осуществить их правомерное отчуждение, то есть заложить, подарить, обменять или продать.

Решение о целесообразности участия всех жильцов в приватизации придомового надела земли принимается на общем собрании граждан, являющихся собственниками жилья в многоквартирном доме. Между тем, каждый владелец квартиры вправе единолично приватизировать собственную доли земли, законно ему причитающуюся. Если муниципалитет все же вознамерится произвести снос дома, компенсация долей в земельном наделе, расположенном под зданием, будет выплачиваться лишь тем жильцам, которые ранее осуществили их приватизацию.

В какой момент возникает право собственности на землю под МКД?

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, реализованы в Жилищном кодексе РФ и Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» предписания Конституции РФ. А именно, с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в МКД, законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в МКД земельного участка под этим домом как элемента общего имущества такого МКД. Следовательно, право собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок вытекает напрямую из права собственности на жилое или нежилое помещение в таком доме.

Администрация обратилась с апелляционной жалобой, указав, что собственник помещения не может один обращаться с подобным заявлением, а может либо выделить свое помещение из МКД, либо просить приобрести участок в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Однако апелляция и вышестоящий суд с таким возражением не согласился. В силу ч. 3 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» с учетом Постановления Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12‑П, собственники помещений в домах, участки под которыми не образованы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в уполномоченные органы власти с заявлениями об образовании этих земельных участков. Ранее эта норма предусматривала необходимость решения общего собрания о наделении кого-то из собственников полномочием на обращение в органы власти. Однако в июле 2018 года в статью были внесены изменения, и теперь с заявлением вправе обратиться любой собственник, решения общего собрания закон теперь не требует.

Определением Верховного Суда РФ от 17 декабря 2019 г. № 305-ЭС19 – 22733 решения нижестоящих судов оставлены в силе.

Можно ли оформить придомовой участок в собственность?

После того, как разметка и межевание участка выполнено, возможно провести его приватизацию, для того, чтобы оформить право собственности на участок. Для этого потребуется собрать достаточно большой пакет документов:

• Собранием жильцов определяется ответственное лицо.
• Подается официальный запрос в комитет по регулированию земельных вопросов.
• Выполняется межевание и определение границ участка, если процедура не была выполнена заранее.
• Выполняется постановка на учет и занесение в кадастровый паспорт сведений об объекте.
• Юридическое оформление перехода земли в собственность.
• Государственная регистрация и получения свидетельства о долевой собственности.

Приватизация придомовой территории многоквартирного дома имеет ряд преимуществ и недостатков.

Положительные стороны	Отрицательные стороны
Повышение стоимости жилья	Возрастут затраты на ремонт
Возможность сдавать площадь в аренду и получать прибыль	Необходимо содержать территорию в порядке, иначе может быть назначен штраф
Возможность благоустройства территории по усмотрению жильцов	Необходимо платить налог за землю в долевой собственности
Уточнение границ участка
Защита от незаконной застройки участка

1. Для того, чтобы узнать, кому принадлежит земля под домом, можно обратиться с запросом в муниципалитет. Земля может принадлежать государству (если дом построен давно).
2. Оформление придомовой территории в собственность производится на добровольной основе, по решению жильцов на общем собрании. Если нет желания заниматься благоустройством, уборкой, выплатой налогов на землю, можно и не поднимать данный вопрос.
3. При выборе цели использования приватизированной территории стоит руководствоваться законодательством государства.
4. Размеры территории могут быть разными. Параметры земли, которая будет оформляться в собственность, определяют жильцы на ОС.
5. Для процедуры регистрации после оформления территории нужно иметь на руках кадастровый паспорт надела, выписку из него. Также потребуется свидетельство о регистрации в региональном отделении Росреестра.

Для подтверждения кадастрового учета и госрегистрации прав собственности можно взять выписку из ЕГРН.

При решении вопроса о регистрации прав на придомовую территорию стоит учитывать статьи 33, 34 ЖК, статьи 36, 37, 44. Также необходимые требования указаны и в ФЗ под номерами 189 (от 29.12.2004), 191 (та же дата), 221 (24.07.2007). Данный вопрос регулируется и правительственными Постановлениями под номером 576 (07.08.2002) и 1223 (21.08.2000).

Предварительный раздел одноэтажных жилых домов

Если на участке земли расположен многоквартирный жилой одноэтажный дом, в котором находится две, три, четыре квартиры, который, в свою очередь имеют отдельные выходы на земельные участки, прилегающие к дому, их можно разделить путем выдела долей в натуре.

Но… На практике зачастую происходит следующее: жилой дом имеет несколько отдельных квартир, каждое жилое помещение имеет свой, отдельный от других вход, отдельный адрес, вроде бы нет никаких препятствий для раздела, но земля под строением относится к категории ИЖС, а дом имеет статус многоквартирного.

Выходом станет:

• предварительное оформление всего дома в общую долевую собственность, этим собственники подтверждают целевое использование земельного участка;
• последующее выделение долей в натуре.

Процедура раздела достаточно сложная, но возможная. Сначала совладельцы должны установить возможность раздела в техническом плане, то есть определить – имеется ли техническая возможность реального раздела многоквартирного дома. Ответ на этот вопрос даст независимая строительно-техническая экспертиза.

Разница между новостройками и «старыми» домами

В Жилищном кодексе также отдельно оговаривается другой нюанс, касающийся года постройки многоквартирного дома. Согласно правилам земля под домами, построенными до 2005 года, должна автоматически становиться общественной долевой собственностью всех жильцов квартир МКД. Тем не менее любой человек, купивший вторичное жилье такого типа, должен самостоятельно проверить, входит ли территория под МКД в его собственность. Для проведения бесплатной передачи прав необходимо, чтобы:

1. Территория под МКД была с четкими границами и имела кадастровый план, установленные органом самоуправления местного типа.
2. Землеустроительные работы завершились до вступления в силу Жилищного кодекса РФ, то есть до 2005 года.
3. Участок возле дома внесли в Росреестр.

При невыполнении всех условий, указанных выше, земля будет оставаться в собственности муниципалитета или государства, поскольку участок пока еще не сформирован. В этом случае жильцам придется приватизировать его самостоятельно. Если речь идет о новом доме, который был введен в эксплуатацию после 2005 года, земля под таким МКД автоматически становится собственностью всех владельцев квартир. Первичным владельцем всегда является застройщик, но после продажи квартиры право владения переходит к жильцу.

Жилищный кодекс указывает, что общедомовая земля под многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию до 2005 года, безвозмездно переходит в общедолевую собственность жильцов дома. Однако такая бесплатная передача прав происходит при соблюдении некоторых условий:

• участок под домом имеет план с чётко обозначенными границами, которые установил местный орган самоуправления;
• все землеустроительные работы были закончены до 2005 года, когда начал действовать Жилищный Кодекс РФ;
• придомовой участок внесён в Росреестр и имеет кадастровый план.

Если же условия не были выполнены, то земля в многоквартирном доме так и не перешла в собственность жильцов.

ВАЖНО! Если вы приобрели квартиру до 2005 года, то стоит проверить, входит ли территория под МКД в вашу собственность.

Какой земельный участок можно оформить в общую долевую собственность?

Общее собрание собственников понадобится только в том случае, если ни один собственник не захочет самостоятельно обратиться в орган власти с заявлением о формировании земельного участка, и собственники помещений в МКД захотят сделать это от имени всех собственников.

В этом случае вначале проводится общее собрание собственников, инициировать которое может любой собственник МКД, а затем в администрацию с заявлением обращается уполномоченное лицо.

Собрание проводится в порядке, описанном в статьях 45–48 Жилищного кодекса РФ. На повестку дня выносятся следующие вопросы:

1. Принятие решения о необходимости формирования земельного участка под МКД.
2. Выбор лица, уполномоченного представлять интересы собственников помещений МКД в органах государственной власти и органах местного самоуправления по вопросу оформления земельного участка, расположенного под МКД, в общую долевую собственность.

В общую долевую собственность собственников помещений земельный участок под многоквартирным домом переходит после того, как:

• органы государственной власти или органы местного самоуправления сформируют такой земельный участок,
• его поставят на государственный кадастровый учёт.

Специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка или государственной регистрации права общей долевой собственности на такой земельный участок получать не нужно.

Похожие записи:

• ККТ при патентной системе налогообложения
• Переезд в Израиль на ПМЖ: как получить гражданства из России
• Нужны ли права на скутер до 50 кубов в 2023 году в России?