Как проверить квартиру перед покупкой?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проверить квартиру перед покупкой?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».

Совет № 5: Изучите разрешение супруга

Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов. По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству.

Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито-Недвижимости». При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.

Совет № 8: Проверьте справки ПНД и НД

Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.

Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.

Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов:

Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:

• технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
• выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
• выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
• выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
• справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
• копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Документы по п. 1-3 возможно получить в «Едином центре государственных услуг». По п. 4 и 5 необходимо обращаться в центры госуслуг, паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.

Отвечает исполнительный директор консультационного центра «Линкор Недвижимость» Дмитрий Барышников:

Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п. Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.

Во-вторых, необходимо узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:

• договор купли-продажи;
• договор мены;
• договор дарения;
• свидетельство о праве на наследство;
• договор ренты;
• решение суда, вступившее в законную силу.

Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок.

Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия. Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки. При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.

Для чего нужно проверять недвижимость на наличие обременений

Часто покупатели полагаются на честность продавцов и то, что Росреестр не зарегистрирует переход права собственности при наличии обременений. Но это не всегда так. Если квартира находится под арестом или в ипотеке, продать ее не удастся. Но, заключение договора аренды не является препятствием для сделки.

Если своевременно проверить квартиру или иное жилье перед покупкой на обременение, будущий собственник сможет:

1. Избежать оплаты судебных издержек, дополнительных выплат третьим лицам, интересы которых были нарушены при продаже недвижимости.
2. Полноценно распоряжаться своим имуществом, а не ждать, например, истечения срока действия договора аренды.
3. Не опасаться судебных исков от совладельцев, наследников, органов опеки и попечительства.
4. Не погашать чужие долги.
5. Не лишиться вообще приобретенного имущества из-за признания сделки недействительной или ничтожной.
6. Не тратить годы на участие в судебных разбирательствах в качестве истца, ответчика или третьего лица.

Можно обратиться к профессиональным риэлторам или юристам. Но этот способ проверки квартиры на обременения сопряжен со значительными расходами. К тому же нельзя забывать о возможных случаях мошенничества уже со стороны посредников.

Потенциальный покупатель может потратить всего несколько часов на сбор необходимой информации. Это убережет от неприятностей в дальнейшем и поможет сберечь деньги.

Юридические нюансы покупки квартиры на вторичном рынке

Покупка квартиры, в которой вы будете не первым владельцем, имеет ряд особенностей чисто юридического характера. И очень важно лично проконтролировать все этапы, чтобы не столкнуться с неприятной ситуацией (например, вы можете «внезапно» обнаружить, что у квартиры есть еще владельцы, о которых вам не сообщили, или там остались прописаны чужие вам люди). Нюансы при покупке рынка на вторичном рынке чисто юридического характера предполагают проверку жилья на чистоту.

Чтобы убедиться в том, что квартира имеет «чистую» историю и вас не пытаются обмануть, сделайте следующее:

1. Запросите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Так вы проверите собственника и поймете, кому принадлежит квартира – и тот ли это человек, который вам ее продает (напомним, что также это может быть его представитель, при условии наличия доверенности). Получить выписку вы можете и сами, запросить ее можно на сайте Росреестра, МФЦ или в одном из отделений Росреестра.

Выписка также даст вам информацию о том, есть ли у квартиры обременения (например, не находится ли она в ипотеке, не стала ли залогом для кредита, и так далее).

Важно! Если вы не уверены в своих силах, привлеките к проверке квартиры юриста. Это должен быть независимый специалист, не связанный ни с продавцами, ни с риелтором. Так вы будете уверены, что он всецело на вашей стороне.

Если квартира была куплена в ипотеку, просите предоставить вам справку из банка, что ипотека погашена и все платежи внесены, в противном случае платить за ипотеку придется вам.

2. Попросите показать вам технический и кадастровый паспорта квартиры.

Здесь важно убедиться, что указанные данные совпадают с состоянием жилья, которое вам показывают. Если владельцы проводили капитальный ремонт и не согласовали его (что должно быть отражено в паспорте), у вас в дальнейшем могут быть проблемы. К тому же, нелегальный ремонт может привести к проблемам с самим жильем, ведь безопасность всех изменений под вопросом.

3. Документы, подтверждающие личность собственника и его финансово-правовой статус.

Личность человека, который продает вам квартиру, должна быть той же самой, что в документах на собственность. Проверить это вы можете, попросив показать вам паспорт.

Как мы уже упоминали, продавать квартиру может и представитель собственника, но в этом случае у него должна быть доверенность, дающая право на такие действия. Обязательно попросите ее и убедитесь, что доверенность заверена у нотариуса.

К сожалению, обман с «поддельными хозяевами» квартиры по-прежнему актуален, поэтому в этом случае надо проявить бдительность.

Кстати, если собственник имеет супруга (супругу), нужно согласие второй половинки на продажу, потому что квартира, приобретенная в браке, считается совместной собственностью. Если вам продадут квартиру без согласия мужа или жены, они могут оспорить сделку.

Если вдруг у вас возникают сомнения в адекватности продавца, вы вправе запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Дело в том, что при признании владельца недееспособным (а это могут организовать родственники уже после того, как вы заплатите), сделку можно оспорить.

Кроме того, проверьте продавца на предмет судимости (для этого следует обратиться в судебные инстанции по месту его регистрации), если окажется, что он судим или ему предъявлены иски на крупные денежные суммы, от сделки лучше отказаться.

4. Выписка из финансового лицевого счета.

Нужна для того, чтобы убедиться в отсутствии долгов по ЖКХ. Помните, что после заключения сделки все долги, если они есть, переходят к новому владельцу, то есть к вам. Чтобы не остаться должным кругленькую сумму, узнайте заранее, были ли владельцы ответственными плательщиками.

Что проверить, если квартира приобреталась по наследству

Покупателя также может насторожить, если в свидетельстве будет указано, что квартира оформлена по наследству. Тут краеугольным остается вопрос – есть ли другие наследники.

Но даже если прошло 3 года, нельзя забывать, что наследник может предоставить суду особые основания уважительности пропуска срока. И если суд сочтет возможным, то даже спустя 5 лет наследнику могут вернуть квартиру. Такой исход ситуации скорее исключение, чем правило, но лучше себя подстраховать.

Вместе с продавцом можно посетить нотариуса, который выдавал ему свидетельство о праве на наследство , и запросить справку об отсутствии других наследников или об их отказе от наследства. Получить такой документ без продавца не получится, нотариус не станет разговаривать с посторонними лицами, которые никак не относились к наследственному делу.

Наличие людей с пропиской

Если продавец вас заверяет, что кроме него никто не прописан в данной квартире, это не говорит об абсолютной правдивости его слов. Бывают случаи, когда нового хозяина по истечении небольшого времени поджидают сюрпризы в виде появившихся жильцов с намерением проживать по пребыванию постоянной регистрации.

Это могут быть граждане:

1. лишенные свободы;

2. люди, помещенные в психбольницу;

3. призывники армейской службы;

4. престарелые жители специализированных домов.

Какие препятствия могут затруднить покупку?

Когда потенциальный покупатель решается проверить квартиру на обременение, он должен быть готовым, что здание имеет чистую историю или на него наложен определенный вид бремени, действующий в законодательстве и зафиксированный ЕГРН. Подобные данные содержатся в правомочных структурах, их предоставляют в судебных органах. При появлении любого повода для прекращения свободных финансовых операций с жильем, юридический факт фиксируется кадастровой Палатой, а отдельная позиция будет видна из выписки ЕГРН.

Различные жизненные ситуации разделили по видам:

• финансовая кредитная организация взяла квартиру в залог;
• заключена рента жилья;
• наложен арест;
• официальный владелец недвижимость сдал в аренду;
• осуществлена прописка третьих лиц.

Для того чтобы исключить любые ограничения в действиях с имущественными правами, знакомятся с условиями: как проверить квартиру на обременение.

Как проверить, снято ли обременение с квартиры

Полную информацию об ограничениях в распоряжении с имуществом предоставляли раньше в ЕГРП, сейчас переименовали в ЕГРН – едином государственном реестре недвижимости и сделкам по ним. Срок действительности выписки равен 30 дням. Но достоверными будут данные в первые дни, за месяц может произойти много событий и лучше информацию обновлять. Кроме долгов перед банками и ЖКХ, существует ряд критериев, характеризующих чистоту жилого здания.

Перед сделкой нужно знать, с кем она совершается. Если владелец состоит на учете в психоневрологическом диспансере, его родственники, опекуны могут признать ее проведение недействительной из-за недееспособности субъекта.

Подтвердить свое здоровое сознание участники могут наличием водительского удостоверения, его не выдают без медицинского освидетельствования. Такие документы создаются задолго до продажи квартиры, поэтому подписание договора в нотариальной конторе поможет определить вменяемость продавца по визуальному определению специалиста. Участникам предстоит решать: настаивать или нет на представлении справок ПНД.

Как понять, есть ли обременение на квартиру?

Как проверить, есть ли обременение на квартиру? В полученной справке от Единого Государственного Реестра Недвижимости необходимо обратить внимание на несколько пунктов. Внимательно просматриваем раздел второй, в частности пункт 4, который называется «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости». Если в данном пункте имеется прочерк или же присутствует надпись «Не зарегистрировано», то на квартире не числится обременений.

В случае если на квартире имеются такого рода ограничения, в справке четко прописывается, что именно, например, будет указан вид обременения «Залог, полный объект, ипотека» и так далее. В справке четко будет прописано, что квартира находиться в залоге у такого-то Банка на N срок с N числа, так как она была приобретена в ипотеку.

Обременения – закрепленное в гражданском праве право третьего лица, не являющегося собственником имущества, пользоваться жилым или земельным объектом в силу законных оснований или местоположения участка, препятствующего осуществлению хозяйственной деятельности других собственников в силу его местоположения (сервитут).

Само по себе обременения не препятствует сделке по приобретению недвижимости, но может значительно усложнить жизнь нового собственника, не принявшего во внимание эти обстоятельства при покупке. Следует помнить, что лицо, в чьих интересах наложено обременение, не имеет права продать, подарить или завещать объект недвижимости. Он имеет только право пользования:

• передвижения по участку местности;
• проживания в жилом помещении;
• удержание объекта до истечения определенных обстоятельств(залог, ипотека, арест).

Обременение – это правовой институт, существенно ограничивающий права собственника по распоряжению недвижимостью. Оно накладывается по желанию владельца или инициативе банка, государственного или муниципального органа, и практически всегда регистрируется в Росреестре. Пока есть ограничения, собственник не вправе дарить, менять или продавать недвижимость.

Обременение прав на недвижимое имущество может быть разным:

1. Ипотека. Собственник покупает квартиру в ипотеку или берет кредит под залог недвижимости. В обоих случаях до полного погашения долга она находится в залоге у банка. Ее нельзя продавать, дарить или менять без согласия кредитора.
2. Арест. Такое ограничение применяется по решению суда, судебных приставов, если у собственника есть долги по ЖКУ, налоговым и иным обязательствам. В Росреестре это отражается как запрет на совершение регистрационных действий.
3. Доверительное управление. Здесь назначается распорядитель, фактического перехода права собственности не происходит. Это характерно для собственника, проходящего процедуру банкротства, установления опеки или попечительства, вступления в наследство.
4. Рента. Собственник заключает договор ренты с третьим лицом, в пользу которого отчуждается недвижимость после смерти владельца. Договор подлежит регистрации.
5. Аренда. Собственник вправе сдать квартиру по договору найма. Он регистрируется, если квартиросъемщики снимают жилплощадь на срок от 1 года.

Проверьте состояние квартиры

Серьезные перепланировки (смена стен или окон) собственник должен был согласовать с Жилищной комиссией или муниципалитетом. Если он этого не сделал, а вы купили квартиру, у вас могут быть проблемы.

Чтобы убедиться, что в квартире не было незаконных перепланировок, проверьте технические документы:

• справка о законности перепланировки, если ее делали. Чтобы проверить это самостоятельно, сверьте обстановку квартиры с техническим планом;
• кадастровый паспорт, в котором указаны кадастровый номер квартиры, ее адрес, информация о собственники и техническое описание помещения;
• технический паспорт, в котором приведен план квартиры (поэтажный план и экспликация) и указаны все технические характеристики квартиры: материалы, дата постройки и пр.;
• техплан, который включает данные техпаспорта и информацией для кадастрового учета.

Не обязательно запрашивать все документы. Самым оптимальным будет технический паспорта квартиры.

Самостоятельно проверьте, что площадь квартиры одинакова во всех документах, не было незадокументированных планировок (расположение стен и окон соответствует действительности). Если какие-то изменения не отображены в документах, попросите продавца их обновить.

Например, часто бывает, что площадь квартиры в разных документах расходится на одну десятую — такое могут счесть за незаконную перепланировку.

Проверьте права третьих лиц

Удобно, если продавец и все жильцы заранее выпишутся из квартиры. Тогда вы сможете заехать сразу после сделки.

У зарегистрированных (прописанных) в квартире людей есть право проживать в ней. Поэтому перед покупкой продавец должен всех выписать.

Нельзя выписать людей, которые зарегистрированы в квартире, но не живут в ней, если они:

• несовершеннолетние и недееспособные взрослые;
• осужденных;
• пациентов психоневрологического диспансера;
• служащих в армии по призыву;
• несовершеннолетние и пенсионеры, проживающие в воспитательных учреждениях и в домах престарелых.

Возьмите у продавца выписку из домовой книги. В ней указано количество людей, которые зарегистрированы (прописаны) в квартире и сохраняют право на проживание в ней даже после продажи.

Похожие записи:

• Сроки охоты в Чувашии 2022 году
• 2021 год по Китайскому гороскопу Год Быка, какого цвета, когда начнется
• Как взыскать алименты на совершеннолетних?