Глава 8 ЖК РФ. Социальный наем жилого помещения (действующая редакция)
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Глава 8 ЖК РФ. Социальный наем жилого помещения (действующая редакция)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Жилье предоставляемое по договору социального найма лицам, что признаны нуждающимися и малоимущими. Обязательно, чтобы к гражданам можно было применить сразу обе характеристики. Малоимущий, у которого уже есть дом или квартира, на оформление социального объекта претендовать не вправе.
Другие важные условия договора найма жилого помещения
Рекомендуем сторонам договора найма жилья не ограничиваться согласованием только двух существенных условий – описании жилья и размера оплаты.
Обязательно надо согласовать условие об оплате коммунальных платежей. По общему правилу, это является обязанностью нанимателя (статья 678 ГК РФ), но стороны могут договориться по-другому. Например, что наниматель будет оплачивать только коммунальные услуги, связанные с приборами учета (электроэнергия, вода, Интернет).
Дополнительной статьей затрат нанимателя могут быть расходы на ремонт снятого жилья. Гражданский кодекс перекладывает обязанность по проведению текущего ремонта на нанимателя, а капитального – на наймодателя, но опять же, можно договориться иначе.
В отличие от договора социального найма, сдача жилья частного фонда ограничивается сроком — не более пяти лет. Если срок в договоре найма указан не будет, то признается, что он заключен на 5 лет. Договор, который заключен на срок менее одного года, считается краткосрочным.
Договор найма жилья не надо регистрировать в кадастровых органах, независимо от того, на какой он срок заключен. Необходимость государственной регистрации распространяется только на договор аренды помещения, заключенный на срок не менее года.
Дополнительно стороны могут внести в текст договора согласованные условия, которые не ущемляют их человеческих прав (например, наймодатель может требовать запрета на проживание в его жилье домашних животных).
Согласно части 1 статьи 60 Жилищного кодекса РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных данным Кодексом.
По договору социального найма жилые помещения предоставляются в жилищном фонде социального использования (статья 19 Жилищного кодекса РФ). Это положение содержится и в Гражданском кодексе РФ. Статья 672 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилье предоставляется по договору социального найма.
Coциaльный нaйм жилья — чтo этo тaкoe
Coцнaйм жилья — apeндa мyниципaльнoй нeдвижимocти нa oпpeдeлeннoe вpeмя. Гocyдapcтвo выдaeт жилoe пoмeщeниe в пoльзoвaниe ocoбым кaтeгopиям гpaждaн, кoтopыe имeют нa этo пpaвo. Cpoк apeнды чaщe вceгo — бeccpoчный, нo мoжeт быть oгpaничeн в cлyчaяx, пpeдycмoтpeнным зaкoнoдaтeльcтвoм.
Жильe пo coциaльнoмy нaймy дoлжнo cooтвeтcтвoвaть тpeбoвaниям ЖК PФ. B чacтнocти, гpaждaнe мoгyт пoлyчaть в apeндy oт гocyдapcтвa нeдвижимocть, кoтopaя cooтвeтcтвyeт вceм тpeбoвaниям:
🔹 являeтcя жилым пoмeщeниeм, a нe пoмeщeниeм нeжилoгo нaзнaчeния;
🔹 являeтcя изoлиpoвaнным, тo ecть имeeт oдин вxoд — пpoxoдныe кoмнaты нe мoгyт быть oбъeктoм coциaльнoгo нaймa;
🔹 нe являeтcя oбщeдoмoвым имyщecтвoм в мнoгoквapтиpнoм дoмe.
Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма является основанием заключения соответствующего договора социального найма в срок, установленный данным решением (в отличие от ранее применявшихся ордеров на жилые помещения).
Гражданам, принятым на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, такие помещения могут быть представлены из трех видов жилищного фонда: Российской Федерации; субъекта РФ; муниципального.
По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на 1 человека не менее нормы предоставления, с учетом имеющихся в собственности данных граждан иных жилых помещений.
При предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Указанные сделки и действия учитываются за установленный законом субъекта РФ период, предшествующий предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма, но не менее чем за 5 лет.
При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.
Не могут предоставляться жилые помещения по договорам социального найма иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное. Особый порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма определен законом для малоимущих граждан. Граждане признаются малоимущими органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.
Приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 25 февраля 2005 г. № 17 «Об утверждении Методических рекомендаций для органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма» содержит примерную методику определения размера дохода и стоимости имущества в целях признания граждан малоимущими и предоставления им жилого помещения по договорам социального найма.
Признания гражданина малоимущим происходит в несколько этапов:
• определение граждан, доходы и стоимость имущества которых должны оцениваться при отнесении граждан к категории малоимущих;
• определение достоверности и проверка сведений, предоставляемых гражданами для признания малоимущими в целях постановки на учет;
• определение доходов граждан;
• оценка имущества, находящегося в собственности гражданина-заявителя и членов его семьи и подлежащее налогообложению;
• установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи;
• переоценка размера доходов и стоимости имущества граждан в целях повторного подтверждения права на предоставления им жилых помещений.
Общие положения о найме жилых помещений
В соответствии с определением, данным в ч. 1 ст. 671 ГК, по договору найма жилого помещения одна сторона, собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель), обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Приведенное определение договора найма жилого помещения распространяется на все виды найма независимо от принадлежности жилых помещений, выступающих как объект этого договора.
В качестве наймодателя может выступать собственник жилого помещения (государство, муниципальное образование, юридическое лицо, гражданин и др.) либо уполномоченное им лицо.
К числу прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма относится право на обмен предоставленного ему по такому договору помещения. В соответствии со ст. 72 ЖК наниматель вправе с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.
Если между нанимателем и совместно проживающими с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.
Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Эти органы отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен нарушает права или законные интересы указанных лиц.
Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.
Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества участников при соблюдении требований ч. 1 ст. 70 ЖК, т. е. норм о вселении нанимателем в занимаемое им по договору социального найма жилое помещение других лиц.
Где и как подается заявление?
Рассмотрим порядок заключения. Документ о найме соц. жилья оформляется в Управлении Департамента жилищной политики (администрация) или в МФЦ. Какие документы нужны? Заявитель или управомоченный им представитель должен представить:
- паспорт;
- заявление (форма его может быть свободной);
- удостоверяющие личности членов семьи заявителя документы (копии): свидетельства о рождении и паспорта;
- свидетельства о браке, свидетельства о разводе (если есть);
- справки о родстве с лицами, подлежащими включению в документ (о составе семьи);
- документы, на основе которых граждане вселяются: оригинал ордера (если есть) и его копия; выписка о том, что жилплощадь нанимателю предоставляется (из решения исполнительного органа);
- справки, подтверждающие, что задолженности по коммунальным платежам нет;
- справки о том, что жилплощадь является муниципальной собственностью (из БТИ, выписка из ЕГРП и из реестра муниципальной собственности).
Информация актуальна на момент размещения. 05.10.2017.
По установленным правилам Жилищного кодекса РФ договор найма социального жилья заключается между наймодателем (в качестве которого выступает государство или орган местного управления) и лицами, испытывающими потребность в предоставлении жилья.
Составляется на основании ордера или постановления главы администрации. Все проживающие члены семьи, соответствующие трем категориям, определенных законодательством РФ, обладают равноценным правом целевой эксплуатации имущества.
Перезаключение договора социального найма может ими производится при наличии следующих условий:
- письменного одобрения всех несовершеннолетних граждан, прописанных на жилплощади;
- письменное согласие самого съемщика.
Расторжение и основания для прекращение действия
Документ может быть расторгнут и его действие прекращено.
Прекращение – по объективным обстоятельствам, независимым от чьей-либо воли или судебного решения:
- Смерть нанимателя.
- Разрешение (утрата) помещения.
Расторжение – связано с волей сторон или решением суда:
- Добровольно — нужно письменное согласие всех членов семьи:
- соглашение сторон;
- по инициативе нанимателя.
- Принудительно (по решению суда):
- неоплата коммунальных услуг или проживания более 6 месяцев;
- нарушение целостности жилья нанимателем или лицами, за которых он отвечает;
- нарушение прав соседей систематически;
- использование жилья против его назначения (не для проживания).
Кому предоставляется жилье?
Договор соц.найма заключается только на основании решения органов исполнительной власти о предоставлении помещения, при этом наниматель должен:
- относиться к категории малоимущих граждан;
- быть признанным в установленном порядке нуждающимся в жилом помещении и принят на учет.
Основания для получения гражданином РФ дома, квартиры или комнаты в социальный наем:
- Полное отсутствие места для проживания.
- Жилое помещение имеет недостаточную площадь на каждого члена семьи (меньше нормы установленной законом).
- Помещение не соответствует нормам безопасности или находится в аварийном.
- Гражданин или кто-то из членов его семьи страдают тяжелой формой заболевания, при котором совместное проживание не допускается.
Как заключить: инструкция и список необходимых документов для оформления
Прежде чем подписать договор найма, придется заняться сбором многочисленных документов из различных инстанций. Ниже приведен порядок заключения.
- Следует обратиться в жилищный отдел соответствующего Департамента жилищной политики. Каждый региональный орган самоуправления имеет право на создание собственной структуры, поэтому единого решения на случай обращения в конкретный отдел предусмотреть невозможно.
Всю необходимую информацию также можно получить в МФЦ (многофункциональных центрах), там же можно подать документы и получить результаты рассмотрения заявления.
- Подать на рассмотрение заявление и заранее подготовленный комплект документов. Обычно в этот список входят:
- решение административной комиссии о предоставлении (выделении) жилья;
- копии паспортов, ИНН и пенсионных свидетельств, всех членов семьи;
- свидетельство о заключении или расторжении брака, свидетельство о рождении;
- документы, подтверждающие права владения текущем жильем или справка об отсутствии такового;
- информация о доходах и имуществе;
- выписка из домовой книги;
- письменное согласие на обработку данных;
- другие дополнительные справки и выписки индивидуальные для каждого отдельного случая.
Особое внимание стоит уделить сбору информации о доходах, так как это понятие включает в себя не только заработную плату, но и следующие финансовые поступления:
- документы о стипендиях и пособиях;
- справка о размере пенсии;
- все справки о дополнительном заработке и другое.
Чтобы понять, что такое социальный наем (далее по тексту СН) квартиры или любого другого жилого помещения, достаточно вспомнить особенности аренды недвижимости. По своей сущности отношения, возникающие при заключении аренды и соцнайма, почти идентичные. Один субъект передает в пользование другому имущество на определенный срок за установленную плату.
Но в то же время соглашения о СН отличаются рядом особенностей:
- субъектный состав — одна сторона это обязательно муниципалитет или государство в лице уполномоченных органов, другая — физлицо;
- предмет — исключительно жилая недвижимость;
- сниженные ставки ежемесячной платы по сравнению с рыночными ценами на аренду;
- специальные требования, установленные к кандидатам на соцжилье.
Нужно ли перезаключать?
Договор социального найма не имеет срока действия. Такое правило закреплено в статье № 60 Жилищного кодекса РФ. Однако сегодня существуют 3 основания, которые приводят к необходимости перезаключения соглашения. Они закреплены в статье №82 Жилищного кодекса РФ.
Потребность в заключении договора социального найма жилого помещения может возникнуть, если:
- лицо, которое выступало в роли нанимателя квартиры, решило переоформить соглашение на одного из членов своей семьи;
- гражданин, занимавший недвижимость, умер;
- лица, которые жили в одной недвижимости и имели разные договора социального найма, стали одной семьей.
В последней ситуации потребуется заключение одного соглашения. Чтобы договор социального найма был переоформлен, потребуется подготовить пакет документации.
В его состав в обязательном порядке необходимо включить:
- предыдущий договор социального найма жилого помещения;
- копию ордера;
- паспорт или свидетельство о рождении всех лиц, проживающих в недвижимости;
- справка из БТИ, содержащая характеристику недвижимости;
- квитанция, подтверждающая своевременное внесение коммунальных платежей;
- копия документации, регламентирующей возникновение причины переоформления сделки.
Если хоть один из установленных действующим законодательством документов будет отсутствовать, в переоформлении соглашения будет отказано.
Особенности восстановления утраченного соглашения
Если произошло уничтожение или утеря договора социального найма жилого помещения, документ можно восстановить. Разбираясь, где получить бумагу повторно, нужно учитывать, что, когда осуществляется процедура оформления, гражданин прописывает два экземпляра договора социального найма. Один из них отдается нанимателю, а другой остается у наймодателя. Если в роли владельца недвижимости выступает администрация, и ее представитель осуществлял подписание договора, именно туда необходимо обратиться с заявлением о восстановлении. При себе необходимо иметь подготовленный пакет документации.
В его состав можно включить:
- паспорта или свидетельства о рождении всех членов семьи, которые прописаны в жилом помещении;
- справка о составе семьи и выписка из домовой книги;
- выписка с лицевого счета;
- свидетельство о расторжении или заключении брака, если подобное имело место быть.
Нужно учитывать, что выписки действуют в течение 14 дней с момента их получения. Потому стоит сделать их непосредственно перед обращением. Разобраться в особенностях составления договора поможет образец бумаги. Второй экземпляр документа предоставляется в течение месяца, после обращения. Если гражданин, выступающий в роли нанимателя, умер, договор социального найма другому лицу предоставлен не будет. Документ потребуется переоформлять на одного из членов семьи нанимателя.
Разъяснения о необходимости заключения Договора социального найма на занимаемое жилое помещение, находящееся в собственности города Москвы (т.е. на квартиру, комнату в квартире коммунального заселения, где граждане зарегистрированы постоянно).
С принятием новой Конституции и введением в действие Гражданского Кодекса Российской Федерации в стране установились договорные отношения. Договор прочно утвердился как гарант взаимоотношений между людьми, стал основой жизни, ее фундаментальным понятием. Договорные отношения затронули все сферы жизни общества.
Взаимоотношения между наймодателем и нанимателем строятся на договорной основе, также как и между работодателем и специалистом или заказчиком и подрядчиком.
Основанием для пользования жилым помещением является Договор. Ордер – это только основание для заключения Договора социального найма, он не подтверждает право пользования жилым помещением, а лишь устанавливает его. Пока нет Договора, наниматель ограничен в правоспособности. Это означает, что житель не может обратиться к собственнику ни по одному из интересующих его вопросов, в том числе и по вопросу приватизации жилья.
Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, осуществляющий правомочия собственника (города Москвы) в жилищной сфере, в лице его окружных Управлений вместе с территориальными органами государственной власти Москвы (префектурами и управами районов) с 1999 года планомерно проводит работу с москвичами по заключению Договоров социального найма.
Кроме того, без Договора социального найма у москвичей будут постоянно возникать сложности в общении с ДЕЗ, ГУ ИС, ГКУ ИС и другими организациями, так как без этого документа, как гражданин без паспорта, житель не будет считаться нанимателем. И тогда чтобы получить жилищные документы для представления в органы соцзащиты, здравоохранения, образования, налоговую службу, УФМС и т.д. нанимателю придется доказывать, что он имеет право на их получение.
Согласно постановлению Правительства Москвы от 25 декабря 2007 года № 1181-ПП «Об обеспечении заключения договоров социального найма с гражданами, жилые помещения которым предоставлены до 1999г. по ордерам или на основании иных актов органов исполнительной власти города Москвы», постановлению Правительства Москвы от 07.08.2007 № 662-ПП «Об утверждении Регламента подготовки договора и/или дополнительного соглашения на право пользования жилым помещением и/или акта передачи жилого помещения Департаментом жилищной политики
и жилищного фонда города Москвы» и постановлению Правительства Москвы от 02.11.2010 № 990-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 07.07.2007 № 662-ПП» Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы поручено обеспечить в установленном порядке заключение и регистрацию договоров социального найма от имени города Москвы с гражданами, жилые помещения которым предоставлены по ордерам или на основании иных актов органов исполнительной власти города Москвы на право пользования жилым помещением.Заключение Договоров социального найма на занимаемые жилые помещения.
Договор социального найма жилого помещения – это договор, по которому город Москва в лице уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы обязуется передать другой стороне – гражданину жилое помещение в бессрочное владение и пользование для проживания в нем.
Договор социального найма жилого помещения заключается с гражданами в следующих случаях:
Дополнительное соглашение заключается между городом Москвой в лице уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы и гражданином в случаях изменения состава семьи постоянно проживающих совместно с гражданином граждан в качестве членов его семьи, замены стороны договора, изменения (уточнения) площади жилого помещения (общей/жилой площади жилого помещения), в иных случаях, предусмотренных законодательством.
Для подготовки договора социального найма или дополнительного соглашения заявитель или его представитель представляет:
а) согласие совершеннолетних членов семьи, проживающих с заявителем по месту жительства в жилом помещении, и иных лиц, в случаях, предусмотренных законодательством;
б) решение суда;
в) иные документы, подтверждающие изменение состава семьи в связи с выбытием кого-либо из членов семьи из жилого помещения;а) при переустройстве или перепланировке;
б) при образовании коммунальной квартиры;
в) в иных случаях, предусмотренных законодательством;Для сдачи комплекта документов для ознакомления и/или подписания и получения Договора или дополнительного соглашения приглашается заявитель и все совершеннолетние члены семьи, проживающие с ним по месту жительства в данном жилом помещении, с которыми заключается договор. В случае невозможности самостоятельной явки кого-либо предоставляется ими согласие в простой письменной форме (доверенности).
Все копии документов для заверения предоставляются с подлинниками.
Срок подготовки Договора социального найма составляет 10 днейУправление Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в Западном административном округе находится по адресу: ул.Ельнинская, д.20, корп.1, каб.52.
Соглашение на предоставление жилья по соц.найму составляется в письменной форме и подписывается обеими сторонами. Типовой бланк утвержден 21.05.2005 Постановлением Правительства РФ № 315 и является исполнением требований ст. 63 Жилищного кодекса.
Соглашение о передаче социального жилья заключается на основании не ордера, а согласно ст.57 ЖК, решения органа территориальной власти о предоставлении жилого помещения из соответствующего фонда.
Существует ряд причин, по которым возможно расторгнуть договорные отношения по социальному найму:
- по соглашению сторон с получением письменного одобрения нанимателя, а также членов семьи, совместно с ним проживающих;
- при разрушении (утрате) жилого помещения;
- в связи с отъездом нанимателя и его семьи на другое место проживания;
- по решению судебных органов в связи с нарушением условий договора (по основаниям, изложенным в п.4 ст. 83 ЖК);
- в случае одинокопроживающего нанимателя и его смерти.
Договор не может быть изменен или расторгнут при смене собственника жилого помещения при переходе жилого помещения в оперативное управление другого субъекта. Это придает дополнительную стабильность для нанимателей.
Похожие записи: