Предварительный договор купли-продажи квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Предварительный договор купли-продажи квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Дaлeкo нe вce пoкyпaтeли жилья знaют o тoм, чтo тaкoe пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти. Meждy тeм, cocтaвлeниe дaннoгo дoкyмeнтa мoжeт пoтpeбoвaтьcя в тoм cлyчae, ecли пpoдaвeц гoтoв ждaть oфициaльнoгo зaключeния cдeлки, нo пpи этoм тpeбyeт гapaнтий в тoм, чтo oнa дeйcтвитeльнo cocтoитcя.

Порядок заключения предварительного договора купли-продажи

Чтобы оформить преддоговор и избежать в дальнейшем споров, важно предусмотреть все условия и соблюсти процедуру заключения сделки. Этапы заключения ПДКП стандартные.

✅ Проверить документы на имущество (свидетельство о праве собственности, техпаспорт, если есть договор дарения, мены, приватизации и т.д.).

✅ Составить преддоговор.

✅ Внести задаток или аванс, если предусматривается.

✅ Заключить основной договор или обратиться в суд, если контрагент уклоняется от обязательств.

Предварительный договор составляется в той же форме, что и основной. Нотариальное заверение для преддоговора нужно в сделках с долями, собственностью несовершеннолетних и пр. Если продаётся недвижимость, оформленная в ипотеку, или собственность несовершеннолетнего, необходимо разрешение третьих лиц — банка и органов опеки соответственно.

Потенциальные риски предварительного ДКП

Продажа квартиры по предварительному договору всегда будет надёжнее для сторон, чем без него. Но риски всё равно остаются.

Самое простое — предварительный договор могут признать недействительным. Подобное случается при неправильном оформлении документа или неподписании его одной из сторон. Кроме того, необходимо предварительное соглашение о продаже доли на квартиру, заключённое у нотариуса. Без его визы договор легко признают ничтожным.

Бывает и так, что цену на квартиру перебивают. Новый покупатель предлагает такую сумму, от которой продавец не может отказаться, даже если заключён предварительный договор. Например, стороны договорились о продаже жилья за восемь миллионов рублей, продавец взял задаток в размере ста тысяч, но внезапно ему предложили за квартиру на миллион больше. Даже если придётся отдавать двойной задаток прошлому покупателю, собственник всё равно в плюсе. Покупатель вправе обратиться в суд, но итог разбирательства будет зависеть от условий предварительного соглашения. Кроме того, обычно до суда дело не доходит и всё заканчивается штрафными санкциями.

Может произойти и обратная ситуация: покупателю подвернётся такой вариант, что ему будет не жалко уплаченного аванса. Например, квартира с большей площадью, да ещё и дешевле. Для некоторых проще потерять условные сто тысяч рублей, чем потом жалеть, что не решился на лучший вариант.

Ещё один риск — обременения на квартиру. Потенциальному покупателю нужно внимательно изучить выписку ЕГРН. Владелец жилья может умолчать об обременениях, и для нового собственника окажется неприятным сюрпризом тот факт, что квартира находится под залогом. Дополнительно стоит попросить собственника указать в предварительном соглашении, что квартиру он будет продавать без обременения.

Также продавец способен заключить несколько предварительных договоров. Чтобы избежать такой ситуации, в соглашении необходимо зафиксировать, что продавец не подписывал никаких других договоров на квартиру, а если такое произойдёт, то он должен будет заплатить штраф. В этом случае потенциальному покупателю стоит настаивать на достаточно заметной для кошелька сумме. Добросовестному продавцу она не будет важна, а покупателю станет спокойнее.

Кроме того, попадаются и мошенники, которые забирают задаток и пропадают. В таком случае нужно обращаться в полицию и суд, а при подписании договора — внимательно проверять все документы.

Пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи имeeт cтaндapтнyю фopмy и в

• oбязaтeльнoм пopядкe включaeт в ceбя cлeдyющиe пyнкты:
• oбязaннocть пpoдaвцa пepeдaть в coбcтвeннocть пoкyпaтeлю квapтиpy в тoм жe видe, в кoтopoм oнa былa пpeдcтaвлeнa пpи ocмoтpe;
• oбязaннocть пoкyпaтeля в oгoвopeнныe cpoки и в пoлнoм oбъeмe пepeдaть coбcтвeнникy нeдвижимocти дeнeжныe cpeдcтвa, paвныe cтoимocти пpиoбpeтaeмoгo жилья;
• инфopмaцию o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции нeдвижимocти;
• cвeдeния o внeceннoй cyммe aвaнca или зaдaткa;
• итoгoвaя cтoимocть cдeлки c нeдвижимocтью (c yкaзaниeм вoзмoжнocти/нeвoзмoжнocти измeнeния цeны пpи oпpeдeлeнныx oбcтoятeльcтвax);
• дaтa зaключeния итoгoвoгo дoгoвopa;
• cпocoб внeceния oплaты зa квapтиpy;
• пopядoк пepeдaчи нeдвижимocти нoвoмy coбcтвeнникy;
• пoдтвepждeниe oт coбcтвeнникa квapтиpы (либo eгo дoвepeннoгo лицa) o тoм, чтo нeдвижимocть нe имeeт oбpeмeнeний.

Общие риски предварительного договора

У предварительного договора есть общие риски. Например, одна из сторон не хочет или не может выполнить взятое на себя обещание, в этом случае такой спор будет разрешать суд. Также для покупателя может стать проблемой возвращение денег.

Важно помнить, что предварительный договор купли-продажи не влечет за собой возникновение права собственности у покупателя. Он только обязывает заключить договор купли-продажи. Это оставляет пространство для споров, говорит руководитель практики недвижимости и строительства «Прецедент консалтинг» Евгения Завацкая. По словам эксперта, предварительный ДКП заключается в форме, которая предусмотрена для основного договора купли-продажи. Например, если стороны фиксируют намерение о купле-продаже доли в праве на недвижимость, то предмет должен быть верно описан, а предварительный договор удостоверен нотариусом. Несоблюдение формы договора поставит под угрозу защиту интересов сторон в суде.

ПДКП могут признать недействительным, соглашается Наталия Тартаковская. По ее словам, это означает возможность потери аванса или задатка в случае незаключения основного договора по различным причинам, в том числе из-за проблем с документами на недвижимость. Любая из сторон может инициировать расторжение ПДКП в суде, уточняет эксперт.

Предварительный договор с внесением аванса

Предварительный договор такого формата часто используется, когда ситуация затрагивает рынок вторичного жилья. Он является своеобразным подтверждением того, что сделка состоится в будущем, и что владельцу уже была передана определенная сумма денег в рамках рассматриваемой сделки. Таким образом покупатель резервирует за собой право купить именно это имущество, а продавец пока приостанавливает поиск покупателя и не сможет согласиться даже на более выгодную сделку.

Иногда рассматриваемый документ заменяют на другой – договор аванса. В каком-то смысле договор аванса даже более выгоден, поскольку уже внесенная сумма может стать компенсацией, если потенциальный покупатель не сможет к концу срока действия документа собрать недостающую сумму. А покупатель остается со знанием, что присмотренное им имущество никто не перекупит, и сможет спокойно собирать деньги для завершения сделки.

Основания для расторжения

Предварительный договор сохраняет юридическую силу до заключения основного договора или теряет действие, если в обозначенный в нем срок сделка не произошла и одна из сторон не направила предложение об оформлении основного договора и его регистрации. Также ПДКП может быть расторгнут, если:

• у покупателя или продавца возникли сложности с оформлением документов или сбором денег, а дополнительное соглашение о продлении срока действия предварительного договора при этом стороны не подписали;
• если оба представителя сделки добровольно договорились о расторжении ПДКП;
• если во время оформления сделки обнаружились недостатки в продаваемой недвижимости или ограничения по ней — например, наличие обременения или порча имущества;
• если квартира приобретается в ипотеку, а банк не согласовал объект и отказал в кредитовании;
• когда один из собственников — несовершеннолетний, а органы опеки не дали разрешения на сделку.

Особенности при покупке доли в праве собственности на квартиру

Нуждающимся в жилье малоимущим гражданам рекомендуем купить долю в праве собственности на жилплощадь. При этом следуйте таким советам юристов:

• познакомьтесь со всеми жильцами, проживающими в выбранной вами квартире (особенно актуально это для коммунальных квартир, где могут проживать граждане, ведущие антисоциальный образ жизни);
• продавцу необходимо получить отказ всех долевых собственников от покупки доли, выставленной на продажу, так как закон предоставляет им преимущественное право приобретения;
• если в месячный срок никто из собственников других долей не изъявил желания купить дополнительную долю, и все они письменно отказались от покупки, контрагенты имеют полное право начать процедуру оформления покупки;
• указанные письменные отказы нужно нотариально заверить, так несоблюдение этого правила может привести к обращению в суд владельца какой-либо доли с иском о признании сделки недействительной.

Вот что нужно запомнить:

• Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке выполняет одну функцию – фиксирует на бумаге уговор продавца и покупателя заключить основной ДКП в будущем. Сам по себе предварительный контракт не меняет права участников на квартиру, но возлагает на них обязанность не допустить срыва сделки в будущем.
• Если одна из сторон после оформления предварительного договора сорвет основной, для нее наступят негативные последствия.
• Чаще всего предоставить предварительный договор купли-продажи квартиры при ипотеке требует Сбербанк. Для него это своеобразная гарантия, что ипотека состоится. Остальные банки требуют такой договор в зависимости от конкретных обстоятельств.
• Если банку принципиально составление предварительного договора купли-продажи квартиры при ипотеке, он предложит свои услуги по оформлению за плату. Но можно сэкономить и сделать все самостоятельно.
• Как правило, нотариус не нужен. Регистрации в Росреестре ПДКП тоже не требует.
• Подписать главный договор купли-продажи нужно в срок, прописанный в предварительном. Если в ПДКП дату не определили, нужно успеть выйти на куплю-продажу в течение года.

Как правильно составить предварительный договор купли продажи по ипотеке

[divider top=»no» style=»dotted» size=»2″ margin=»10″] [/divider]

1. Типовая форма договора — может быть взята лишь за основу и дополнена.
2. Стоит однозначно прописать: сроки выполнения всех договоренностей (берите с запасом), способ расчета между покупателем и продавцом, ответственность каждой из сторон — при этом стараться избегать расплывчатых формулировок.
3. Необходимо учесть нюансы, относящиеся именно к вашей ситуации. Если же вам отказывают в изменении договора или условия не устраивают, то стоит задумать. Так как может сложиться ситуация, когда сделка сорвется или будут нарушены ваши права, но добиться ничего не сможете.

В соглашении должны иметься условия, которые относятся к сущности сделки, а также данные о сторонах (адрес, паспорт РФ). Предварительный договор должен содержать информацию о всех прописанных в квартире лицах. Указываются права, на основании которых они пользуются жилым помещением.

Кроме данных о сторонах сделки, в нем содержится:

Данные объекта сделки	Позволяющие определить точный адрес недвижимого имущества
Описании состояния квартиры	Общая и полезная площадь, этаж, инженерно-технические коммуникации
Стоимость объекта	порядок оплаты по основному договору
Права и обязанности сторон	санкции и ответственность сторон
Обязанности сторон по подготовке сделки	продажи квартиры (документы, которые нужно собрать)
Дата подписания	основной сделки
Затраты контрагентов	на проведение сделки

Текст соглашения можно составить самостоятельно или попросить образец у знакомого юриста. Существенными условиями являются цена и предмет сделки (конкретная недвижимость). По этому вопросу у сторон не должно быть никаких разногласий, так же как и по всем остальным.

Структура предварительного ДКП:

• персональные данные сторон, с указанием адреса, паспортной информации;
• адрес квартиры и ее описание (метраж, структура и пр.);
• документы, на основе которых недвижимость принадлежит продавцу;
• цена недвижимости (окончательно согласованная);
• порядок расчетов (сумма, которая передается продавцу после подписания предварительного ДКП, кредитные средства и остаток, который отдается в финале сделки (после регистрации в Росреестре));
• порядок расторжения предварительного ДКП и ответственность сторон;
• дата заключения основного договора и регистрации в Росреестре;
• личные подписи и реквизиты сторон.

Это основные пункты, которые обязательно должны быть отражены в предварительном ДКП. В пункте, где указываются стороны, нужно отразить паспортные данные, ИНН, а также адрес регистрации сторон. В договоре обязательно прописывают полные реквизиты документов, подтверждающих право собственности на недвижимость.

В пункте, где фиксируется цена сделки, должна быть указана сумма, которая передается предварительно, размер кредита со ссылкой на кредитный договор и сумму остатка, которая составляет личные средства покупателя. Обязательно фиксируется, кто и в каком размере несет расходы по оформлению сделки. Если для расчетов арендовалась банковская ячейка или открывался счет, то будут нужны ссылки на соответствующие договоры.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с ипотекой составляется по той причине, что процедура подачи заявки занимает немало времени, как и оформление кредитного договора. Кредитное предложение ограничено по времени, а выбранное жилье за время оформления необходимых бумаг может быть приобретено другим человеком.

Устная договоренность не дает гарантий, поэтому и возникает необходимость оформления такого документа, как предварительное соглашение. По сути, бумага подтверждает договоренность о совершении будущей сделки. Сторона, нарушившая условия договора, несет ответственность.

Предварительный договор купли продажи служит основой для оформления будущего договора, и существенные условия обязательно будут перенесены в основной документ. По форме разница будет минимальной. Оба договора вступают в силу сразу после подписания. В случае с банками предварительный договор служит черновиком основного, но без него не выдадут кредит.

Как правильно составить предварительный договор купли–продажи квартиры по ипотеке в Сбербанке

Предварительный ипотечный договор защищает участников купли-продажи от:

• изменений стоимости недвижимого объекта – в документе прописывается окончательная цена жилплощади, которую уже нельзя поменять ни при каких условиях;
• отказа от участия в сделке – продавец или покупатель обязан соблюдать письменные договоренности;
• невозврата задатка – если заемщику в Сбербанке отказались выдать ссуду, частично отданные продавцу денежные средства будут возвращены в полном объеме.

Особенности оформления предварительного договора купли-продажи:

1. Документ составляют в двойном экземпляре на бумаге. Один передают покупателю, другой – продавцу.
2. Недопустимы любые ошибки и помарки (например, в написании имени или адреса), которые могут привести к признанию договора недействительным.
3. Должна быть отметка, что на покупаемой квартире (доме) нет обременений и ограничений.
4. Делают акцент на техническом состоянии здания. Важно, чтобы указанные в документе данные совпадали с реальными. Если квартира (дом) продается вместе с обстановкой и бытовой техникой, нужно все перечислить с описанием каждой единицы.
5. Обязательно распределение финансовой нагрузки. Расходы можно поделить поровну между двумя сторонами либо в другом процентном соотношении.

Похожие записи:

• Действителен ли товарный чек без кассового чека?
• Маткапитал в 2023 году: размер и условия выплаты
• Как получить ЭП по новым правилам