Порядок перевода земель из одной категории в другую
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок перевода земель из одной категории в другую». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно пункту 1 статьи 77 Земельного кодекса РФ, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей ( п. 2 ст. 78 Земельного кодекса РФ).
Как можно использовать сельхозугодья
Такие земли могут быть заняты:
- внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений;
- водными объектами;
- зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;
- сельхозугодьями. В них входят пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли под садами, виноградниками и другими многолетними насаждениями. Они подлежат охране как особо ценные земли.
Порядок перевода земельного участка
В случае, когда документы собраны и пользователь получил одобрение на перевод, переходят к следующему этапу — проведению экспертиз и получению различных разрешений от инстанций. Также сюда включают и защиту проекта на уровне субъекта федерации, обязательно проводят котировку данных в государственном кадастре. Для выполнения всех этих манипуляций подают очередной перечень документов:
- заявление на внесение изменений в государственный кадастр (есть возможность отправить его в электронном виде в Росреестр);
- план межевания земельного надела;
- кадастровый паспорт участка;
- свидетельство о праве собственности, которое подтверждает, что заявитель может использовать участок по назначению;
- паспорт РФ гражданина;
- разрешение муниципалитета на проведение изменения ВРИ;
- результаты проведенных экспертиз.
С того момента, как будет защищен проект на уровне субъекта федерации, все необходимые изменения разрешается внести в реестр.
Можно ли оспорить отказ о преобразовании категорий земельных участков и как это сделать
Оспорить отказ можно только в том случае, если он был неправомерным. Изначально следует убедиться в этом. Чтобы это сделать, необходимо пройти через следующую последовательность действий:
- проверить, весь ли комплект документов был предоставлен в органы местного самоуправления;
- проанализировать особенности действующего законодательства, на основании которого может поступить отказ;
- узнать, возможен ли перевод конкретного участка в другую категорию;
- снова пересмотреть, нет ли установленных запретов на проведение этой процедуры по отношению к выбранному участку;
- заказать повторную экологическую экспертизу, но это лишь в том случае, если в отказном акте ссылаются на ухудшение качества земли.
Заинтересованное лицо должно знать всю последовательность проведения процедуры перевода земель из категории сельхозназначения, чтобы сформировать обращение о пересмотре принятого решения.
Внесение изменений в ЕГРН
Принятие уполномоченным органом акта о переводе земель или земельных участков в составе таких земель в другую категорию не является окончанием процедуры перевода. Изменение категории земель должно быть зафиксировано во всех органах учета объектов недвижимости.
Уполномоченный орган, принявший акт о переводе земли, самостоятельно направляет его копию (в срок до 5 дней с даты принятия) в Росреестр, который в течение 15 дней вносит изменения в государственный кадастр недвижимости и уведомляет всех заинтересованных лиц об этом (ст. 32, 34 закона о регистрации недвижимости).
Перевод земли считается завершенным с даты учета его в государственном кадастре недвижимости (в связи с изменением ее категории). При этом, документы, подтверждающие права на земельные участки, при изменении категории земли не переоформляются (п. 4 ст. 5 закона № 172-ФЗ).
Порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения в ИЖС
Если основания для перевода участка в земли поселения есть, то алгоритм перевода стандартный. Первым шагом будет обращение в местные органы власти с ходатайством об изменении целевого назначения земли (п. 3 ст. 2 Закона № 172-ФЗ). В нем следует указать:
- кадастровый номер земельного участка;
- категорию земли, в состав которых входит земельный участок (земля сельхозназначения) и категорию земли, в которую предполагается осуществить перевод участка (земли населенных пунктов);
- обоснование перевода земельного участка – перевод земли из сельхозназначения в ИЖС для строительства жилых домов;
- подтверждение права заявителя на земельный участок.
К ходатайству необходимо приложить следующие документы (п. 4 ст. 2 Закона № 172-ФЗ):
- выписку из государственного кадастра недвижимости и кадастровый паспорт этого участка;
- копия удостоверения личности заявителя — физического лица, либо выписка из ЕГРИП или ЕГРЮЛ – для предпринимателя или юрлица соответственно;
- выписка из ЕГРН о правах на земельный участок;
- согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка (в случае необходимости);
- иные документы, согласно требованиям регионального законодательства.
Зачем переводить сельскохозяйственные земли в промышленные
Чтобы использовать сельскохозяйственные участки по назначению требуются серьезные финансовые вложения. Такие земли, как правило, располагаются за пределами населенных пунктов и не оснащены коммуникациями.
Между тем, для обслуживания промышленных объектов требуется транспортная развязка и другие ресурсы. Все это сложно реализуемо на сельскохозяйственных землях, поэтому требуется перевод.
Плюс таких участков в том, что, благодаря удаленности от населенного пункта, доступно расширение территории промышленного комплекса, если это потребуется.
Когда территория под производство находится в черте города или поселка, любое расширение вызывает затруднение.
Чаще всего приходится арендовать земельный участок в другом месте, что не выгодно, так как возрастают расходы на транспорт и иные издержки.
Получение отказа в переводе земли из одной категории в другую
Процесс изменения статуса земельного участка достаточно сложный с юридической точки зрения. Он скрывает в себе массу нюансов. Несоответствие хотя бы одному из них станет причиной отказа.
Получение отрицательного решения может быть связано с:
- Подачей прошения лицом, неуполномоченным на данное действие.
- Приложением недостоверных документов.
- Предоставлением неполного пакета документации.
- Наличием ошибок в тексте прошения.
- Невозможностью перевода земли в другую категорию.
- Обращением в ненадлежащую инстанцию.
- Наличием отрицательных результатов экологической экспертизы.
- Установлением запрета на смену категории земли.
Достаточно часто, уполномоченные органы сталкиваются с просьбами перевода категории сельскохозяйственной земли в статус участка под индивидуальное жилое строительство, при этом его расположение находится далеко за чертами населенного пункта. Отрицательный ответ в подобных случаях оправдывается большой отдаленностью и невозможностью подведения коммуникаций.
В случае принятия отрицательного решения, ходатайство возвращается заявителю не позднее тридцатого дня с момента его подачи.
Порядок перевода земель сельхозназначения в другую категорию в 2022-2022 годах
Куда обращаться непосредственно? К примеру, в Приказе Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом от 17.12.2013 N 34 утвержден Административный регламент по предоставлению государственной услуги «Прием и рассмотрение ходатайств о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую».
Весь земельный фонд в Российской Федерации согласно действующему законодательству поделен на определенные категории в целях более рационального использования. Перевод земель из одно категории в другую в 2022 году осуществляется по правилам, установленным ФЗ-172, однако надо учитывать, что с 1 января вступил в силу новый закон ФЗ-217, который уточняет некоторые положения законодательства относительно садоводства.
Когда требуется изменить категорию
Каждый надел можно использовать в рамках его назначения, которое связано с установленной государством категорией. Неважно, собственник гражданин или простой арендатор, ему надо следовать требованиям закона.
К примеру, на территории с/х назначения можно заниматься растениеводством или животноводством, разбить огород. А земли под ИЖС застраивать домами: одноэтажные, многоэтажные или устанавливать нежилые постройки.
Законодательство допускает возможность изменения категории. Согласно планам гражданина. Порядок определен ФЗ-172. Заинтересованному лицу надо подать ходатайство, адресовав его в муниципалитет. Результат зависит от решения, принимаемого местными органами. Свое обращение гражданин дополняет комплектом документов.
Сложнее присвоить участку категорию «населенный пункт» или же вывести с нее. Тогда происходит изменение существующих границ, это надо закрепить документально.
Основная причина, вынуждающая человека инициировать данную процедуру – не соответствие назначения земли его планам использования.
Например, семье государство передало участок для ведения там хозяйства. Однако, граждане хотят построить дом, прописаться и жить постоянно. Для чего им нужна территория с разрешением ИЖС. Иначе построенный ими дом будет признан самостроем и администрация вправе снести его. А пользователя объявить нарушившим предписания. Ему грозит штраф, возможно, изъятие надела.
Кто вправе подать ходатайство
Любое лицо, заинтересованное в этом. Как правило, это связано с будущими планами по использованию территории:
1. Владельцы – физические, юридические лица.
2. Землепользователи – кому надел был передан государству на бессрочное/безвозмездное использование.
3. Арендаторы, получившие землю согласно договору аренды/субаренды. Свои действия они согласуют с непосредственным хозяином.
4. Уполномоченный орган – если надо перевести статус у муниципальных/государственных территорий.
Арендатору придется согласовать действия с хозяином надела, без его одобрения переоформление невозможно.
Вдобавок, собственник может аннулировать это, если не будет доволен результатом. Поэтому требуется письменное одобрение.
В теории процесс кажется простым. Собрав документы, человек передает их уполномоченному органу и ждет решения. На практике заявителям часто отказывают и причины вполне тривиальные.
Сельскохозяйственные земли, категорию которых граждане хотят изменить, являются плодородными. Соответственно, они представляют ценность. Там хорошо растут злаки и другие культурные растения. Нецелесообразно разрешать строительство.
Шансов больше, если участок заброшен или снизилась урожайность. Все зависит от проведенной экспертизы. Специалист оценивает качество, эффективность ее использования. Насколько это повлияет на местную экологию, ухудшит или существующее положение.
Важно, чтобы оно не навредило природе. Людям нельзя самовольно строить дома, где им понравится. Или возвести завод. Зонирование позволяет государству отслеживать действия простых граждан и местного муниципалитета.
Чтобы земельный ресурс использовался планомерно.
Можно ли перевести земли сельхозназначения в другую категорию в 2021 году
Необходимо знать, что на территории, отнесенной к землям сельхозназначения и отданной в пользование под ЛПХ не разрешается строительство жилой недвижимости. Фактически, такое сооружение построить можно, но впоследствии не получится оформить дом как жилой объект до момента перевода этого надела в другую категорию. Именно воздвижение дополнительной инфраструктуры и жилищных объектов становится распространенной причиной для обращения в госслужбу.
После полноценной проверки ходатайства государственными органами, уполномоченными заниматься этой процедурой согласно действующим законам, будет принято конкретное решение в изменении категории участка. Чтобы не получить отказ, владельцу надела важно тщательным образом изучить всевозможные причины, по которым госорган может принять решение не в его пользу.
Законодательные ограничения
Процесс перевода урегулирован в 172-ФЗ о переводе земель или земельных участков из одной категории другую, в 2023 году в него не вносятся изменения (по крайней мере, подобных законодательных инициатив пока не заявлено).
Необходимо заметить, что сменить категорию можно далеко не всегда. Для каждой категории установлен перечень ограничений или прямой запрет. Перевод сельхозземель допускается только в исключительных случаях, список которых, впрочем, достаточно велик:
- консервация;
- создание особо охраняемых зон;
- формирование черты населенных пунктов;
- размещение промобъектов при соблюдении пределов средней кадастровой стоимости участков;
- включение земель в состав лесного или водного фонда, если для сельского хозяйства они непригодны;
- строительство дорог и других объектов, в том числе по добыче полезных ископаемых, при утверждении проекта рекультивации;
- размещение объектов, имеющих большое общественное значение;
- выполнение международных договоров и обязательств.
Очевидно, что простому обывателю надеяться на смену категории земель сельхозназначения рассчитывать не стоит. Гораздо проще, если участок относится к землям населенных пунктов, землям запаса или промышленности (хотя и здесь есть определенные ограничения). Например, в последнем случае перевод не допускается в случае, если земли загрязнены и отсутствует проект рекультивации.