Статья 610 ГК РФ. Срок договора аренды

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 610 ГК РФ. Срок договора аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Продление договора аренды

При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.

Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:

• при установлении в тексте договора срока его действия;
• при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
• при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.

Если соглашение между арендодателем и арендатором регистрировалось, при разрыве правовых отношений необходимо снова пройти эту процедуру. Для этого стороны приходят в уполномоченный орган и регистрируют факт расторжения в ЕГР. Бытует мнение, что регистрация проходит в автоматическом режиме. Но это не так. Этот процесс обязателен и делается вручную при окончании сроков или прекращении сотрудничества вне зависимости от оснований.Если не сделать эту работу, объект будет числиться в категории арендуемых. В дальнейшем это приводит к спорным моментам при попытке оформить новый договор аренды с другим арендатором. Для регистрации факта расторжения необходимо иметь при себе следующие бумаги:

• соглашение о разрыве сотрудничества.
• постановление судебного органа о расторжение или уведомление (если срок действия договора не определен).
• факты, свидетельствующие об отправке уведомительного письма.
• арендное соглашение, прошедшее процесс регистрации.
• акт возврата имущества владельцу.
• чек, подтверждающий выплату пошлины.
• прочие бумаги (по требованию).

Список документов внушительный, поэтому их сбором лучше заняться заблаговременно.

Комментарии к статье 610 ГК РФ, судебная практика применения

В п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» содержатся следующие разъяснения:

Включение в договор аренды условия о выплате денежной суммы в случае отказа от договора не допускается

Предусмотренное диспозитивной нормой или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства (пункт 3 статьи 310 ГК РФ).

Если право на односторонний отказ от исполнения обязательства или на одностороннее изменение условий обязательства установлено императивной нормой, например абзацем вторым пункта 2 статьи 610 ГК РФ, то включение в договор условия о выплате денежной суммы в случае осуществления стороной этого права не допускается (пункт 1 статьи 422 ГК РФ). Такое условие договора является ничтожным, поскольку оно противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства (пункт 2 статьи 168 и статья 180 ГК РФ).

Равным образом, по смыслу пункта 3 статьи 310 ГК РФ не допускается взимание платы за односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства другой его стороной.

В п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах» содержатся следующие разъяснения:

Стороны договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора

…Пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

В пп. 4, 5, 7, 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» содержатся, в частности, следующие разъяснения:

Если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ.

…В рассматриваемой ситуации срок договора аренды сторонами не определен. Условие о действии договора аренды до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение, не может квалифицироваться как условие о сроке.

В силу статьи 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.

Спорный договор заключен на неопределенный срок, поэтому арендодатель на основании пункта 2 статьи 610 Кодекса мог в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца.

Поскольку арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ могут считаться соблюденными. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Принимая во внимание, что к моменту обращения арендодателя в суд три месяца, оговоренные в пункте 2 статьи 610 ГК РФ, истекли, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о выселении арендатора из спорного помещения (см. подробнее п. 4 информационного письма ВАС РФ №66)

Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ.

…Договор аренды нежилого помещения был заключен сроком на один год. Так как по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, он возобновлен на неопределенный срок.

Вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть прекращен только по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является несостоятельным, поскольку сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором.

Как видно из материалов дела, арендодатель на основании пунктов 1 и 3 части первой статьи 619 ГК РФ обратился в суд с иском о расторжении договора и выселении арендатора из занимаемого им помещения в связи с существенным нарушением последним условий договора, в том числе длительным невнесением арендной платы. В исковом заявлении арендодатель просил суд подтвердить факты нарушений, допущенных арендатором. До обращения в суд истцом были соблюдены требования части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции отметил, что арендодатель, определяя момент обращения в суд, правомерно руководствовался тридцатидневным сроком, установленным пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, а не трехмесячным сроком, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 Кодекса (см. подробнее п. 5 информационного письма ВАС РФ №66).

В иске о выселении арендатора в связи с прекращением договора аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ не может быть отказано на том основании, что арендодатель не направил арендатору вторично предупреждение о прекращении договора после того, как первоначальный иск арендодателя был оставлен без рассмотрения в связи с преждевременным обращением последнего в суд.

…Как следует из материалов дела, комитет по управлению муниципальным имуществом направил акционерному обществу предупреждение о прекращении договора аренды, возобновленного ранее на неопределенный срок. Арендатор отказался добровольно освободить помещение.

Отказ от договора аренды земельного участка, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, если на участке находится недвижимость арендатора

Статья 610 ГК РФ не ограничивает право арендодателя на отказ от договора аренды земельного участка в связи с нахождением на нем недвижимости арендатора. Однако такой отказ может поставить под вопрос возможность полноценной реализации прав собственника недвижимого имущества на его использование.

6.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о праве арендодателя отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, если на земельном участке находится недвижимость арендатора, существует две позиции судов.

Позиция 1. Если на земельном участке находится недвижимость арендатора, арендодатель вправе отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Примечание: В данном случае суды основываются на том, что отсутствие договора аренды не лишает арендатора права пользования участком.

Другой комментарий к статье 610 ГК РФ

1. По общему правилу срок договора аренды определяется договором. Стороны могут не указывать конкретного срока. В этом случае договор считается заключенным на неопределенный срок.

2. Комментируемой статьей установлен порядок расторжения договора, заключенного на неопределенный срок. Так, сторона, принявшая решение расторгнуть договор аренды, обязана предупредить об этом другую сторону. Для движимого имущества этот срок составляет один месяц до расторжения, а недвижимого — три месяца. Хотя данной статьей прямо не установлено, в какую форму должно быть облечено предупреждение, представляется, что оно должно соответствовать форме договора аренды.

3. Для отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества законом могут быть установлены предельные сроки договора. В таких случаях, если меньший срок в договоре не определен, действие договора прекращается по истечении предельного срока. Впрочем, стороны вправе отказаться от договора аренды и до наступления предельного срока. К примеру, пункт 7 статьи 22 Земельного кодекса РФ устанавливает правило, согласно которому земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. В пункте 10 той же статьи говорится, что в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия. Согласно статье 615 ГК РФ договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. А по правилам статьи 627 ГК РФ договор проката заключается на срок до одного года.

Срок аренды и срок действия договора: в чем разница?

Ст.610 ГК РФ не делает различий между сроком аренды вещей и сроком действия договора аренды. Однако эти понятия не тождественны.

1. Сроком аренды является временной период, в течение которого субъект, арендующий вещь, вправе ею пользоваться.
2. Срок действия договора аренды (в частности, нежилого помещения) – это временной период, в течение которого действуют условия контракта, арендатор/арендодатель исполняют перечень своих обязательств.

Письмо о продлении договора аренды

Несмотря на формальное равенство устных и письменных доказательств в гражданском и арбитражном процессах, на практике приоритет отдается изложенным на бумаге доводам. В связи с этим контрагенты обычно предпочитают направлять другой стороне письма с различного рода уведомлениями и предложениями.

Применительно к правоотношениям по поводу пролонгации арендных правоотношений ими могут быть:

• Письмо о продлении договора аренды. К примеру, арендатор перед истечением срока соглашения может направить арендодателю письмо с просьбой уведомить о наличии/отсутствии у его контрагента возражений относительно автоматической пролонгации сделки на неопределенный срок.
• Письмо-напоминание о скором прекращении срока действия сделки и наступающих в связи с этим последствиях. К примеру, арендодатели могут готовить такую бумагу с целью напомнить второй стороне о необходимости возврата имущества после прекращения правомочий владения и пользования и т. п.

У сторон договора могут возникнуть права и обязанности вследствие окончания срока его действия. Например, с окончанием договора аренды по общему правилу у арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, возникает при прочих равных условиях преимущественное перед третьими лицами право заключить договор на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Кроме того, в случае прекращения договорных обязательств может возникнуть в силу закона новое обязательство — вследствие неосновательного обогащения (п. 2 ст. 307 ГК РФ). Если одна из сторон без оснований приобретает или сберегает имущество за счет другой, такое неосновательное обогащение подлежит возврату (п. 1 ст. 1102 ГК РФ). Такая обязанность возникает, если одна из сторон исполнила обязательство, а другая вообще не исполняла договор или предоставила неравноценное исполнение.

Комментарий к статье 621 Гражданского Кодекса РФ

1. По общему правилу, установленному статьей 621, арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами при прочих равных условиях, т.е. при таких, которые предложены другим потенциальным арендаторам, заключить договор аренды на новый срок после его истечения. Чтобы реализовать свое право, арендатор должен письменно уведомить арендодателя о желании продлить договор. Срок уведомления может быть установлен договором аренды. В противном случае уведомить необходимо в разумный срок до окончания действия договора. Еще одним обязательным условием является добросовестное выполнение арендатором условий договора: своевременно вносить арендную плату, использовать имущество по назначению, не допускать существенного ухудшения арендованного имущества и пр.

А можно установить в тексте договора аренды запрет на его пролонгацию?

На практике стороны по тем или иным причинам прописывают в условиях договоров аренды запрет на автоматическую пролонгацию. То есть в договоре указывается, что договор аренды не продлевается после его окончания. Насколько обоснованный такой запрет?

Отметим, что судебная практика по данному вопросу неоднозначна. С одной стороны, судьи опираются на императивную норму, содержащуюся в п. 2 ст. 621 ГК РФ и признают такое условие договора не соответствующим гражданскому законодательству.

ПРИМЕР №2

В договоре аренды установлен срок действия договора с 18.02.2015 г. по 17.01.2016 г. В соответствии с условиями договора по истечении срока аренды договор прекращается и возобновлению на неопределенный срок, а также автоматическому продлению на тот же срок не подлежит.

Однако судьи не приняли ссылку арендодателя на этот пункт договора аренды.

Судьи исходили из императивности статьи 621 ГК РФ, в которой не предусмотрена возможность установления в договоре прямого запрета на продление договора аренды на неопределенный срок (Постановление АС Поволжского округа от 06.09.2017 г. № А72-17765/2016). То есть такое договорное условие не соответствует закону.

В Решении АС Ульяновской области от 20.11.2017 г. № А72-7740/2017 предметом рассмотрения стал договор аренды, в котором содержалось условие о том, что договор прекращает свое действие по окончании его срока и возобновлению на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, а также автоматическому продлению на тот же срок не подлежит. Судьи также сочли, что этот пункт договора противоречит императивной норме ГК РФ и поэтому применению не подлежит.

ПРИМЕР №3

В другом споре, в одном из пунктов договора аренды предусмотрено, что если за три месяца до окончания срока действия договора арендатор не обратился с просьбой о продлении договора на новый срок, договор считается прекращенным в последний день срока действия договора.

Из условий договора аренды не следует прямого запрета на пролонгацию договора. После истечения срока договора аренды ни одна из сторон не заявила возражений относительно возобновления договора. То есть судьи допускают установление условия о запрете пролонгации договора аренды (Постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2018 г. № А32-3436/2015, Московского округа от 15.05.2018 г. № А41-63672/2017).

Срок аренды и срок действия договора аренды

Срок действия договора (срок договора) — это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон (ст. ст. 425, 610 ГК РФ).
Срок аренды — период времени, в течение которого арендатор вправе пользоваться (или владеть и пользоваться) имуществом (ст. 610 ГК РФ).

Статья 610 ГК РФ не разделяет понятий «срок действия договора аренды» и «срок аренды».

Однако некоторые суды прямо указывают, что данные понятия не тождественны и указанные сроки могут не совпадать.

Срок аренды и срок действия договора на практике, действительно, могут совпадать по времени. Например, если имущество передается арендатору одновременно с заключением договора аренды и возвращается с его прекращением, срок аренды будет равен сроку действия договора.

Вместе с тем моменты начала указанных сроков могут различаться. Например, если имущество передается через несколько дней после подписания договора сторонами, то срок действия договора начнет течь с момента его подписания, а срок аренды — с момента передачи имущества. Такая ситуация возможна, поскольку договор аренды признается большинством судов консенсуальным и согласно п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента получения акцепта лицом, направившим оферту, в частности, с момента подписания договора обеими сторонами.

Ключевые особенности съема на короткий срок

1. Удобно с финансовой стороны, если нет возможности снимать помещение на длительный период.
2. Арендатор оплачивает только реальное время найма помещения.
3. Не нужно оформлять государственную регистрацию (ст 651 ГК РФ).
4. Арендовать несколько дороже, чем в долгосрочной перспективе.

Рассмотрим необходимость аренды офиса в зависимости от срока:

• На день или сутки. Такой вариант подходит для тех, кому необходим офис на несколько часов: для деловых встреч, совещаний или тренингов, но при этом нужно создать комфортные условия для сотрудников и произвести соответствующее впечатление на клиентов. Ценообразование арендуемого в посуточном порядке пространства зависит от множества факторов, короткий период найма помещения дороже, чем долгосрочная аренда.
• На неделю. Подойдет людям, которым необходимо провести исследование или выполнить проект, важно наличие офисной техники и иных сопутствующих факторов для выполнения профессиональной деятельности. Стоимость арендной платы сроком на неделю дороже вариантов с длительным периодом.
• На месяц. Стандартный вариант краткосрочной аренды. При необходимости договор продлевают. Подходит тем, кто хочет опробовать место и оценить, насколько оно удачно подобрано. Стоимость арендной платы периодом на месяц незначительно дороже долгосрочных вариантов, а иногда цена и вовсе не отличается.

Статья 614 ГК РФ. Арендная плата

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
   Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
   1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
   2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
   3) предоставления арендатором определенных услуг;
   4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
   5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
   Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

На основании ч. 1 ст. 610 ГК РФ (далее – Кодекс), договор аренды, по общему правилу, является срочным – то есть заключается на определенный в самом соглашении срок.

Срок можно установить любой – хоть 1, хоть 6 месяцев, хоть 5 лет. Главное, чтобы законом не были установлены предельно максимальные сроки аренды для отдельных видов имущества (ч. 3 ст. 610 Кодекса).

Кроме этого, ч. 2 ст. 610 Кодекса регламентирует, что в договоре может и отсутствовать положение о сроке аренды.

Таким образом, продлевать имеет смысл только срочный договор – то есть в котором четко прописан срок действия. Если аренда бессрочная, смысла в пролонгации нет, так как контракт и так будет действовать неограниченное время.

По ГК РФ автоматическая пролонгация договора действует в специально указанных случаях для отдельных типов договоров. Например, это касается соглашений о снабжении электроэнергией. На данный тип сделок распространяется норма п. 2 ст. 540 ГК РФ. Если по истечении срока ни один из участников сделки не заявит о ее расторжении или изменении условий, действие договора продлевается на тот же период и на тех же условиях.

Похожие записи:

• Алименты на ребенка в 2023 году
• Кто наследует имущество после смерти одного из супругов?
• Какие гарантии, льготы и выплаты получат жёны мобилизованных