какой подход к оценке бизнеса основан на экономическом принципе ожидания

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «какой подход к оценке бизнеса основан на экономическом принципе ожидания». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Давать оценку бизнес-собственности бывает необходимо по различным поводам, например, будущая продажа или анализ рисков инвестирования. Можно для определения стоимости сложить стоимость всех активов, находящихся в собственности. Но бизнес – это не только основные средства, прежде всего, это тот доход, который они приносят или могут приносить.

Здесь за основу берется прогнозируемый доход от деятельности компании. То есть: чем больше денег приносит и будет приносить компания, тем выше ее цена.

Доходный подход в оценке обоснован, когда нужно продать компанию или привлечь инвестиции.

Есть два доходных метода оценки:

Где: V — стоимость компании;
N — чистый годовой доход компании;
R — коэффициент капитализации.

То есть здесь для расчета нужно знать, какой доход принесет бизнес за определенный отрезок времени в будущем.

Метод подходит для компаний со стабильным и предсказуемым ростом.

Где: V — стоимость компании;
CFn – суммарные денежные потоки за каждый прогнозный период с первого по последний;
r – ставка дисконтирования;
n – номер соответствующего периода;
TV – терминальная стоимость бизнеса (раcсчитывается по формуле Гордона, если бизнес продолжит работу).

Проще говоря: расчеты основаны на том, что активы, которые есть у бизнеса сейчас, стоят выше, чем они будут стоить в будущем.

Этот метод подходит крупным компаниям, доход которых нестабилен и зависит, например, от сезонного спроса.

Опционный метод оценки бизнеса – инновационное решение

Опционный метод, используемый для оценки бизнеса, во многом похож на доходный подход (дисконтирование денежных потоков). Однако он имеет свои специфические особенности.

Опционный метод основан на принципах эффективности бизнеса как площадки для инвестирования. Предприятие рассматривается, как объект, способный приносить прибыль в будущем.

К примеру, в процессе капитализации или в рамках определенной управленческой стратегии компания может закупить акции интернет-фирм. Это делается для обеспечения платежеспособности предприятия в случае кризиса в основной отрасли.

Такие действия руководства компании направлены на укрепление стабильности. Если сделки в основной отрасли потерпят крах, то фирма будет иметь финансовую поддержку с интернет-площадок.

При оценке бизнеса опционным способом используется алгоритм метода дисконтирования денежных потоков. Отличие в том, что к основным активам добавляются вышеописанные. Эта методика пока еще находится в разработке, но уже показала свою актуальность и перспективность.

Метод дисконтирования денежных потоков предприятия

Мало оценить, какой финансовый поток способно дать предприятие и входящее в него имущество, нужно еще соотнести эти денежные потоки с настоящим временем, с тем, чтобы определить, целесообразна ли сегодняшняя цена, которую нужно заплатить, с прогнозируемой прибылью в будущем.

Подробно рассмотрим метод дисконтирования денежных потоков (ДДП), применяемый для оценки стоимости бизнеса.

Электронная библиотека

в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.

Для некоторых видов недвижимости наибольшая полезность достигается, если объекты оцениваются как отдельные элементы, другие могут оказаться более полезными в качестве составной части группы (например, многофункциональные центры). Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Этот принцип исходит из возможности альтернативного выбора для покупателя, т.е.

стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты. Принцип замещения связан с установлением верхней границы стоимости объектов недвижимости, которая обусловлена затратами на строительство заменяющей собственности в приемлемые сроки.

Благоразумный покупатель не будет платить за объект недвижимости больше стоимости незастроенного земельного участка и затрат на строительство аналогичного строения.

Информационное обеспечение оценочной деятельности

Таблица 10 Анализ эффективности оборачиваемости капитала Показатели Предыдущий год Отчетный год Отклонение Относительное высвобождение (вовлечение) средств А 1 2 3 4 Оборачиваемость всех оборотных средств 187,27 197,57 10,30 26202,32 материальных оборотных средств 58,89 46,61 -12,28 -31259,98 запасов 109,11 62,07 -47,05 -119734,04 дебиторской задолженности 51,34 132,65 81,31 206938,18 Оборачиваемость собственного капитала 32,92 44,74 11,82 30088,31 Оборачиваемость кредит задолженности 28,45 4,81 -23,63 -60145,77 Сумма 1,95 1,85 -0,10 52089,01 Факторный анализ продолжительности оборота капитала представлен в таблице 11 Таблица 11 Факторный анализ продолжительности оборота Показатели Предыдущий год Отчетный год Отклонение А 1 2 3 1. Общая сумма оборотного капитала, тыс.р.

575186 502820 -72366 в производственных запасах 180886 118628 -62258 незавершенном производстве 190 315 125

Услуга по оценке считается исполненной после:

Что из ниже перечисленного не соответствует определению ликвидационной стоимости?

1. стоимость, рассчитанная на основе реализации активов предприятия по отдельности
2. это разность между выручкой от продажи активов предприятия и издержками по ликвидации
3. стоимость, рассчитанная на конкретную дату
4. стоимость, учитывающая индивидуальные требования конкретного инвестора
5. стоимость, рассчитанная для предприятия, которое находится в состоянии банкротства.

Какой вид стоимости базируется на принципе замещения или воспроизводства объектов имущества предприятия подверженных риску уничтожения?

1. инвестиционная стоимость
2. налогооблагаемая стоимость
3. страховая стоимость
4. ликвидационная стоимость
5. рыночная стоимость.

Стоимость бизнеса (предприятия) для конкретного инвестора, основанная на его планах, называется:

1. стоимость действующего предприятия
2. инвестиционной стоимостью
3. рыночной стоимостью
4. балансовой стоимостью.

Оценка недвижимости — это расчет рыночной стоимости: остаточной стоимости зданий; износа зданий; земельного участка и выполненных на нем улучшений; зданий; земельного участка Оценка недвижимости проводится не основе информации: откорректированной оценщиком; принятой статистическим управлением.

принятой налоговой инспекцией; полученной от заказчика; подтвержденной аудиторской проверкой; Оценка недвижимости затратным подходом базируется на принципе: Ожидания; полезности, изменения; замещения; Правильной характеристикой понятия «стоимость в пользовании» является: ликвидационная стоимость.

Справедливая стоимость – это стоимость: -: объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования -: суммы затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки -: объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях +: суммы, на которую можно обменять актив при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую сделку, независимыми друг от друга сторонами 61. Согласно МСО выделяют следующие виды стоимости: +: инвестиционная -: кадастровая +: рыночная -: действительная -: скраповая -: ликвидационная 62.

Метод оценки основанный на экономическом принципе ожидания

Запрос информации, который передается Заказчику, содержит типовые вопросы. Исследуя ответы, мы задаем дополнительные вопросы в той части, в которой деятельность компании акцентирована. Посредством ответов мы реконструируем «портрет» оцениваемой компании. В том числе мы идентифицируем компанию по функциональной форме (отраслевая принадлежность, вид производимой продукции или оказываемых услуг), то есть мы должны понять, какие внешние заказы компания обслуживает.

Данное утверждение является отражением принципаДля подхода к оценке бизнеса базовым является экономический принцип замещения:Экономический принцип, гласящий, что максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностьюЕсли бизнес приносит нестабильно изменяющийся поток доходов, какой метод целесообразно использовать для его оценкиОпределение стоимости бизнеса основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнесаДелитель, который применяется для преобразования величины прибыли или денежного потока за один период времени в показатель стоимости – это определениеКоэффициент, показывающий отношение рыночной цены предприятия (или акции) к финансовой базе, этоПотеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с позиций его функциональной полезности, по архитектурно — эстетическим, объемно — планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам, этоСтавка …….

Оценка стоимости любого объекта представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости данного объекта с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в конкретных рыночных условиях. Основной задачей, которая стоит перед оценкой, как инструментом рынка, является установление обоснованного и независимого от заинтересованных сторон суждения (субъектов оценки) о стоимости той или иной собственности (объекта оценки).

Необходимость оценки стоимости бизнеса возникает практически при всех трансформациях: при покупках и продажах организации, его акционировании, слияниях и поглощения, а также во многих других бизнес-ситуациях. Можно следующим образом составить список этих ситуаций.

Основными преградами на пути оценивания российского бизнеса становятся неудовлетворительное развитие фондового рынка и высокая неопределенность долгосрочного планирования. Многие крупные российские организации переходят на концепцию управления бизнесом, основанную на стоимостном подходе VBM (Value Based Management). Для того чтобы управление, ориентированное на стоимость, стало возможным, необходимо иметь в распоряжении эффективные методы оценки бизнеса.

В целях управления стоимостью наиболее информативными видами стоимости являются:

• рыночная стоимость чистых активов;
• капитализация бизнеса;
• оценки будущих денежных потоков.

Сопоставление указанных показателей стоимости обусловит принятие стратегических решений, таких как определение направлений инвестирования, выбор вариантов распоряжения собственностью (продажа, ликвидация, реорганизация), смена продуктового ряда, обоснование места организации на рынке, а также оперативных решений, связанных с мотивацией персонала и мероприятиями по увеличению прибыли.

Структурно можно представить систему VBM на верхнем уровне факторов стоимости так, как показано на рисунке 9.2.

Одним из наиболее известных и проверенных практикой западных компаний подходов к оценке бизнеса является метод, основанный на оценке экономической добавленной стоимости (Economical Value Added, EVA), которая показывает добавленную за период стоимость с учетом альтернативных издержек и объем инвестиций, направленных в расширение, которые добавят стоимость в будущем.

Из всех существующих показателей, предназначенных для оценки процесса создания стоимости организации, показатель EVA является самым известным и распространенным. Причина этого кроется в том, что EVA сочетает простоту и возможность определения стоимости компании, а так же позволяет оценивать эффективность как организации в целом, так и отдельных подразделений.

Концепция EVA часто используется западными компаниями как более совершенный инструмент измерения эффективности деятельности подразделений, нежели чистая прибыль. Такой выбор объясняется тем, то EVA оценивает не только конечный результат, но и то, какой ценой он был получен (т.е. какой объем капитала и по какой цене использовался). Обозначенные пути повышения EVA реализуются в конкретных мероприятиях, проводимых организациями. Если показатель EVA выбран организацией в качестве критерия оценки эффективности своей деятельности, то задача состоит в том, чтобы повысить значение этого критерия. Такое повышение происходит как в рамках реорганизации, так и в рамках текущей управленческой деятельности (Таблица 9.15).

Таблица 9.15

Оценка преобразований в организации по критерию роста EVA

Цель преобразований	Основные виды организационных преобразований
1. Увеличение прибыли при использовании прежнего объема капитала	a) Освоение новых видов продукции (работ, услуг) b) Освоение новых рынков (новых сегментов рынка) c) Освоение более рентабельных смежных звеньев производственно — технологической цепочки
2. Уменьшение объема используемого капитала при сохранении прибыли на прежнем уровне	Ликвидация убыточных или недостаточно прибыльных сфер деятельности (в т.ч. ликвидация организации)
3. Уменьшение расходов на привлечение капитала	Изменение структуры капитала организации

Задача планирования прибыли, а вместе с ней планирования структуры и цены капитала является первоочередной задачей менеджмента организации. Чем более профессиональным является руководство организации, тем, при прочих равных условиях, выше значения показателя EVA и точность планирования. Именно этим объясняется тот факт, что на крупных западных компаниях значения EVA выступают основой премией менеджеров, которые становятся более заинтересованными в росте прибыльности организации и росте EVA. В этой связи EVA выступает основой мотивации.

Управление стоимостью организации необходимо одинаково всем: акционерам, инвесторам, топ-менеджерам. Именно эта цель — рост стоимости организации является общей для всех участников деятельности организации и совпадает с их разносторонними интересами. Выбирая алгоритм анализа принимаемых решений по управлению капиталом, оценивая эффективность деятельности компании и инвестиционных проектов, налаживая общение с собственниками капитала, менеджеры фактически выбирают между двумя существующими моделями финансового анализа: учетной (или бухгалтерской) и финансовой (или стоимостной).

Для полной оценки эффективности деятельности организации и для ответа на два главных вопроса собственника — сколько реально стоит его капитал, и какой он приносит доход общепринятых показателей не достаточно. Бухгалтерская прибыль и основанные на ней показатели деятельности фирмы имеют еще ряд существенных недостатков. Такие показатели не могут использоваться для постановки целей деятельности фирмы.Показатель «Чистая прибыль» для собственника носит больше виртуальный, чем реальный характер. Наличие прибыли — это еще не гарантия наличия средств на расчетных счетах, и обычно даже прибыльные организации испытывают нехватку денежных средств.

Методы, реализуемые в рамках доходного подхода к оценке бизнеса:

Иногда на этом этапе выявляют другие, редко возникающие побочные эффекты. Здесь также участвуют люди с подходящим заболеванием.

Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта.

В проведении оценочных работ заинтересованы и другие стороны: государственные структуры (контрольно-ревизионные и другие органы), кредитные организации, страховые компании, поставщики, инвесторы и акционеры.

Ожидание понимается как ожидание будущей прибыли или других выгод, которые могут быть получены в будущем от пользования оцениваемым предприятием. [c.198] Основным принципом метода капитализации дохода является принцип ожидания, т. е.

Таким образом, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем. Здесь действует фактор времени, и сумма будущих доходов должна быть приведена к нулевому моменту времени путём капитализации доходов и дисконтирования. Чем выше доходный потенциал оцениваемого актива, тем выше его стоимость.

Стоимость реверсии улучшений можно определить в абсолютном выражении либо в соответствии с принципом ожидания оценить по [c.186] Данный подход основан на принципе ожидания с учетом принципов наилучшего и наиболее эффективного использования.

Эксперт — лицо независимое. В работе он опирается на ряд принципов, которые отражают как представления собственника, так и особенности самого объекта оценки. Оценщик учитывает, что объект должен стоить ровно столько, сколько доходов он способен принести. Чем больше предприятие способно удовлетворять потребности собственника, тем оно дороже.

Стоимость реверсии улучшений можно определить в абсолютном выражении либо в соответствии с принципом ожидания оценить по [c.186] Данный подход основан на принципе ожидания с учетом принципов наилучшего и наиболее эффективного использования.

В расчет принимают и будущую выгоду, которую предприниматель получит, если бизнес продолжит существовать.

Потому что проверить его эффективность и безопасность по-другому, увы, нельзя. Моделирование и исследования на животных не дают полную информацию: например, препарат может влиять на животное и человека по-разному.

Метод оценки основанный на экономическом принципе ожидания

При использовании доходного подхода оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом, включая как сдачу его в аренду, так и возможную продажу. Потоки доходов от коммерческого использования имущества и выручка от его перепродажи (реверсия) за вычетом потоков затрат капитализируются в текущую (пересчитанную на сегодняшний день) общую стоимость.

В качестве безрисковой ставки дохода в мировой практике обыч­но используется ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обязательствам (облигациям или векселям) с аналогичным исследуемому проекту горизонтом инвестирования.

Отличаются эти методы способами анализа и построения потока доходов и коэффициентов их преобразования в текущую стоимость.
Итоговый расчет себестоимости осуществляется путем суммиро­вания спланированных затрат компании, при этом также строятся пессимистический, оптимистический и наиболее вероятный сцена­рии развития). Проведение анализа и прогнозирования инвестиций.

Для расчета ставки дисконтирования метод среднеотраслевой рентабельности активов и капитала выгодно применять, когда акции не котируются на бирже, т.е. являются наименее рыночными.

Экономический принцип, согласно которому дополнение дополнительных ресурсов к основным факторам производства эффективно до тех пор, пока чистая отдача увеличивается быстрее роста затрат, называется:

1. принципом факторов производства

2. принципом пропорциональности

3. принципом предельной производительности

4. принципом спроса и предложения

5. принципом конкуренции.

Вопрос 2

Экономический принцип, согласно которому максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретено другое предприятие с эквивалентной полезностью, называется:

1. принципом замещений

2. принципом соответствия потребностями рынка

3. принципом ожидания

4. принципом остаточной продуктивности

5. принципом предельной производительности.

Вопрос 3

Согласно принципу остаточной продуктивности остаток дохода от хозяйственной деятельности выплачивается владельцу:

1. рабочей силы

2. машин, оборудования, здания

3. предпринимательских способностей

4. земли

5. готовой продукции.

Вопрос 4

какой экономический принцип утверждает, что при наличии нескольких объектов, обладающих одинаковой полезностью или доходностью, наибольшим спросом пользуется те, у которых минимальная цена:

1. принцип замещения

2. принцип соответствия

3. принцип изменения

4. принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

5. все ответы неверны.

Вопрос 5

Какие из ниже перечисленных факторов не влияют на величину оценки стоимости предприятия?

1. величина доходов от хозяйственной деятельности предприятия

2. степень риска получения доходов

3. время получения доходов от хозяйственной деятельности предприятия

4. степень контроля над предприятием, которую получает его покупатель

5. ликвидность имущества предприятия

6. все факторы влияют на величину оценки стоимости предприятия.

Вопрос 6

Что из ниже перечисленного не соответствует определению рыночной стоимости?

1. наиболее вероятная цена сделки

2. покупатель и продавец имеют типичную мотивацию

3. продажа осуществляется в кредит с отсрочкой платежа

4. цена продажи рассчитывается на конкретную дату

5. покупатель и продавец достаточно информированы об условиях сделки.

Вопрос 7

Что из ниже перечисленного не соответствует определению ликвидационной стоимости?

1. стоимость, рассчитанная на основе реализации активов предприятия по отдельности

2. это разность между выручкой от продажи активов предприятия и издержками по ликвидации

3. стоимость, рассчитанная на конкретную дату

4. стоимость, учитывающая индивидуальные требования конкретного инвестора

5. стоимость, рассчитанная для предприятия, которое находится в состоянии банкротства.

Вопрос 8

Какой вид стоимости базируется на принципе замещения или воспроизводства объектов имущества предприятия подверженных риску уничтожения?

1. инвестиционная стоимость

2. налогооблагаемая стоимость

3. страховая стоимость

4. ликвидационная стоимость

5. рыночная стоимость.

Вопрос 9

Стоимость бизнеса (предприятия) для конкретного инвестора, основанная на его планах, называется:

1. стоимость действующего предприятия

2. инвестиционной стоимостью

3. рыночной стоимостью

4. балансовой стоимостью.

Вопрос 10

Экономический принцип, гласящий, что при наличии нескольких сходных или соразмерных объектов тот, который имеет наименьшую цену, пользуется наибольшим спросом, это:

1. принцип замещения

2. принцип соответствия

3. принцип прогрессии и регрессии

4. принцип изменения

5. принцип конкуренции.

Вопрос 11

Какой подход к оценке бизнеса основан на экономическом принципе ожидания:

1. сравнительный

2. затратный

3. доходный

4. имущественный

Вопрос 12

Несмотря на то, что прошлые показатели и настоящее состояние предприятия являются важными при оценке бизнеса, именно будущее придает бизнесу экономическую стоимость. Данное утверждение является отражением принципа:

1. альтернативности

2. замещения

3. ожидания

4. остаточной продуктивности

5. конкуренции.

Вопрос 13

Какой из ниже приведенных видов стоимости является синонимом понятия «стоимость в пользовании»:

1. объективная стоимость

2. наиболее вероятная цена

3. стоимость для конкретного пользователя

4. ликвидационная стоимость

5. все ответы неверны.

Вопрос 14

Из ниже перечисленных укажите метод, который основывается на экономическом принципе замещения?

1. метод компании-аналога

2. метод капитализации дохода

3. метод ликвидационной стоимости

4. затратный метод

5. метод дисконтированных денежных потоков.

Процесс оценки бизнеса базируется на определенных принципах, которые условно можно объединить в три группы:

I. Принципы, основанные на представлениях собственника, к ним относятся:

• принцип полезности – это способность бизнеса приносить доход в данном месте и в течение данного периода времени;
  
• принцип замещения может быть определен следующим образом: максимальная стоимость предприятия характеризуется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью;
  
• принцип ожидания – это определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным предприятием.

II. Принципы, связанные с эксплуатацией собственности, сюда можно отнести:

• принцип вклада, заключающийся в том, что включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива;
  
• принцип остаточной продуктивности, т.е. каждый фактор должен быть возмещен из доходов, создаваемых предпринимательской деятельностью;
  
• принцип повышающихся или понижающихся доходов, т.е. по мере добавления ресурсов к основным факторам производства прибыль будет возрастать ускоренными темпами вплоть до точки, начиная с которой общий доход будет падать до тех пор, пока прирост стоимости не станет ниже, чем затраты на добавляемые ресурсы;
  
• принцип сбалансированности (пропорциональности), согласно которому все факторы производства должны находиться в определенном соотношении друг с другом, чтобы общие доходы от использования фактора достигали своего максимального значения;
  
• принцип экономической величины (размера) – это величина фактора, необходимая для достижения оптимального масштаба предпринимательской деятельности, исходя из рыночных условий (например, размер земельного участка);
  
• принцип экономического разделения, согласно которому имущественные права можно разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта собственности для его владельца.

III. Принципы, обусловленные действием рыночной среды:

• принцип соответствия – объект, не отвечающий рыночным стандартам, проигрывает в конкурентной борьбе и скорее всего будет оценен ниже среднего;
  
• принцип регрессии имеется, когда предприятие характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями; рыночная цена такого предприятия, вероятно, не будет отражать его реальную стоимость и будет ниже реальных затрат на его формирование;
  
• принцип прогрессии наблюдается, когда в результате функционирования соседних объектов, например, объектов, обеспечивающих улучшенную инфраструктуру, рыночная цена данного предприятия окажется выше его стоимости;
  
• принцип конкуренции сводится к следующему: если ожидается обострение конкурентной борьбы в данной отрасли, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять снизит текущую стоимость будущих доходов;
  
• принцип зависимости от внешней среды – стоимость предприятия будет зависеть от степени политической и экономической стабильности в стране.

Таким образом, Economic Value Added

• является инструментом для измерения “избыточной” стоимости, созданной инвестициями
• является индикатором качества управленческих решений: постоянная положительная величина этого показателя свидетельствует об увеличении стоимости компании, отрицательная – о снижении,
• служит инструментом, для определения нормы возврата на капитал (ROC), выделяя часть денежного потока, заработанного за счет инвестиций,
• базируется на стоимости капитала, как средневзвешенном значение различных видов финансовых инструментов, используемых для финансирования инвестиций,
• позволяет определять стоимость компании, а также позволяет оценивать эффективность отдельных подразделений компании (отдельных имущественных комплексов),
• вместе с тем, содержит ряд ограничений, оговоренных ранее.

Принципы оценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов – субъекта, объекта и рыночной среды – то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя;

2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением;

3. Принципы, связанные с рыночной средой;

Особое место занимает обобщающий принцип — принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

К конкретно оцениваемому объекту недвижимости могут быть применены сразу несколько принципов. В то же время, не в каждой ситуации, возникающей в процессе оценки можно применить эти принципы в полном объеме. Субъекты рынка недвижимости часто поступают, не руководствуясь разумными доводами. Один принцип может отодвинуть в сторону другой в зависимости от конкретной ситуации или действующего лица. Поэтому, вышеназванные группы принципов лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов недвижимости, а не гарантируют реальность такого поведения.

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя – полезности; замещения; ожидания – позволяют, с точки зрения пользователя, определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.

Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезна потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции. Полезность объекта недвижимости – это его способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Этот принцип получил название «принцип полезности» и профессиональные оценщики широко пользуются им в своей практической работе.

Как правило, покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цену, запрашиваемую за другой соответствующий или вновь построенный объект с такой же полезностью. Этот подход заложен в так называемый «принцип замещения» и, как правило, он предполагает наличие вариантов для покупателя. «Принцип замещения» говорит о том, что стоимость оцениваемой недвижимости не должна превышать затрат на приобретение аналогичного объекта. Максимальная стоимость, оцениваемого объекта недвижимости определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта.

Полезность объекта недвижимости связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод (ожидание доходов). Оценочный «принцип ожидания» говорит о том, что стоимость объекта недвижимости должна включать в себя текущую стоимость всех будущих доходов и учитывать постоянный рост этой стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предложения.

Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением:

— остаточной продуктивности земли;

— предельной продуктивности (принцип вклада);

— возрастающего и уменьшающего дохода;

— сбалансированности;

— экономического размера;

— экономического разделения.

В нормальных условиях экономическая деятельность требует наличия четырех факторов производства, каждый из которых должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Схематично это можно представить следующим образом:

· труд как фактор производства, который должен компенсироваться заработной платой,

· капитал (деньги или то, что покупается за деньги), который должен компенсироваться процентами, дивидендами;

· предпринимательская деятельность, которая должна компенсироваться прибылью,

· земля, которая компенсируется рентой.

Поскольку земля физически недвижима, то факторы труда, капитала и предпринимательской деятельности должны быть как-то связаны с ней. Это означает, что сначала производится компенсация за использование этих производственных факторов, а затем если какие-то деньги остались, то они выплачиваются собственнику земельного участка как рента. Земля, как и всякий объект недвижимости, имеет остаточную стоимость и стоит чего-либо только тогда, когда есть остаток, после оплаты других факторов производства. В этом смысле остаточная стоимость может быть приравнена к остаточной продуктивности земли, определяемой как чистый доход от использования участка земли после оплаты стоимости всех производственных факторов.

Застройщик на основании мониторинга западной недвижимости устанавливает, что рыночная стоимость коттеджа в Юкках будет стоить 2,5 млн. руб. Подрядчик оценивает работы по строительству в 2 млн. руб. Установив, что предпринимательский доход застройщика должен быть не ниже 0,3 млн. руб., он определяет максимальную цену, которую он может заплатить за земельный участок – 0,2 млн. руб.

Похожие записи:

• Маткапитал-2023: как потратить ₽779 тыс. на улучшение жилищных условий
• Развод в одностороннем порядке
• Срок исковой давности по КАСКО