Что необходимо учесть при продаже квартиры с прописанным в ней человеком

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что необходимо учесть при продаже квартиры с прописанным в ней человеком». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Совершать какие-либо действия с недвижимостью, в которой есть еще жильцы с прописками, достаточно сложно. Поэтому многие даже отказываются от реализации жилища, но происходит это из-за незнания правовых норм. Во-первых, существуют ситуации, когда лицо можно выписать без последствий и спокойно распоряжаться недвижимым имуществом. Тем не менее есть и моменты, когда невозможно снять кого-либо с учета и без его согласия сделать что-то с домом.

Получается, что квартиру с «отказником» лучше не покупать?

Вовсе не обязательно. Главное — при покупке недвижимости соблюдать следующие правила:

— нужно убедиться, что «отказник» до подписания договора о переходе владения имуществом выписывается в другое жилое помещение;

— «отказник» подписывает нотариальное обязательство не прописываться в квартиру, подтверждая, что добровольно отказывается от своего права пользования, о продаже знает, с продажей квартиры согласен и не имеет намерения в квартире проживать.

«Тем самым человек добровольно отказывается от всех прав пользования недвижимостью, ведь оно является не пожизненным, как многие ошибочно полагают, а всего лишь бессрочным. Соответственно, срок не установлен и может быть добровольно прекращен в любой момент по желанию самого человека», — указывает Сулим.

Кого можно выписать из квартиры

Прекращение регистрации человека без его согласия, даже если это намерение собственника жилья, сложный процесс, требующий оснований. Однако прежде, чем думать, как продать квартиру с прописанными в ней людьми, следует попробовать договориться или даже принудительно снять их с учета. Это упростит сделку с покупателем.

Согласно положениям ст. 90 и 91 Жилищного кодекса РФ, можно выделить несколько существенных причин для принудительной выписки людей из собственной квартиры:

• уклонение от уплаты коммунальных платежей;
• запрет на проживание с детьми у родителей, которые были лишены своих прав;
• использование жилья не по назначению;
• существенное ухудшение квартиры, причинение ущерба имуществу.

Указанные основания требуют доказательств, поскольку обычно используются в суде. Однако лучшим вариантом будет избежать разбирательств и договориться с жильцами.

Говоря о том, как продать квартиру с зарегистрированным в ней человеком, следует учесть, что этот процесс потребует времени. Теоретически сделку можно закрыть за два-три дня, однако, практически это занимает около двух месяцев. Сложность может возникнуть только при условии несогласия зарегистрированных лиц освободить жилье.

Затраты также варьируют. Продавец может потратиться только на пошлину, при обращении в Росреестр – 350 рублей, а также заплатить 13% налога от стоимости квартиры, если владеет ею меньше пяти лет. У покупателя больше расходов, к которым относят следующее:

• обращение к нотариусу – до пяти тысяч рублей;
• услуги агентства недвижимости – около 5% стоимости жилья;
• госпошлина за регистрацию права – 2 тысячи рублей;
• услуги оценщика до 1 тысячи рублей;
• государственная пошлина при обращении в суд с иском о выписке лиц из квартиры.

Расходы будут отличаться с учетом особенностей проведения процедуры. При этом есть возможность получить имущественный вычет, вернув 13% стоимости жилья.

Как выписать человека из квартиры без его согласия

Принудительное снятие с регистрационного учета, как уже было сказано выше, возможно через суд. Для этого собственник квартиры должен подать соответствующий иск в районный суд по месту нахождения квартиры. Юристы рекомендуют предварительно направить уведомление человеку, которого планируют снять с регистрационного учета. Сделать это лучше с помощью заказного письма, направив его по месту регистрации и по известному фактическому адресу. Хотя закон не требует предупреждать человека, но лучше все-таки это сделать — иначе процесс снятия с регистрации через суд может затянуться на неопределенный срок.

К самому иску нужно приложить следующие документы:

• документ, подтверждающий право собственности на квартиру;
• документы, подтверждающие, что ответчик утратил право пользования квартирой (например, в случае развода — свидетельство о расторжении брака);
• подтверждение того, что вы письменно уведомили ответчика о том, что он должен выселиться из спорной квартиры. Таким документом может быть почтовое уведомление о вручении либо отметка ответчика о получении такого письма;
• подтверждение того, что ответчик не платит коммунальные платежи, не получает почту, фактически не живет в квартире. Можно пригласить свидетелей и принести на судебные заседания письма, адресованные ответчику, но не полученные им;
• квитанцию об оплате госпошлины. При подаче иска о выселении ее размер составляет 300 руб.;
• документы, подтверждающие, что вы направили копию иска и приложенных к нему документов ответчику и иным лицам, участвующим в деле (если они есть). Таким документом обычно выступает почтовое уведомление о вручении.

Можно ли продать долю в приватизированной квартире или половину квартиры: однокомнатной, многокомнатной?

• Если недвижимость — общая совместная собственность — любые операции с имуществом возможны лишь при согласии всех участников. Иначе свою долю невозможно даже родственнику подарить. Решить вопрос можно путем выделения своей доли, обратившись в суд, нотариат.
• После выделения доли со собственник начинает владеть своей частью имущества. Право долевой собственности дает возможность продать свою долю. Остальные же собственники имеют приоритет, чтоб выкупить продающуюся долю. Их об этом необходимо уведомить письменно.
• Доказательством передачи уведомления может быть свидетельство, заверенное нотариально. Без доказательств официальной передачи уведомления продажа доли может быть аннулирована.
• Спустя месяц, если жильцы не воспользовались своим правом приобретения доли имущества, собственник может ее продать.

Можно ли продать квартиру по доверенности от собственника?

Продажа имущества по доверенности — это полностью законная и допустимая сделка. Опасность для покупателя может возникнуть, если доверенное лицо начинает действовать не в интересах владельца квартиры — продает за бесценок, не отдает владельцу всю оговоренную сумму, иное мошенничество.

Поэтому, покупателю желательно соблюдать некоторые правила:

• Убедиться, что собственник жив, дееспособен и доверенность выдал по собственному желанию.
• Убедитесь, что собственник готов продать недвижимость по оговоренной сумме. Желательно, чтоб минимальная стоимость недвижимости была прописана в доверенности. Или попытайтесь заручиться другими доказательствами согласия собственника с суммой продажи квартиры.
• Указывайте полную стоимость квартиры в договоре. Не стоит занижать реальную стоимость или оформлять договор дарения для избежания налога. Если вдруг собственник станет сопротивляться продаже, то покупателю вернут сумму по договору.

Можно ли продать квартиру по ипотеке Сбербанка или другого банка: плюсы и минусы?

Продать — можно, хотя сложнее. Банки в большинстве случае соглашаются на процедуру перепродажи, особенно, если у заемщика ухудшилось финансовое положение. Но причины сделки должны быть вескими.

Плюсы:

• продавец освобождается от долга, поскольку продаст квартиру и долг
• покупатель может приобрести жилье дешевле, чем средняя его стоимость на рынке

Минусы:

• найти покупателя будет сложнее, поскольку не каждый захочет связываться с ипотечным жильем
• необходимо получить разрешение банка на продажу. Для этого необходимо доказать платежеспособность и надежность покупателя
• банк устанавливает порядок передачи денег покупателю
• банк может изменить условия кредитования для покупателя ипотечной недвижимости, поскольку будет заключать с новым заемщиком новый кредитный договор. Условия могут отличаться и быть не выгодными.

Риски продажи квартиры с обременением

Покупка квартиры с прописанным человеком сопряжена с определенными рисками для покупателя. Гражданин не всегда может быть выписан через суд и при этом может полноценно использовать квартиру в качестве своего основного жилья.

Именно данный аспект и делает наличие прописки посторонних лиц скрытым обременением. Даже если указанный гражданин не проживает в квартире, новый владелец сталкивается со следующими проблемами:

• невозможность прописать своих родственников из-за ограничений по жилой площади;
• увеличение платы за коммунальные услуги при отсутствии счетчиков;
• сложность дальнейшей продажи квартиры из-за наличия обременения.

Несмотря на подобные факторы многие покупатели соглашаются на приобретение квартиры с пожизненно проживающими лицами. Обусловлено это снижением стоимости жилья. Однако в данном вопросе следует учитывать и сопутствующие риски.

Для продавца риск продажи квартиры с прописанными в ней жильцами связан с аннулированием сделки. Если в договоре не будет соответствующей информации о согласии покупателя приобретать квартиру с обременением, продавцу придется заплатить существенную компенсацию за предоставление недостоверных сведений.

Можно ли продать приватизированную квартиру с обременением

Все вышесказанное относится к квартирам, которые не имеют определенных обременений. Но что делать, если в квартире прописан человек, который отказался от участия в приватизации? Поскольку в соответствии с законом данное лицо сохраняет за собой право бессрочного проживания в квартире, принудительно выписать его не удастся.

Этот момент серьезно настораживает всех покупателей. Однако сам факт регистрации и права проживания никак не влияет на возможность совершить сделку. Но каким-то образом указать в ДКП положение о том, что после продажи данное лицо выпишется добровольно, невозможно. Нельзя предусмотреть и иные варианты его выселения.

Поэтому чисто технически это не является препятствием для совершения сделки. Но с «житейской стороны», вряд ли кто-то согласится приобретать жилье с подобным обременением.

К юристам часто обращаются с вопросом: хочу продать приватизированную квартиру, но долей в праве обладает несовершеннолетний, как быть? Это очень важный момент. Права недееспособных и несовершеннолетних подлежат особенной государственной защите.

Для выписки недееспособного или несовершеннолетнего (даже если он не владеет долей в квартире) обязательно потребуется разрешение органов опеки. И если чиновники сочтут, что регистрация по новому адресу негативно скажется на качестве жизни «подопечных», своего согласия они не дадут. Сделка станет попросту невозможной.

На что обратить внимание продавцу при продаже квартиры с прописанным человеком

Чтобы продать квартиру наверняка, продавец должен решить вопрос с прописанными людьми. Не всегда удается выписать человека из квартиры до продажи. И чтобы сделку не отменили в будущем, нужно вопрос регистрации четко проговорить с покупателем. Обычно обсуждают такие условия:

• продажа квартиры производится с прописанным человеком, из-за чего скидывают цену;
• продавец обязуется выписать себя и прочих жильцов в течение определенного времени после продажи. Как правило, дается 2-3 месяца;
• выпиской будет заниматься покупатель после сделки. Но старый собственник будет оказывать всякую помощь. Например, предоставлять доказательства и участвовать в судебном деле.

В любом случае в договоре на продажу нужно указывать, что в квартире имеются прописанные, это требование закона. И ещё один пункт в договоре посвятить тому какие обязанности у продавца и покупателя в связи с наличием жильцов. То есть кто и как будет заниматься вопросом выписки.
В остальном сделка совершается в обычном порядке.

Документы, необходимые для добровольной выписки и выселения без согласия

Добровольная выписка предполагает заявление. Оно включает в себя:

• Название того регистрационного органа.
• Анкетные и паспортные данные заявителя, его контакты.
• Юридический адрес «спорной» жилплощади.
• Адрес альтернативного жилья, в котором прописанный намерен жить.
• Дату и подпись.

К заявлению прилагаются такие документы:

1. Паспорт, ксерокопии разворотов в случае необходимости.
2. Свидетельство о рождении малолетнего ребенка, убывающего вместе с родителями.
3. Лист убытия (статистический лист) в зависимости от того, куда уезжает убывающий – в другой город (регион) России или за рубеж.

Заявление для принудительного выселения отличается от вышеуказанного документа тем, что содержит:

• Анкетные и паспортные данные и истца, и ответчика.
• Обстоятельства, вынудившие владельца квартиры написать заявление, основания для принудительной выписки.
• Требования истца.
• Ссылки на законодательные нормы и регламенты.

К иску прилагаются такие документы (основа для доказательной базы):

1. Копия паспорта.
2. Свидетельство о регистрации недвижимой собственности в Росреестре.
3. Расширенная выписка из домовой книги.
4. Нотариально заверенный договор на покупку жилья.
5. Квитанция об оплате пошлины.

Как можно продать квартиру без согласия прописанных в ней жильцов и как потом их выписать?

Закон не ограничивает собственника в праве распорядиться принадлежащим ему объектом недвижимости по своему усмотрению. Он может продавать, дарить или иным способом отчуждать квартиру, которая находится в его владении, при этом согласие зарегистрированных в ней жильцов для этого не требуется. Но новый собственник получив такое жилье, может получить вместе с ним неразрешимую проблему. Ведь если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, то выселить их без согласия органов опеки попросту невозможно. А получить согласие этих органов можно только с предоставлением ребенку другого жилого помещения, имеющего аналогичные или лучшие условия для проживания. Поэтому покупать квартиру с зарегистрированными и живущими там детьми, автоматически означает невозможность их выселения до достижения совершеннолетия.

Еще одной серьезной проблемой для покупателя квартиры с зарегистрированными в ней жильцами, может стать жилец, в свое время отказавшийся от участия в приватизации этой квартиры. В соответствии с Жилищным кодексом РФ, после такого отказа он получает пожизненное право на использование этой квартиры. Отменить регистрацию такого жильца можно только в добровольном порядке. Ведь суд, рассматривая запрос на его выселение, в первую очередь будет учитывать его право на проживание, а только потом все остальные обстоятельства. Конечно, выписать такого жильца из квартиры все же можно, если доказать, что он использует место проживание не по назначению и нарушает общественный порядок и права других жильцов. Но и только. Даже факт наличия у такого человека другого помещения для проживания может не сыграть никакой роли в суде.

Чeм пoмeшaют вpeмeнныe жильцы пoкyпaтeлю квapтиpы

Bpeмeнныe жильцы — этo люди, зapeгиcтpиpoвaнныe в квapтиpe нa oпpeдeлeнный cpoк.

Жильцы, мoгyт пoльзoвaтьcя квapтиpoй, кaк и coбcтвeнник: жить, пpивoдить гocтeй, вpeмeннo зapeгиcтpиpoвaть cвoиx дeтeй.

Бывaeт, чтo вpeмeнныx жильцoв нe ycпeвaют выпиcaть дo cдeлки. B этoм cлyчae нoвoмy влaдeльцy квapтиpы пpиxoдитcя жить c чyжими людьми, пoкa нe зaкoнчитcя cpoк иx peгиcтpaции.

Инoгдa, peгиcтpaция — этo фopмaльнocть. Нaпpимep, бывший coбcтвeнник зapeгиcтpиpoвaл poдcтвeнникoв, чтoбы oни мoгли ycтpoитьcя нa paбoтy или пoлyчить вид нa житeльcтвo.

Бывaeт, чтo нa мoмeнт cдeлки в квapтиpe никтo, кpoмe влaдeльцa, нe пpoживaeт. Нo дaжe в этoм cлyчae вpeмeннo пpoпиcaнныe жильцы имeют пpaвo в любoй мoмeнт пpийти и ocтaтьcя жить в квapтиpe, пoкa нe кoнчитcя cpoк вpeмeннoй peгиcтpaции.

B дoгoвope кyпли-пpoдaжи нeльзя пpoпиcaть ycлoвия o тoм, чтo вpeмeнныe жильцы oбязaны cъexaть пocлe пpoдaжи квapтиpы. Этo нeзaкoннo.

Похожие записи:

• Заявление о выдаче судебного приказа о взыскании алиментов
• Как вернуть дубленку в магазин
• Льготы для семьи с детьми: кто сможет не платить НДФЛ при продаже жилья