Покупка квартиры по ДДУ в 2021 году: Что нового?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры по ДДУ в 2021 году: Что нового?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В ряде случаев у дольщика может исчезнуть интерес в приобретении квартиры – например, при незапланированном переезде в другой регион. В таких случаях оформляется цессия – переуступка по договору долевого участия в строительстве.
ДОГОВОР УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
участник долевого строительства получает долю в общей собственности; с правом Участника долевого строительства отказаться от договораг. «» 2023 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Застройщик», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Участник долевого строительства», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
С покупкой разобрались и с счетами вроде познакомились, но что же делать, если застройщик нарушил сроки строительства, как дольщикам взыскать неустойку?
Как мы уже ранее разобрались, если сроки задержаны значит деньги всё еще находятся на эскроу-счетах и не переходят к застройщику, получается, что неустойку будет оплачивать сам застройщик.
Однако не стоит забывать, что всего в 0,01% случаев застройщик будет выплачивать неустойку из «своего кармана», поэтому дольщик будет вынужден ждать, ведь только после завершения строительства и передачи и оформления покупателем права собственности застройщик получит деньги. Далее по исполнительному листу застройщик будет выплачивать неустойку.
Для взыскания неустойки мы всегда рекомендуем обращаться к команде профессиональных юристов. Почему?
Что будет с ипотекой при банкротстве девелопера
Увы, ничего обнадеживающего. Ипотеку нужно продолжать платить. Никаких «послаблений» в связи с банкротством застройщика банк вам не сделает. Ему все равно, потеряли вы свое жилье или нет. Кредит он давал вам, а не застройщику.
Оформлять личное банкротство и списывать кредит имеет смысл только, если вы точно знаете, что ни денег, ни квартиры вы по итогам банкротства не получите, и больше взять с вас нечего. А также, если вы оставили надежду когда-либо построить собственное жилье. В противном случае вы можете очень сильно «обжечься». Банк, выдавший ипотеку, отберет все, что вы получите в результате банкротства вашего застройщика. А новой ипотеки с кредитной историей, в которой фигурирует личное банкротство, вам не даст никто и никогда.
Последствия перехода на проектное финансирование
Самое главное положительное последствие – стопроцентная безопасность долевого инвестирования в жилье. Средства, вложенные в проектное финансирование у «дольщика» никто не сможет украсть. И это, безусловно, хорошо.
Другое дело, что участие в строительном процесс банка полностью уничтожает единственный плюс долевого строительства, ради которого, люди, собственно, и были готовы рисковать деньгами. Квартира, построенная при помощи долевого строительства, обходилась примерно на 30% дешевле купленной обычным путем у застройщика. Теперь этой привлекательной разницы не будет.
Ликвидация долевого строительства, скорее всего, вытеснит с рынка мелкие строительные компании – им будет просто «не потянуть» процент банковских кредитов, Может, это и к лучшему. Поскольку именно на мелких застройщиков приходилась львиная доля банкротств, умноживших армию «обманутых дольщиков».
Изменения в ФЗ–214 в 2023 году
Раньше покупка квартиры в строящемся многоэтажном доме была рискованной сделкой. Дело в том, что многие нечестные на руку застройщики привлекали для строительства дома средства новых дольщиков.
В итоге оказывалось, что деньги потенциальных покупателей, которые заключили договор позже остальных дольщиков, уже были потрачены, но строительство дома так и не сдвигалось с места.
Чтобы обезопасить граждан от мошеннических схем застройщиков, правительство РФ решило внести изменения в закон. Так, уже с 2018 года и по сегодняшний день застройщиков начали контролировать банки, но только те, у которых имеется разрешение на выделение средств для долевого строительства.
Специальные сотрудники банков контролируют, куда застройщики тратят деньги. И если раньше человек мог заключить договор напрямую с застройщиком, то сегодня многие предпочитают воспользоваться счетом эскроу.
Это счет, на который человек кладет деньги в банк, а застройщик получает их, но только после того, когда он введет недвижимость в эксплуатацию.
Получается, что сегодня договор заключается в трехстороннем порядке – между застройщиком, банком и потенциальным покупателем квартиры.
Различаются несколько видов договоров долевого участия. Как правило, каждый из видов «тянет» за собой заключение последующих договоров. Каждый из промежуточных договоров, по своей сути, это хорошо проработанная хитрость застройщиков.
Дело в том, что строительство объектов жилой недвижимости – это многоэтапная процедура и застройщик стремится свести к минимуму собственные траты по каждому из этапов. Более того, застройщик стремится к получению выгоды даже в случае, если объект вообще не будет построен, хотя в этих случаях уже можно говорить о мошенничестве.
В соответствии с этапами деятельности застройщика появились и распространились следующие виды договоров ДДУ:
- договор о намерении (предварительный ДДУ или ПДДУ);
- технический ПДДУ;
- собственно ДДУ.
Так называемый «условный счет» используется для временного хранения денег, внесенных дольщиком, и их передачи компании-застройщику после выполнения его стороны сделки (возведения объекта).
Такая сделка призвана обезопасить покупателя, так как при подписании трёхсторонней сделки (банк – застройщик – дольщик «покупатель»), четко указывается срок, в который должно быть завершено строительство, а также любые другие условия, при выполнении которых строительная компания получит доступ к средствам, внесенным на счет «покупателем». Если по истечении указанного времени банк не получает документального подтверждения выполнения компанией своей стороны сделки, счет закрывают, а средства возвращают дольщику.
Возможные риски при покупке квартиры по ДДУ
При покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже рыночной стоимости риски неизбежны. Касаться они могут качества выполненных работ, регистрации права собственности, переноса даты сдачи объекта, финансовой стороны и многого другого.
- Увеличение срока строительства.
Пожалуй, наиболее часто встречающаяся проблема строительства любого объекта недвижимости. В лучшем случае стройка растянется на несколько месяцев, в худшем – закроется вовсе. Чаще всего причинами нарушения сроков являются:
- Отсутствие у застройщика достаточных финансовых ресурсов.
Нет денег – нет материалов и средств для оплаты труда работников. Многие надеются использовать деньги от продажи квартир, но их оказывается недостаточно.
- Направление финансовых вложений инвесторов на завершение другой стройки.
- Невыполнение обязательств со стороны подрядчиков: несвоевременная поставка или отсутствие необходимых стройматериалов.
Чтобы избежать подобных ситуаций, на этапе заключения договора следует обговорить, в каком квартале будет завершено строительство и дом будет введен в эксплуатацию. Тогда в случае увеличения срока постройки или ее прекращения дольщик имеет право потребовать заплатить неустойку или расторгнуть договор. При отсрочке введения дома в эксплуатацию застройщик в любом случае обязан выплатить неустойку.
- Замена информации, указанной в проектной декларации.
Как обезопасить себя от проблем при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку
Необходимо учесть множество нюансов приобретения жилья по ДДУ в ипотеку. Основной момент – квартира является обеспечением погашения кредита, то есть остается в залоге у банка до полной выплаты ипотеки. На жилье накладывается обременение, предполагающее невозможность совершения каких-либо регистрационных действий.
Обязательным является оформление страхования ответственности. Долевое строительство объекта недвижимости всегда предполагает наличие рисков. Самые разные обстоятельства могут повлиять на завершение строительства и сдачу дома в эксплуатацию. Учитывая нестабильную экономическую ситуацию, нельзя исключать вероятность банкротства застройщика.
Компания, которая выкупит пассив, может быть не заинтересована в скорой сдаче объекта. Если на этапе подготовки не была проведена точная геологическая экспертиза, дом может попросту рухнуть вследствие нестабильности грунта и неверной закладки фундамента.
Каждый из этих рисков страхуется в пользу кредитной организации. Без страховки дольщик оказывается в весьма шатком положении, рискуя потерять квартиру, но сохранить обязательства погашать ипотеку. Нелишним будет также оформить страхование жизни и дееспособности, а также документ, подтверждающий право собственности. Кроме того, банки охотно снижают процентную ставку для граждан, которые приобрели полный пакет страхования.
Как оформляется долевое участие в строительстве многоквартирного дома
Взаимоотношения между застройщиком и людьми, желающими приобрести жилье через паевое инвестирование постройки, фиксируются при помощи договора долевого участия в застройке.
Согласно ст. 4 закона № 214-ФЗ, договор долевого участия выступает как документ, по которому один контрагент (застройщик) принимает на себя обязанность самостоятельно или с помощью специалистов построить жилой дом (или другое сооружение) и после принятия в эксплуатацию предоставить оговоренный жилой объект другому контрагенту (дольщику). Дольщик же (инвестор) обязуется внести плату, определенную договором, и принять недвижимость.
Договор долевого участия составляется в письменном виде и должен пройти регистрирование в Росреестре. Все приложения и последующие изменения в договор тоже должны быть зафиксированы через Росреестр.
Изменения ФЗ-214 в 2017 году
Разберем все наиболее важные изменения в ФЗ № 241 от 30.12.2014 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 1 января 2017 года по ФЗ № 304 от 03.07.2016 года:
- Освобождение застройщика от уплаты пени при уклонении участника от подписания передаточного акта — в статью 6 закона внесли условие, при выполнении которого застройщик освобождается от уплаты пени при уклонении участника от подписания передаточного акта. Раньше на этом могли наживаться недобросовестные участники долевого строительства, которые, даже при сданном объекте строительства, под различными предлогами отказывались подписывать акт приема- передачи (далее – АПП) объекта долевого строительства и требовали на этом основании выплаты пени. Но это нововведение недобросовестные застройщики могут использовать и против добросовестных участников, предлагая им принять или недостроенный объект, или с недоделками, и затягивать срок сдачи объекта без риска для себя уплачивать пени. Для того, чтобы в суде дольщик мог доказать факт, что он не уклонялся от подписания АПП, он должен обязательно сделать следующее:
- за месяц до сдачи объекта направить застройщику письмо о готовности приехать и принять его;
- при просрочке сдачи в первый же день потребовать передать объект;
- если при приемке квартиры, другого объекта обнаружены претензии к качеству, то требуйте составления акта осмотра по недостаткам, и на его основе составляйте дефектную ведомость, и приемлемого срока их устранения.
ДДУ: обязательные условия
Содержащиеся в договоре долевого строительства условия делятся на существенные (без них документ будет считаться недействительным и не может быть заключен) и дополнительные, которые хотя и не обязательны, но могут содержать пункты, важные для покупателя квартиры.
Договор участия в долевом строительстве должен содержать следующие существенные (обязательные) условия:
- Описание объекта долевого строительства. Оно должно содержать характеристики конкретной квартиры: адреси этажность дома, номер квартиры, ее расположение относительно лифта, лестницы; примерную площадь; высоту потолков; техническое состояние на момент сдачи в эксплуатацию.
- Срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства (причем этот срок должен быть одним для всех участников строительства строящегося многоквартирного дома и (или) блок-секции в этом доме). Здесь же должен быть предусмотрен размер неустойки за нарушение срока передачи квартиры участнику долевого строительства. В том случае если участником долевого строительства является физическое лицо, застройщик должен выплатить неустойку в размере 1/150 от ставки рефинансирования Центробанка за каждый день просрочки.
- Цена договора, порядок и сроки ее уплаты. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрена возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения.
- Гарантийный срок на объект долевого строительства и гарантийный срок на инженерное и техническое оборудование. Гарантийный срок на объект долевого строительства не может составлять менее чем пять лет. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование не может составлять менее чем три года.
У застройщика — два пути
— Если застройщик не получает деньги от дольщиков, то как ему работать?
— На сегодняшний день у него есть два варианта: он должен строить дом либо за свои собственные деньги, либо с помощью банковского кредита. «Живых» денег от дольщиков при строительстве жилья больше не будет.
— Эта мера, видимо, осложнила девелоперам жизнь не просто серьёзно, а очень серьёзно.
— Государство ввело такое правило, мотивируя это необходимостью обезопасить деньги простых людей, покупателей жилья. Вспомните, сколько проблемных объектов долевого строительства было по всей стране: бесконечно переносились сроки сдачи объектов в эксплуатацию, застройщики объявляли себя банкротами… И в результате у многих дольщиков не стало ни квартир, ни денег. Нынешняя схема финансирования объектов долёвки, по замыслу законодателя, призвана предупредить такие риски.
— А что с условиями для застройщика? Если, например, у него не хватает собственных средств на возведение дома? Не вызовет ли это коллапс на рынке?
— Закон предусматривает эту ситуацию. Застройщик может получить целевой кредит в уполномоченном банке. В нем же и будет открыт счет эскроу.
— Видимо, это целевое кредитование – и есть та новая схема, якобы «убившая» долёвку? Про это так много говорят сейчас.
— Часто в одну кучу смешивают «долевое строительство» и «проектное финансирование», мол, одно превратилось в другое. Это не так. Да, банки стали кредитовать застройщиков под конкретный проект строительства дома (то самое «проектное финансирование»). Но брать кредит в банке на строительство объекта или не брать – это выбор девелопера и только. Это его право, а не обязанность. У него могут быть и собственные средства в достаточном объеме.
— А для конкретного дольщика есть разница между этими вариантами?
— По большому счету, нет. В обоих случаях дольщик должен помнить главное: платить не застройщику напрямую, а в банк на счет эскроу. Конечно, делать это нужно в том случае, если договор долёвки заключается после 1 июля 2019 года и если у застройщика нет права работать и принимать деньги на свой счет по старым правилам — для достройки ранее начатого объекта. Счёт эскроу — это гарантия: если вдруг что-то пойдет не так, то дольщик сможет вернуть свои деньги.
— А если с банком, в котором хранятся деньги дольщиков на счетах эскроу, что-то случится? Например, отзовут лицензию.
— Закон предусмотрел и такое развитие событий. Так, все перечисления дольщиков на счета эскроу в счет оплаты цены ДДУ застрахованы Агентством по страхованию вкладов на сумму в 10 млн рублей.
Что нового с уступкой по ДДУ?
— Давайте разберем ситуацию, которая часто возникает в настоящее время. Человек планирует купить квартиру по ДДУ на основании соглашения об уступке прав требования по ДДУ. То есть, договор долёвки был заключен, например, год назад, а новый дольщик появился после 1 июля 2019 года, когда вступили в силу новые правила привлечения денег от дольщиков. На что обращать внимание?
— Такие истории случаются действительно часто. Купил человек новостройку в долёвку, с течением времени планы его поменялись, но продать то, что еще не построено, невозможно. Отсюда и не покупка, а передача прав по ДДУ. И многие юристы стращают покупателей: мол, если уступку по ДДУ проводить после 1 июля 2019 года, сделка не пройдет, то есть, Росреестр её не зарегистрирует. Это не так: спокойно пройдет, даже если прежний дольщик еще не успел оплатить договор.
— Это не признак какого-то риска – неоплаченный ДДУ, передаваемый по уступке?
— Нет, нисколько. На рынке уже есть и будет в дальнейшем массово предлагаться именно такой способ приобретения квартир в новостройках. Дело в том, что на такой шаг пошли сами застройщики: они зарегистрировали энное количество ДДУ на свои объекты до 1 июля 2019 года, чтобы в дальнейшем продолжить реализовывать их по старым правилам. Своего рода хитрость. Реализуя квартиры через уступку по ДДУ, который был зарегистрирован до 1 июля 2019 года, застройщики получают возможность привлекать средства от дольщиков напрямую, то есть без счетов эскроу и без необходимости подтверждать свое право работать по старым правилам через соответствие критериям.
— И что важно понимать покупателю в такой ситуации?
— Если ДДУ был заключен до 1 июля 2019 года и по оплате цены ДДУ была отсрочка, то новый дольщик, который приобрел права по ДДУ через уступку, заключенную после 1 июля 2019 года, должен перевести деньги застройщику на его расчетный счет, а не на счет эскроу. Законодательная норма по счетам эскроу не имеет обратного действия – ее действие не распространяется на договоры долёвки, заключенные до 1 июля 2019 года.
— Итак, давайте повторим главные правила для дольщиков, заключающих ДДУ после 1 июля 2019 года.
— Основное и главное: долевое строительство по-прежнему существует. При заключении договора с 1 июля 2019 года смотрите, куда вы будете перечислять деньги. Если это счет эскроу в банке, нет вопросов. Если это прямой расчетный счет застройщика, проверяйте наличие у него ЗОСК – заключения о соответствии критериям, оно обязано быть у застройщика, привлекающего деньги напрямую на свой счет. Если после 1 июля 2019 года вы решили приобрести права по ДДУ на основании уступки прав требования по ДДУ, заключенному до 1 июля 2019 года, то работает прежний механизм — без счетов эскроу. То есть, вы перечисляете деньги напрямую застройщику на его расчетный счет в уполномоченном банке.
— Спасибо за беседу!
Материал подготовлен при содействии Юрист-Калининград.рф:
Профессиональные юридические услуги по вопросам недвижимости и строительства, юридический консалтинг и сопровождение бизнеса.
В чем суть подобного метода покупки жилья
30 декабря 2014 года в стране был принят ФЗ №214, который регулирует права дольщиков и подробно описывает обязанности застройщика. Согласно этому документу
под долевым строительством понимают такой вариант возведения жилых объектов, в рамках которого подписывается договор между людьми, желающими купить квартиру на этапе котлована и фирмой-подрядчиком (или застройщиком). Последний берет на себя обязательство в оговорённые сроки сдать объект в эксплуатацию, в свою очередь покупатели должны расплатиться за жильё и принять его.
Все это регулирует ФЗ об участии в долевом строительстве.
По сути дольщика можно назвать инвестором – он вкладывает свои финансы в ещё не существующий объект. Поэтому весь процесс регламентируется не Гражданским кодексом, а специальным федеральным законом, не допускающим двусмысленных трактовок. В этом документе описаны некоторые условия, которые отличают ДДУ от привычного инвестирования:
- Конечную цену возводимого объекта и порядок внесения средств на счёт застройщика;
- Объект договора и подробное его описание;
- Период выполнения работ, по истечении которого компания должна передать объект в эксплуатацию.
Документ обязательно оформляется в двух экземплярах, в письменном виде и подлежит регистрации в Росреестре.