Договор о купли-продажи доли в квартире

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор о купли-продажи доли в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).

Какие нужны документы для оформления договора

При продаже квартиры от 2 собственников понадобятся документы:

• паспорта владельцев;
• свидетельства о регистрации права собственности или (с 2016 г.) выписка ЕГРН;
• техпаспорт, кадастровый паспорт (если последний был оформлен ранее, предоставлять его не требуется, поскольку он представляет собой выписку из ЕГРН и запрашивается сотрудниками Росреестра в кадастровой палате);
• договор купли-продажи;
• передаточный акт;
• выписка с лицевого счета об отсутствии задолженности по квартплате;
• дополнительная документация, подтверждающая отсутствие обременений.

Перечень документов, необходимых при определенных обстоятельствах:

• разрешение органов опеки на продажу, если вторая доля принадлежит несовершеннолетнему, недееспособному гражданину;
• согласие 14-18-летнего ребенка на продажу квартиры;
• согласие второго супруга на отчуждение совместно нажитого имущества;
• согласие содольщика на продажу, если проводятся 2 автономные сделки по разным договорам о продаже доли;
• при совершении оплаты через банковскую ячейку — договор о внесении залога, предварительный договор купли-продажи, договор с банком;
• если интересы продавца представляет третье лицо — нотариально заверенная доверенность.

Покупатель имеет право затребовать любые документы для подтверждения чистоты сделки, и продавец сам волен выбирать — удовлетворить запросы или подвергнуть сделку риску срыва.

Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?

Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:

• Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
• Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.

Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.

Подготовка купли-продажи

Прежде чем заключать договор купли-продажи доли в квартире, важно соблюсти требования статьи 250 Гражданского кодекса РФ, а именно убедиться, что никто из других владельцев не хотел бы ее приобрести.

Гражданское законодательство дает долевым собственникам преимущественную возможность выкупа прав друг друга. Это означает, что, прежде чем заключать соглашение с покупателем и продавать свою долю постороннему человеку, следует в первую очередь предоставить возможность приобрести ее тем собственникам, кто уже имеет доли в этой квартире. Для этого каждому из них продавец направляет письменное уведомление о намерении продать свою часть.

В тексте данного уведомления указывается информация о будущей продаже, в том числе такая, как:

● стоимость;

● порядок оплаты;

● сроки предполагаемой сделки.

Важно не только правильно составить документ, но и правильно направить его. Бесспорных способов два:

● отправить телеграмму через «Почту России»;

● воспользоваться услугами нотариуса, который направит документ получателям, а отправителю выдаст свидетельство о таком направлении.

Копия телеграммы, как и свидетельство, выданное в нотариальной конторе, является подтверждением того, что документ направлен.

Информация о предстоящей продаже направляется всем владельцам. Если их точный состав неизвестен, можно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости, где все они перечислены.

Не отправлять уведомление можно только в одном случае — если изначально планируется заключать договор с кем-то из долевых собственников. Во всех остальных случаях документ является обязательным.

После получения писем о предстоящей продаже у каждого из получателей есть месяц на ответ. Если ответов о готовности купить не последовало или все долевые собственники направили отказы, подписывайте соглашение с посторонним человеком, не опасаясь последствий.

Если же продавец пренебрег процедурой предварительного уведомления других долевых владельцев, любой из них может в течение трех месяцев через суд потребовать отменить договор и обязать продавца заключить его с собой — эта возможность также указывается в статье 250 Гражданского кодекса РФ.

Такие же последствия возможны, если продавец заключил соглашение на условиях, отличающихся от тех, которые ранее изложил в письмах другим владельцам. Например, если итоговая цена сделки с посторонним человеком оказалась ниже, чем было ранее заявлено в письменных уведомлениях.

В договоре купли-продажи непременно должны указываться субъекты сделки, её предмет и условия, ряд которых отнесён законодательством к обязательным. Любые условия определяют юридические последствия, возникающий в силу заключения сделки, но некоторые должны присутствовать в обязательном порядке. В договоре-купли продажи квартиры непременно должны содержаться сведения о:

• субъектах (продавце и покупателе);
• предмете договора (ст. 554 ГК РФ), в качестве которого и выступает жилая недвижимость в виде квартиры — необходимо указать адрес, этаж, общую площадь;
• сущности сделки — указание на то обстоятельство, что происходит именно купля-продажа, чтобы не оставить возможности считать сделку дарением, рентой или чем-то ещё;
• цене договора (ст. 555 ГК РФ) — согласованная сумма, которую должен перечислить покупатель продавцу.

К обязательным условиям относится так же перечисление в договоре всех жильцов, которые могут пользоваться квартирой после её продажи. Это делает обязательным п. 1 ст. 558 ГК РФ. Такие лица делятся на две группы:

• право пользования квартирой сохранится за ними пожизненно. В основном эта группа представлена теми, кто проживал в квартире до приватизации, но отказался принимать участие в ней, сохранив возможность пожизненного использования жилья;
• граждане проживают временно, до тех пор, пока не решатся какие-то другие вопросы, что позволит им освободить жилплощадь и прекратить регистрационный учёт. В таком случае указывается дата прекращения регистрации по адресу и переезда на новое место жительства.

Обременением считается только первый вариант. Разумеется, всё это обязательно для тех случаев, когда право пользования квартирой у каких-то лиц сохраняется после её продажи.

Что такое доля в недвижимости?

Доля – это установленная официально часть в праве собственности, выделенная гражданам, владеющим одним объектом недвижимости. Устанавливается на основании правоустанавливающего документа или соглашением при разделе квартиры между родственниками.

Фактическая доля имеет установленную, официально разделённую собственниками территорию. Здесь должен предусматриваться отдельный вход, на основании разрешения, полученного в отделе градостроительства и архитектуры. А после реконструкции такие видоизменения в квартире должны быть узаконены и внесены в технический поэтажный план (БТИ).

Более популярны идеальные доли, при которых собственность выделяется только юридически – на основании документации. А пользование помещением происходит совместно, по установленному между сторонами регламенту. Такой тип собственности правильнее назвать не доля в квартире, а доля в праве собственности, так как он не выделяет в натуре специальную территорию в помещении в виде комнаты или части комнаты, которая могла бы быть закреплена за владельцем официально.

Разделение права на проживание в той или иной части комнаты происходит:

• добровольно по устной договорённости;
• письменным соглашением;
• через суд.

Как продать квартиру по долям (если все «за», если кто-то «против»)

Совместная и долевая собственность — в чём разница

Если квартирой владеют двое или даже больше человек, это называется общей собственностью.

Общая собственность бывает двух видов — совместной или долевой, в зависимости от того, определена доля каждого в праве собственности или нет. В общей совместной собственности доли собственников не определены, всё это имущество просто принадлежит всем вместе. В долевой собственности доля каждого установлена — это может быть и ½, и 1/12.

Для каждого вида общей собственности существуют свои правила по управлению и проведению сделок с ней.

Совместная собственность

Обычно в этом случае доли определить невозможно или сособственники сами решили выбрать такой тип владения. Как правило, совместная собственность бывает у семейных пар, так как Закон считает всё нажитое в браке совместным имуществом. Это относится и к недвижимости, и к другим появившимся в браке вещам, за редкими исключениями.

Супруги вправе подписать брачный договор и выбрать по нему режим долевой собственности или даже раздельный, причём можно сделать это и для всего имущества в целом, и для какого-то определённого, например квартиры.

Долевая собственность

В долевой собственности размер доли каждого прописывается в документах и в Едином государственном реестре недвижимости. Его можно узнать, заказав выписку из ЕГРН. При этом доля в собственности — это не доля в самом имуществе. Например, ½ доли в двухкомнатной квартире не означает, что собственнику принадлежит одна комната (тем более — конкретная, о чём бы вы на словах ни договорились).

Сособственники могут прийти к соглашению, как пользоваться имуществом, и определить, кто где живёт, когда пользоваться ванной и кухней, как убирать квартиру и т. д. И подписать документ об этом. Если прийти к консенсусу не удалось, порядок владения и пользования может установить за них суд.

Распоряжаться общим имуществом, всем сразу, например продавать, дарить или закладывать его, владельцы тоже могут по общему соглашению. Но свою долю собственник вправе продать или подарить в любой момент. Главное — соблюсти особые правила, которые установлены законом.

Как продать долю в квартире. Инструкция

Для продажи доли закон предусмотрел особый порядок, чтобы защитить интересы всех сторон. У таких сделок есть две особенности: преимущественное право выкупа доли другими сособственниками и обязательное заверение договора купли-продажи у нотариуса (но не всегда).

Преимущественное право покупки у сособственников

Прежде чем продавать свою долю людям со стороны, собственник должен предложить выкупить её совладельцам. Причём на тех же условиях, на каких он собирается продать долю посторонним. Нельзя, например, специально завысить цену для сособственников, а потом продать долю другим людям дешевле.

Процедура проведения многосторонних сделок схожа на двухсторонние соглашения, однако подключение каждого нового участника усложняет процесс. Консультация юриста поможет преодолеть существующие препятствия и извлечь выгоду в финансовом плане.

Например, продажа квартиры долями одному покупателю может снизить стоимость целого объекта, в то время как один многосторонний договор купли-продажи, содержащий информацию о доле владения каждого сособственника, демонстрирует прозрачность сделки, не требуя от покупателя дальнейших визитов в Росреестр с целью объединения частей в единое целое документально.

Можно ли продать квартиру, если один из собственников против?

Данная ситуация является одной из самых запутанных на рынке недвижимости, потому что для начала нужно определить в какой собственности находится данная жилплощадь. Существует два вида собственности: общедолевая и совместная. Например, в первом случае документация четко определяет доли каждого собственника. А во втором случае квартира находится в общей собственности, и все владельцы имеют равные права на данный вид недвижимости. При этом если один из собственников против продажи, то рекомендуется для начала выделить все доли в натуре, а затем приступать к основному процессу продажи:

• шаг 1. Попытаться договориться с собственником об отчуждении квартиры;
• шаг 2. Если вы получили отказ, то вы сможете предложить ему купить все доли в квартире и стать единственным собственником;
• шаг 3. По закону, по истечению 30 дней собственник сможет воспользоваться правом продать долю в квартире третьему лицу. При этом разрешение от данного собственника не требуется. В данном случае продавец ничего не потеряет и легко обойдет отказ одного собственника на отчуждение квартиры.

Право преимущественной покупки

Статья 250 ГК РФ устанавливает приоритетное право на выкуп доли совладельцами квартиры. Преимущественное право покупки доли в общей квартире означает необходимость предложить другим дольщикам приобрести часть недвижимости.

При согласии кого-либо из собственников на покупку заключается сделка. Если несколько лиц изъявляют желание выкупить имущество, продавец самостоятельно решает, кому передать свою часть. Закон разрешает разделить долю пропорционально между всеми участниками.

Особенности процедуры извещения о продаже состоят в следующем:

1. Уведомление о намерении распорядиться долей направляется каждому совладельцу квартиры.
2. Извещение дольщиков обязательно в любой ситуации (даже если покупателем является один из собственников).
3. Преимущественное право выкупа действует в срок, установленный законом и указанный в уведомлении.

При отказе заинтересованных лиц от покупки жилплощадь выставляется для свободной продажи. От соблюдения порядка извещения зависит законность сделки купли-продажи.

Покупка жилья, находящегося в общей совместной собственности

Сделки по купле-продаже обычного жилья, имеющего несколько собственников без выделения конкретных долей, являются более распространенными. Так, главное, что нужно сделать, это получить согласие обоих владельцев на продажу. По такому принципу можно приобрести объект полностью, либо долю в нем.

Имеется исключение, где даже единоличный собственник обязан заручиться согласием второго лица. Когда жилье было приобретено в браке, распоряжаться им можно только по обоюдному согласию супругов, несмотря на то, что оформлено оно может быть на одного человека.

Обязательно следует учитывать тот факт, что если нет нотариального подтверждения об уведомлении супруга о продаже, а на сделке он не присутствовал, то это может иметь последствия. Так, в течение одно года судебным решением, по инициативе неуведомленного супруга, сделка может быть отменена.

Приобретение квартиры в строящемся доме

При решении купить недвижимость в строящемся объекте, необходимо осознавать определённый риск, так как собственность у продавца появится только после сдачи дома. Для этого типа сделки необходимо составить договор уступки права требования. И также для законного переоформления понадобится официальное согласие застройщика, который является обладателем квартиры. Если продавец погасил задолженность перед собственником, то предоставляется уведомление, но в случае остаточного долга придется запросить согласие.

Ещё один вид собственности с установленными долями – товарищество. Покупателю придется вступить в сообщество и выплатить паевые взносы, которые определены соглашением с прописанными сроками и суммами. После сдачи дома и выплаты описанных паев, покупатель становится полноправным владельцем имущества.

Можно ли продать квартиру по долям двоим продавцам или двум покупателям?

Преимущество владения долей – независимость ее собственника. Если он захочет продать ее третьим лицам, вряд ли ему кто-то помешает. Отличий нет даже если такое желание возникнет сразу у обоих совладельцев. Они смогут продать свои доли в рамках одной сделки. Но с соблюдением ряда нюансов.

Особенности заключения договора купли-продажи с двумя продавцами/покупателями:

1. Одновременное подписание ДКП в присутствии нотариуса и двоих претендентов на квартиру.
2. Наименование участников, например – Продавец 1 и Продавец 2 или Покупатель 1 и Покупатель 2.
3. Предмет договора зависит от характера сделки:

• если квартира продается по долям – жилплощадь целиком;
• если не вся квартира – отдельные доли продавца (-ов).

1. Отдельная регистрация сделок.
2. Расчеты с продавцами также по отдельности – в соответствии с приобретаемой долей (цены могут отличаться).

Чтобы законно распоряжаться движимым и недвижимым имуществом, необходимо обладать правом собственности. Данный документ позволяет производить любые операции — сдавать в аренду, обменивать и дарить а также продавать собственность по желанию. Однако, если гражданин является совладельцем, необходимо получить письменное согласие партнера.

Разделяют следующие виды прав собственности:

• индивидуальная (владельцем является один человек);
• долевая (части имущества принадлежат нескольким владельцам);
• общая долевая (равные части имущества распределены нескольким совладельцам);
• общая совместная собственность (недвижимость, приобретенная в браке).

Договор купли — продажи от двух собственников предполагает обоюдное согласие владельцев на продажу. В противном случае законно совершить сделку не удастся. При продаже доли в собственности необходимо оповестить об этом совладельцев. Дольщики обладают первоочередным правом покупки, по закону, в течение месяца. Если совладельцы письменно отказались, продавец может продать долю любому покупателю. Договор купли-продажи — это соглашение между покупателем и собственниками, которое предполагает соблюдение обязательств. С одной стороны — передача объекта собственности в надлежащем виде, участие в переоформлении документов. Покупатель, в свою очередь обязуется оплатить стоимость имущества в указанный срок. Несоблюдение обязательств влечет расторжение договора и привлечение к административной ответственности.

Согласие от органов опеки

---

Существуют случаи, когда необходимо заключить правомерную сделку по продаже доли, принадлежащей ребенку. Для этого в обязательном порядке потребуется согласие службы опеки и попечительства, которое выдается официальным представителям несовершеннолетнего. Этот орган местного самоуправления ведет контроль за выполнением законных интересов несовершеннолетних и выдает разрешение, когда:

• мать и отец по отдельности дали подтверждение на реализацию доли несовершеннолетнего. Если отсутствует один из родителей, не лишенный прав, понадобится его согласие;
• выполнятся выделение доли ребенку при торговле квартирой с получением права на владение другим, таким же по площади и условиям жильем.

Что такое идеальная доля?

Необходимо понимать, что идеальная доля – это не часть квартиры, это доля в праве. Делится право собственности, а не сама квартира. Осязать эту долю в реальности нельзя. Один из собственников не является хозяином квартиры – в его собственности доля, представляющая собою один из видов прав на недвижимость, но не саму недвижимость.

То есть, каждый из собственников квартиры имеет право ею владеть и пользоваться, не нарушая права других собственников. Иногда для реализации этого права на практике приходится устанавливать режим пользования квартирой: например, выделить в трехкомнатной квартире каждому из двух собственников комнату для личных нужд, предусмотреть график пользования кухней и гостиной.

Такой график не означает, что одному собственнику принадлежит по комнате. Квартира по-прежнему осталась общей. Это будет видно на примере коммунальных платежей. Если суд, устанавливая собственникам (исходим из того, что у каждого по ½ доли в праве на квартиру) режим пользования квартирой, отвел одному в качестве спальни комнату в 10 кв. м, а другому – 18 кв. м, оплачивать коммунальные платежи и налог на имущество граждан они будут по-прежнему в равных долях. Каждый будет платить за свою ½ долю.

Основные сложности начинаются, когда возникает необходимость продажи доли в квартире или всей квартиры в долевой собственности целиком.

Похожие записи:

• Свидетельство о наследстве получено — что делать дальше?
• Как оплачивается больничный в 2023 году
• С 1 марта изменятся суммы и порядок выдачи пособий: Что нужно учесть получателям