Как сдавать квартиру посуточно?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдавать квартиру посуточно?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Советы о том, как правильно сдавать квартиру посуточно, обязательно содержат рекомендации по организации финансовой дисциплины. Арендодатель обязан платить налоги: неважно, будет он сдавать дом посуточно, квартиру или другую недвижимость на длительный срок.

Минусы и риски краткосрочной аренды

Большой доход от краткосрочной аренды можно получить, если добиться постоянного высокого спроса на выставляемую квартиру. Это возможно только при полном вовлечении в процесс.

Арендодателю необходимо прагматично оценить свои возможности. Если жить на одном конце города, «рабочий объект» иметь на другом, детский сад, школу, офис и любые другие постоянно посещаемые учреждения в третьем, то объективно шансы справиться с управлением квартирой и повседневными делами минимальны.

Заезд и выезд арендаторов может упростить электронный хранитель ключей, многие приветствуют, что не приходится общаться с хозяевами и быть завязанными на их график. Но необходимо всегда быть на связи, чтобы отвечать потенциальным арендаторам.

Нужно также следить, чтобы в квартире было достаточно расходных материалов, проверять, насколько качественно она убрана, координировать работу персонала, отвечать на вопросы гостей или же обновлять специальные памятки. Постояльцы ценят, если их информировать об особенностях ощущения погоды, местах с лучшим кофе, милых городских деталях, вроде кота, который постоянно спит на козырьке отделения банка.

Как сдавать квартиру с помощью агентства?

Если вы решили сдать квартиру посуточно с помощью агентства, важно выбрать проверенное агентство. Сделать это можно по рекомендации людей, которым доверяете, либо почитав отзывы и пообщавшись с представителями компании (а в идеале — и с теми, кто уже сдает через это агентство квартиру).

После того, как выбор сделан, необходимо подписать договор, в котором должны быть учтены все нюансы ведения бизнеса: тарифы, условия сдачи квартиры в аренду, размер вознаграждения агентства, условия и сроки перечисления прибыли собственнику квартиры, ответственность перед владельцем за сохранение внешнего вида и состояния жилого помещения.

Доверительное управление квартирой предполагает, что вы не участвуете в процессе, но при этом получаете прибыль, часть которой уплачиваете агентству за услуги. Этот вариант отлично подойдет тем, кто живет за рубежом.
Для собственного спокойствия и ради безопасности вашей недвижимости вы можете застраховать имущество. Небольшая регулярная плата позволит, в случае необходимости, получить компенсацию от страховой компании.

---

Какие существуют риски при сдаче квартиры в посуточную аренду?

Основные риски при сдаче квартиры в посуточную аренду связаны с порчей имущества и кражей вещей — фена, посуды, полотенец и бытовой техники. Чтобы себя хоть немного подстраховать, рекомендуется брать полную стоимость аренды при въезде нанимателей.

Правильно составленный договор также защитит вас в суде, если арендаторы разнесут вашу квартиру и придется делать серьезный ремонт. К договору нужно будет приложить акт приема-передачи квартиры, находящегося в ней имущества, фотографии до заселения и после, а также акт состояния, в котором квартира была после выезда нанимателей, подписанный консьержем. В этом случае повышаются шансы на то, что суд обяжет нанимателей выплатить вам компенсацию ущерба. А вот при отсутствии договора выиграть суд будет сложно.

Знание своей целевой аудитории необходимо для успешного продвижения бизнеса. Квартиры посуточно пользуются спросом у абитуриентов, студентов-заочников на время сессий, спортсменов на время проведения соревнований или сборов. Также аренда квартир сроком до месяца востребована корпоративными клиентами – командировки, курсы повышения квалификации, семинары и конференции, а также сотрудниками, работающими вахтовым методом. Среднесрочный наем жилья иногда требуется пациентам клиник, их родственникам или сопровождающим лицам, а также местным жителям на время ремонта собственного жилья. И, пожалуй, самую многочисленную аудиторию составляют любители «ночных развлечений», то есть люди, желающие, что называется, «оттянуться» или желающие провести время наедине.

Так как договор краткосрочной аренды, документ призванный устранить многие ваши риски и потенциальные проблемы, подробнее остановлюсь на его стандартной форме. Итак, он должен включать в себя такие разделы:

• Предмет договора. Указывается адрес и основные характеристики квартиры, а также прописывается срок аренды — проживание в течение определённого количества дней.

• Стоимость аренды, причем как за один день, так и за весь срок.

• Сумма залога и условия его возвращения нанимателю.

• Порядок заселения, то есть время, заселения и время окончания аренды квартиры. Порядок передачи квартиры.

• Права и обязанности. В этой части важно предусмотреть все ваши риски и порядок их устранения. Однако, отсутствие в договоре этого раздела полностью или частично, не лишает стороны их прав и не освобождает от обязанностей, так как все они всё равно закреплены в гражданском законодательстве.

• Ответственность. Здесь необходимо указать что, в случае порчи чего-либо постоялец несет полную материальную ответственность и должен компенсировать стоимость испорченного имущества за свой счёт.

• Реквизиты и подписи сторон.

Подводные камни и риски бизнеса

Сезонность. Сезонность бизнеса краткосрочной сдачи квартир в аренду сильно зависима от категории клиентов, на которых вы ориентировали свое предложение. Различные виды квартиросъемщиков и цели их заселения формируют периоды подъема и спада, а также и стоимость аренды в течение года. Высокая активность связана с новогодними и майскими праздниками. Увеличенный спрос, формируют туристы на ноябрьские праздники, другие даты с так называемыми «длинными» выходными, дни школьных каникул. Высокая активность и хороший спрос связаны с летними отпусками. Если ваше предложение будет сформировано под студенческую среду, то в этот же летний период спрос увеличивается за счет абитуриентов высших учебных заведений и время проведения сессий у студентов-заочников. Волна повышенного спроса может быть связана с особенностями вашего города, так, например, в Санкт-Петербурге это сезон белых ночей.

Риски бизнеса. Далее рассмотрим риски бизнеса на сегодняшний день и способы их предотвращения.

• Испорченные мебель и техника, проблемы с инженерными коммуникациями квартиры;

• Неоплата аренды;

• Риск неуплаты, несвоевременной уплаты налогов, ошибки в финансовых расчетах при ведении бизнеса;

• Риск сложных отношений с соседями по дому;

• Риск мошенничества и краж;

• Риск долгих простоев.

Какую квартиру выбрать для сдачи

В столице сдаются практически все квартиры. Нужно учитывать сезонность — если недвижимость находится в туристическом месте, наполняемость будет больше летом и в праздники. Если в деловых районах, то наоборот, жилье может простаивать в праздники.

Лучше не использовать «неликвидные варианты» — квартиры в старых домах, далеко от метро, без инфраструктуры рядом. Такие сложно сдавать и посуточно, и на длительный срок.

Учитывайте, что от параметров квартиры зависит портрет ваших потенциальных клиентов.

Количество комнат. Проще всего сдать студии и однокомнатные. Как правило, сложно сдавать посуточно трехкомнатные квартиры — они дороже, и их снимают в основном семьями. Например, гости города или те, кому нужно переночевать между рейсами. Учитывайте, что большие квартиры арендуют и для проведения праздников, что увеличивает риск повреждения имущества.

Состояние. Квартиры с «бабушкиным» ремонтом посуточно сдаются намного хуже, чем аналогичные на длительные срок — на рынке много предложений жилья в хорошем состоянии.

Район. Туристы хотят жить в центре города или около проходящей через центр ветки метро — снимается любое жилье, кроме полностью «убитого». Рядом с международным аэропортом будут селиться «пересадочные», главное поддерживать чистое и ухоженное состояние. Квартиры около деловых центров снимают те, кто приезжает в командировки. Если центр высокого класса, для стабильного спроса придется сделать современный ремонт. Когда жилье находится рядом с крупным медицинским центром, туда будут заселяться посетители дневных стационаров или родственники — как правило, у бюджетных вариантов спрос больше.

Удаленность от метро. Для арендной квартиры это один из важнейших параметров. Если до станции нужно ехать 20-30 минут на транспорте, квартиру сдать сложно.

Близость к вокзалу или аэропорту. В ЖК рядом с вокзалами и аэропортами сдаются сотни квартир. Несмотря на такое количество предложений, многие из них забронированы на месяцы вперед.

Возраст дома. Как и в случае с долгосрочной арендой, чем моложе и современнее дом, тем платежеспособнее люди готовы там жить.

Магазины и развлечения рядом. На этот пункт при краткосрочной аренде не обращают внимания — достаточно, если это современный ЖК и поблизости есть любой сетевой магазин и аптека. Плюсом станет круглосуточная точка продаж.

Посуточная аренда легальна

Первый вопрос, который может возникнуть у желающих сдавать квартиру посуточно, — легально ли это. Ответим сразу: да. «Некоторые считают, что такой вид заработка не является легальным. Однако закон не накладывает никаких ограничений на минимальный срок сдачи жилья внаем (ст. 683 ГК РФ). Соответственно, квартиру можно сдавать на любой срок — сутки, двое, неделю», — отметил юрист адвокатского бюро Asterisk Вячеслав Климов.

В частности, ст. 610 ГК РФ гласит, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, а если срок не определен, то считается, что бумаги оформлены на неопределенный срок, добавил руководитель юридического отдела строительной компании «Неф» Александр Яковлев. В ст. 683 ГК указаны верхние границы: договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет.

Регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) тоже не обязательно. «Когда человек сдает одну квартиру, это не будет считаться систематическим получением прибыли (п. 2 Постановления Пленума ВС РФ от 18 ноября 2004 г. N 23). Регистрироваться в качестве ИП нужно в том случае, когда человек сдает внаем сразу несколько квартир», — пояснил Вячеслав Климов. Главное при сдаче квартиры посуточно соблюдать требования закона — платить налоги, заключать договор и не осложнять жизнь соседям. Таким образом, если собственник сдает квартиру и при этом действует в рамках закона, каких-либо правовых рисков он не несет.

Сколько можно заработать

По данным ЦИАН, базовая ставка аренды квартир посуточно в Москве составляет около 2,5 тыс. руб. для однушек и около 3,5 тыс. руб. для двухкомнатных квартир. Как правило, реальные ставки аренды выше базовых, так как собственники повышают расценки на выходные, в праздники, в летний сезон и т. д., отметил руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. «Доходность такого бизнеса зависит от множества факторов (местоположения квартиры, эффективности рекламы, грамотного ценообразования), и сочетание различных обстоятельств может сделать его как весьма прибыльным (в два-три раза более выгодным, чем сдача в длительную аренду), так и убыточным», — сказал главный аналитик ЦИАН.

По словам основателя и владельца российского сервиса онлайн-бронирования жилья для отдыха «Суточно.ру» Юрия Кузнецова, сдавать квартиру посуточно в Москве примерно в полтора раза выгоднее, чем в долгосрочную аренду. По данным «Домклик», средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве в данный момент — 42 тыс. руб. в месяц. По данным «Суточно.ру», краткосрочная аренда сейчас в среднем составляет 3,8 тыс. руб. в сутки. «Таким образом, если ежемесячная заполняемость у арендодателя достигает 70%, при посуточной аренде он будет зарабатывать минимум 70–80 тыс. руб. в месяц», — привел расчеты Юрий Кузнецов.

Кроме того, сокращается и средний срок окупаемости квартиры. Например, при сдаче однушки в Москве посуточно квартира окупится в среднем за 12–15 лет. «Это на три-четыре года быстрее, чем при сдаче квартиры в долгосрочную аренду. Доходность при этом колеблется в среднем в диапазоне 7–9% годовых. Это на 3–4 п.п. больше, чем при сдаче квартиры на длительный срок», — добавил основатель «Суточно.ру».

Краткосрочная аренда жилья в столице — перспективный бизнес ввиду стабильно высокого туристического и делового потока. По данным «Авито», на конец июля 2022 года спрос на посуточную аренду вырос на треть относительно аналогичного периода прошлого года. Что касается выгоды, то рассчитать ее можно, зная загрузку арендной квартиры. В Москве эта цифра составляет в среднем 26 дней в месяц, говорит руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости» Артем Кромочкин. При этом надо учитывать и расходы, которые несет собственник жилья: коммунальные платежи, мелкий ремонт, клининг. Кроме того, квартира может простаивать какое-то время.

Трудности посуточной аренды

В большинстве случаев сдача квартиры посуточно более выгодна, чем на длительный срок, но требует значительной вовлеченности в процесс. Если при долгосрочной аренде собственник получает пассивный доход (лишь немногим отличающийся по своим затратам от получения процентов с банковского депозита), то сдача в посуточную аренду — это отдельный бизнес, говорит Алексей Попов. «Нужно или самому им заниматься (встреча гостей, ведение документооборота, организация клининга, разрешение конфликтных ситуаций), или поручить это специализированной компании», — отметил он.

Кроме того, есть риски порчи и кражи имущества не только собственного, но и соседей. Чтобы возместить большие убытки, зачастую требуется обратиться в суд, говорит юрист Александр Яковлев. По его словам, нередко граждане страхуют имущество или пользуются услугами управляющих компаний.

Что касается износа квартиры и ее содержимого (мебели, техники, и пр.), есть мнение, что при посуточной аренде он выше. Но это стереотип, считает основатель «Суточно.ру». «С точки зрения простой логики это не так: количество людей в единицу времени в квартире точно такое же, как если бы ее сдавали постоянным жильцам. Соответственно, всеми предметами, техникой постояльцы будут пользоваться не чаще», — поясняет эксперт. «Более того, часто в поездках людям нет необходимости в больших объемах стирать, гладить белье и готовить так, как это обычно принято делать у себя дома. Но если все-таки опасения есть, для подстраховки можно брать с арендаторов залог или страховать свое имущество», — добавил он.

В любом случае, открывая этот бизнес, важно понимать, что сдача жилья в краткосрочную аренду — не такой простой способ получения дохода, это не пассивный доход, как может казаться. Многое зависит от качества сдаваемого жилья, динамики спроса на рынке, вашего бизнес-подхода. «Желая достичь успеха, важно учесть все мелочи. Ведь успех любого бизнеса в том, насколько качественно вы продумали его ведение и просчитали риски», — заключил руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости».

Подводные камни при сдаче квартир посуточно

Любой бизнес не лишен рисков. Отметим несколько из них:

1. Сохранность имущества (самой квартиры и всего, что в ней находится):

• составляйте грамотный договор;
• как раскрутитесь, оформите себя в качестве ИП, так будет проще отстоять свои интересы в суде.

Сдавая жилье, просите у нанимателей копию паспорта и сверьте ее с оригиналом или сфотографируйте паспорт;

1. Проблемы с соседями. Постарайтесь наладить с ними отношения, поскольку временные жильцы могут оказаться довольно шумными и это будет приводить к конфликтам. Поговорите с соседями, насколько они не против ваших планов по сдаче квартиры. Если им важна тишина и покой, постарайтесь не пускать квартирантов на время праздников;
2. Необходимость регулярно производить уборку после каждого жильца, стирать белье, а также быть готовым подстраиваться под желание клиента заехать или выехать даже ночью.

Как заработать деньги – эффективные советы

Квартиру необходимо оснастить основными предметами мебели. В жилой комнате должно быть:

• Кровать.
• Шкаф для одежды.
• Зеркало.
• Телевизор.
• Шторы на окнах.

Кухня должна быть оборудована:

• Кухонным гарнитуром, включая обеденный стол.
• Стульями.
• Печью для приготовления пищи.
• Микроволновой печью.
• Чайником.
• Холодильником.

Вся техника должна быть чистой и в исправном состоянии. В ванной комнате необходима стиральная машина.

Вся бытовая техника является обязательной, ведь снимая квартиру, человек рассчитывает на несколько дней оказаться как у себя дома, не заказывая дополнительно в другом месте необходимые услуги, такие как стирка белья или заказ готовых блюд.

Кроме мебели и предметов бытовой техники в квартире для каждого гостя должны присутствовать:

• Свежее постельное белье.
• Гигиенические расходники (зубная паста, шампунь, мыло, зубная щетка).
• Стиральный порошок.
• Средство для мытья посуды, губки для посуды.
• И другие мелочи на усмотрение хозяина.

Свежий косметический ремонт в квартире будет вызывать только приятные впечатления от проживания в ней. Поэтому необходимо заранее позаботиться о его проведении. Везде, где возможно, необходимо сделать дополнительное освещение – в кухне, ванной, спальной комнате.

Подводные камни и основные риски

В посуточной сдаче жилья в аренду риски связаны с сохранностью самой квартиры и имущества (мебели, техники и т. п.).

Снизить эти риски возможно путем легализации бизнеса, официального оформления, составления договора субаренды вместе с юристом, требования предъявлять паспорта тех, с кем заключается договор. Только таким способом можно будет предъявить претензии жильцам, которые нанесли ущерб имуществу.

Еще один важный момент – хорошие взаимоотношения с соседями. В старых панельных домах может быть прекрасная слышимость, и люди будут проявлять недовольство постоянной сменой жильцов и их возможно шумным поведением. Желательно их предупредить о том, что квартира будет сдаваться посуточно и оставить свой номер телефона для разрешения конфликтных ситуаций.

Посуточная аренда предполагает частую уборку помещения, мытье посуды, замену постельного белья на свежее и чистое после каждого постояльца и т. д. Жильцы могут выезжать и въезжать в любое время суток, поэтому и звонить могут среди ночи, придется подстраиваться под клиентов.

Посуточная аренда квартир при правильном подходе и готовности ориентироваться на клиентов, приносит хороший доход. Но чтобы его получить, необходимо ответственно подойти к выбору квартиры, проанализировать потенциальный спрос в конкретном городе и просчитать риски.

Законно ли сдавать жилье таким образом?

Закон не устанавливает минимальный срок сдачи квартиры в аренду. Это означает, что жилье можно сдавать даже на несколько часов. Но есть нюансы: соседи часто не жалуют таких собственников, особенно тех, кто сдает квартиры посуточно.

Аренда на сутки часто создает дискомфорт людям, живущим по соседству: квартиранты шумят, нарушают общественный порядок и покой. По этой причине соседи могут пожаловаться на собственника в органы, что может повлечь за собой негативные последствия: привлечение к ответственности за сокрытие доходов и неуплату налогов.

Чтобы не возникло проблем с налоговой инспекцией, нужно ежегодно подавать декларацию в органы с уплатой 13% от доходов.

Посуточная аренда квартир подразумевает ежедневный поиск квартиросъемщиков, в отличие от долгосрочной, где квартирантов нужно искать 1-2 раза в год. Данный момент очень важен, так как помогает избежать простоя. Поэтому прибегают сразу к нескольким способам поиска жильцов:

1. Поиск клиентов через агентство. В риэлторских агентствах имеется собственная обширная клиентская база. Однако необходимо учесть, что все агенты работают только за вознаграждение.
2. Также сдать квартиру в аренду возможно через интернет. Сегодня в сети имеется множество сайтов, на которых люди ищут жилье на краткосрочный съем. Например, на Авито подать объявление не проблематично и эффективно.
3. Телевизионная реклама или размещение рекламы на билбордах. Это наиболее серьезный способ поиска квартирантов, но требующий немалых вложений финансов. Тратить на такой вид рекламы следует не более 25% от дохода в месяц.
4. Сарафанное радио. Не стоит пренебрегать такой рекламой, особенно, если много друзей, знакомых, близких, которые могут рассказать о посуточной сдаче квартиры в обмен на вознаграждение.

Сервисы для размещения объявлений, где бронируются квартиры и дома, сдающиеся посуточно:

• Airbnb;
• Booking;
• Суточно;
• Твил;
• Островок;
• Авито;
• Agoda.

Во многих городах России для размещения объявлений о сдаче своей квартиры в наем на один или несколько дней среди частников и субарендаторов пользуется огромным спросом интернет-сервис Авито.

Правильно оформить сдачу квартиры – это только полдела, ведь рядом проживают соседи, которые не всегда готовы видеть ежедневно разных людей.

Проблемы с соседями по этажу или дому могут возникнуть только, если квартиранты нарушают правила аренды. Если этого не происходит, то недовольство соседей может выражаться только в том, что они ежедневно встречают незнакомых людей в подъезде. А это никак не относится к ответственности и не противоречит закону.

Также не стоит ждать подвоха от соседей, если сдача квартиры происходит легально, то есть собственник официально оплачивает налоговые сборы.

Самое страшное, что может быть – это вызов участкового. В этом случае разговор с представителем закона неизбежен, но, как правило, он заканчивается предупреждением, максимум штрафом.

Похожие записи:

• Стоматология не по зубам? Воспользуйтесь полисом ОМС
• Как продлить аренду земельного участка без проведения торгов
• Как рассчитать налог ЕНВД