Купить квартиру по взаимозачёту в Москве можно в 33 новостройках

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купить квартиру по взаимозачёту в Москве можно в 33 новостройках». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Во-первых, застройщики зачастую предоставляют скидки при покупке квартиры по трейд-ин. Размер дисконта в среднем составляет 2-3%. Во-вторых, клиенту не нужно самостоятельно искать покупателя квартиры — эту задачу берет на себя застройщик (или посредник).

Плюсы и минусы квартиры в трейд-ин

Говоря о трейд-ин, положительные и отрицательные моменты переплетаются, вытекая друг из друга. Несмотря на это, попробуем представить плюсы и минусы этой схемы списками ниже.

Плюсы:

• Поскольку трейд-ин состоит из двух параллельных сделок – заключения договора на продажу имеющегося жилья и договора на бронирование квартиры в новом жилом комплексе, вам предстоит меньше бумажной волокиты.
• За счет подписания договора на бронирование квартиры трейд-ин позволяет заморозить стоимость нового жилья. Если искать покупателя на старую жилплощадь своими силами, то понравившаяся планировка может уйти другому. Более того, чем ближе дом к сдаче, тем цены на квартиры в нем выше и менее доступны.
• Сделка по трейд-ин проходит в среднем от двух до шести месяцев быстрее.
• Также сэкономите на риелторе, ведь для прежней квартиры искать нового владельца будет отдел продаж застройщика либо связанное с ним агентство недвижимости.
• Отпадет необходимость находить время и на проведение показов потенциальным покупателям.

Минусы:

• Будьте внимательны, чтобы неопытные продавцы не «слили» вашу квартиру при первой возможности по чересчур заниженной стоимости.
• Однако в любом случае жилье продадут за меньшую по сравнению с рынком стоимость. Эксперты рынка говорят о возможных потерях в среднем в 7-10% от сделки по трейд-ин в сравнении с самостоятельной продажей. Согласитесь, при стоимости вашей квартиры, к примеру, 6 млн недополучение от ее реализации 420-600 тыс. весьма ощутимо. В случае срочных продаж жилье могут продать и вовсе на 20% ниже рыночной цены, а это уже 1,2 млн руб. от стоимости приведенной в пример квартиры.
• Застройщик может завлекать скидкой в 1-2% от стоимости новой квартиры, если клиент решится на трейд-ин. В деньгах эти проценты могут сулить выгоду в 90-180 тыс. руб., если понравившееся жилье в новостройке стоит, к примеру, 9 млн руб. А теперь поднимите глаза выше, чтобы сравнить с суммой, которой можно лишиться при поспешной продаже имеющейся квартиры.
• При покупке нового жилья с зачетом старого стоит понимать, что желаемый объект еще, скорее всего, находится на этапе строительства. То есть вам придется съехать из старой квартиры и платить аренду за съемное жилье, пока новостройка возводится. Возможно, повезет и до ввода в эксплуатацию пройдет мало времени, которое и не заметите, или застройщик разрешит дожидаться новой квартиры на привычных вам квадратных метрах. Однако и в этом случае до получения ключей от новой квартиры придется тратиться на аренду, пусть и по заниженной ставке, если опять же договоритесь с застройщиком. И, конечно, никто не застрахован от появления очередного долгостроя и/или банкротства застройщика.

✅ Ипотека под залог жилья

Такой вариант заключения сделки подходит тем, кто может внести на первом этапе только 10-30% от стоимости будущего жилья, а остальное планирует выплачивать на протяжении 5-30 лет. Размер первоначального взноса определяется кредитными организациями, сотрудничающими с застройщиком.

Кредит выдается под залог квартиры – она становится гарантией выплаты долга банку и полного погашения процентов (возможна замена на другой объект недвижимости, не уступающий в стоимости).

На залоговое имущество Росреестр налагает обременение. Продать жилье, находящееся в ипотеке, можно только после снятия обременения или путем передачи долговых обязательств покупателю.

Чем больше срок, на который оформляется кредит, тем выше переплата. Финансовые специалисты считают оптимальным кредитование на 10-15 лет с обязательной возможностью досрочного погашения (такие условия предлагает около 80% российских банков).

Прежде чем решиться на ипотечное кредитование, стоит изучить условия, предлагаемые банком. Необходимо выяснить:

• максимальную сумму, на которую можно рассчитывать;
• процентную ставку и порядок погашения;
• имеющиеся ограничения и штрафы;
• варианты страховки;
• наличие скидок для клиентов, имеющих зарплатную карту банка или пользующихся электронными услугами этой финансовой организации.

Мы анализировали рынок, и у большинства компаний схема выстроена так, что клиент все равно несет определенные затраты — оплачивает услуги стороннего агентства, которое занимается продажей «вторички». Плюс для него только в том, что в рамках программы он может забронировать квартиру в новостройке еще до реализации старой.

У нас для клиента взаимодействия с различными менеджерами сведены к минимуму — это снижение стресса. Мы ищем максимально удобные для покупателей варианты, даже разработали специальную программу «Живи в старой квартире до новоселья». Она позволяет клиенту арендовать уже проданную квартиру у нового владельца до того момента, как его новый дом не будет построен.

Мы заинтересованы в развитии агентства как полноценной единицы, не только для стимулирования продаж на первичном рынке. Напротив, если клиент не находит желаемого варианта на «первичке», мы можем предложить «вторичку». Также помогаем с реализацией квартир и без последующей покупки новостройки.

Риски и проблемы для лица, приобретающего жилплощадь

Риски, связанные с долевым участием в возведении новостройки:

• застройщик может обанкротиться;
• администрация наложит санкции за нарушения строительных норм;
• строительство заморозится по иным причинам;
• компания окажется «серой схемой».

В этом случае, даже после расторжения договора и возврата старого помещения, клиент компании понесёт имущественные риски. А если квартира продана третьим лицам – вложенные деньги могут сгореть или вернуться через неопределённый срок, который покупателю придётся проживать на съёмной квартире. Более мелкими проблемами могут стать:

1. повышение цены на новое жильё;
2. снижение качества новостройки;
3. несанкционированное уменьшение метража;
4. отказ застройщика оформлять право собственности.

Кроме этого учитываются риски, которые могут быть связаны с обстоятельствами самого покупателя, если он не сможет найти остаток денег для оплаты новой квартиры – заболев, потеряв работу и т.п.

Плюсы и минусы взаимозачета

Плюсы:

1. Максимально быстрые сроки рассмотрения заявки;
2. Льготные условия по ипотеке;
3. В качестве залога может выступать не только квартира, но также дача, комната, частный дом;
4. Большинство банков не запрещают ипотечным клиентам заменять объект залога на иной, не уступающий по стоимости предшествующему;

Минусы:

1. При несовпадении сроков выдачи ипотеки под залог имеющегося жилья и приобретении нового, заемщику придется продумать вопрос о временном проживании в другом месте (наиболее актуален для случаев, когда приобретается квартира в доме, еще не сданном в эксплуатацию, а старая квартира уже в залоге);
2. Заемщик может потерять значительную сумму средств на сдаче прежнего жилья в аренду (так как объект должен быть свободен от эксплуатации, если иное не предусмотрено договором ипотеки);
3. Несоблюдение требований к залогу влечет однозначный отказ или ухудшение условий выдачи ипотечного кредита;
4. Залоговый объект не может быть отчужден, обменян, подарен или сдан в аренду (последний из указанных допускается при наличии согласия на то банка);
5. Чаще всего распространяется требование о комплексном страховании, либо оформление имущественного страхования на имущество, выступающее залогом и на то, что только будет приобретено.

Квартира в зачет: проблемы схемы

Подпишитесь на нас:

13.11.2014 / 00:00 17211

По оценке риэлторов, от 10 до 30% приобретаемого на первичном рынке жилья покупается после продажи имеющейся недвижимости. Зная это, застройщики уже лет пять обкатывают схемы «квартира в зачет» (трейд-ин). Но продукт пока далек от совершенства.

Первым шагом владельца недвижимости, решающего квартирный вопрос по схеме трейд-ин, должен стать поиск застройщика. Дело в том, что круг участников строительного рынка, готовых к «обмену» имеющегося жилья на новое довольно узок. Алгоритм действий в их программах различается мало.

Двойные отношения

Предположим, что звезды сошлись правильным образом и желанный объект строит как раз компания, практикующая взаимозачет квартир. На этом этапе необходимо как можно подробнее вникнуть в условия программы.

Как это работает? Всё очень просто!

Программа Квартира в зачет новостройки — это возможность быстро обменять имеющееся жилье на квартиру в новых жилых комплексах компании «СтройПанельКомплект».
Вам не нужно собирать всю необходимую для покупки сумму и тратить время на продажу своего жилья — наши специалисты оценят принадлежащую вам недвижимость и произведут зачет имеющейся квартиры в стоимость строящегося объекта.

Высокая квалификация наших специалистов и разработанные финансовые механизмы позволяют оперативно совершить такую сделку. При необходимости мы предложим вам выгодную схему покупки новостройки в ипотеку с зачетом имеющегося жилья в качестве первоначального взноса.

Новое жильё в зачёт старого — это не только возможность переехать в более комфортные условия, в новый дом с современными инженерными системами, но и существенно сэкономить, так как строящееся жильё гораздо дешевле и выгодней по условиям приобретения.

Как оценить район перед покупкой

Покупка вторичного жилья — на что обратить внимание? Часто именно с таким запросом приходят потенциальные собственники. Но важно помнить, что оценивать нужно не только одну квартиру. Особенности вторичного рынка недвижимости, что дома находятся в давно застроенных районах, а значит, проблема с инфраструктурой стоит не так остро, как в случае с новостройками. Но все же стоит обратить внимание на некоторые вещи.

• Если дом находится близко от метро или остановки наземного транспорта, это огромный плюс для перемещений по городу. Но могут быть неприятные сюрпризы — непрошеные гости, приходящие в ближайшие подъезды с не самыми чистыми (в самом прямом смысле этого слова) намерениями. Если вы отдаете предпочтение логистике, обратите внимание на то, закрыт ли внутренний двор дома – закон разрешает устанавливать шлагбаумы (ССЫЛКА) и даже ограждения.

• Кстати, о транспорте. Если он проходит близко к дому, стоит оценить, не мешает ли шум или свет от него жильцам. Звонки трамваев, вибрирование метро, фары автобусов могут мешать, особенно ночью.

• Обратите внимание на доступность магазинов. Специфика крупных городов зачастую в том, что чем ближе к центру район, тем меньше доступных супермаркетов можно найти рядом. Очень дорогие или далеко расположенные магазины – не лучший вариант для длительного проживания.

• Если для вас это важно, узнайте, есть ли рядом парки, прогулочные зоны, велодорожки. Это актуально для тех, кто занимается спортом, любит длинные прогулки или воспитывает собаку. В любом случае, стоит узнать заранее, как оценивается экологическая обстановка в районе. В интернете можно найти карты с оценкой чистоты воздуха и воды по разным областям городов.

• Оценить благополучность района и микрорайона на глаз бывает сложно (если вы не ищете квартиру в месте, которое заранее позиционируется как элитное), но бросающиеся в глаза разруха, запустение и беспорядок должны насторожить.

Проведение альтернативной сделки

Участники сделки встретились, обсудили условия передачи прав собственности, задатка, проверили документы, заключается договор купли-продажи. В соглашении должно быть прописано все то, о чем вы договаривались с продавцом. Если ошибок нет, подписывайте и соглашайтесь на сделку. После этого договор передается на регистрацию через нотариус или МФЦ. Теперь остается ждать, когда будут проверены и приняты документы, а оповещение вы получите в письме или вам позвонит специалист МФЦ или нотариус.

Длительность оформления документов зависит от количества участников сделки. Например, если в альтернативной сделке участвует всего две квартиры, о положительном решении вас оповестят уже через 3−4 дня. Но если звеньев пять или шесть, процесс затянется на 1−2 недели.

Когда все документы зарегистрированы, вам нужно получит новую квартиру. Встреча проходит в той квартире, которую вы приобрели. Убедитесь, что состояние недвижимости прежнее и ничего не изменилось, продавец оставил все, как вы и условились. После этого продавец с покупателем подписывают акт приема-передачи. Это означает, что вы не имеете никаких претензий к новому жилью, а покупатель получил ту сумму, которую и планировал.

Какие застройщики предлагают схему «квартира в зачет»?

Сегодня на рынке недвижимости Петербурга подобную услугу оказывают несколько застройщиков:

· ЛСР. В настоящий момент доступны квартиры в ЖК Neo Park, Neva Haus, Neva Residence, Riviere Noire, «Заповедный парк», «Морская набережная», «Морская набережная. Sea View», «Ручьи», «Цветной город», «Цивилизация», «Цивилизация на Неве», «Маршала Казакова 21», «Ржевка», Neva ART.

· «Сэтл Сити». В продаже имеются квартиры в ЖК Grand View, Svetlana Park, The One, Victory Plaza, Royal Garden, «Автограф», «Зеленый квартал», «Панорама парк Сосновка», «Притяжение», «Солнечный город», «Статус у Парка Победы», «Чистое небо», «Эмеральд на Малой Неве», «Стрижи в Невском 2».

· КВС. Есть две программы – «Лучшая цена» с реализацией старой квартиры за три месяца и фиксацией цены как при 100% оплате и «Больше времени», где дается шесть месяцев на продажу старой квартиры. В продаже жилые объекты в ЖК «Б57», «Континенты», «Новое Сертолово», «ЯсноЯнино». Скоро старт продаж в масштабном проекте «Любоград».

· «Северный город» (RBI). Программа распространяется не только на квартиры, но и на апартаменты, лаундж-студии и коммерческую недвижимость. Можно приобрести квартиру в ЖК Ultra City II, Futurist, Studio Moskovsky, «Созидатели», «Болконский», «Крестовский 4», «Монсеньор», «Проспект Большевиков, 22».

· «Отделстрой». В стадии реализации находятся ЖК «Новый Лесснер» (строится) и «Новый Оккервиль» (сдан).

· РСТИ. Реализуются квартиры в ЖК Familia, New Time, Terra, «Белорусский квартал», «Кубинская 82».

Квартиры и планировки, участвующие в системе трейд-ин, меняются, однако у большинства застройщиков нет ограничений (за исключением скидочных и акционных предложений).

Из-за своих особенностей схема trade-in пока не обрела широкого распространения на первичном рынке. По оценкам участников рынка, доля сделок trade-in на рынке новостроек колеблется в пределах 5-10%, хотя в конкретных проектах она может быть и выше.

В то же время около 30-40% клиентов покупают квартиру в новостройке за счет средств, полученных от продажи старой квартиры. Зачастую вместо схемы «квартира в зачет» они используют обычную рассрочку.

«Категория покупателей, приобретающих новую квартиру в строящемся доме за счет продажи уже имеющейся недвижимости, в большинстве случаев оформляет рассрочку, планируя закрыть ее после продажи старой жилплощади. В этом случае клиент может самостоятельно сформировать наиболее удобный график платежей, а также избежать переплаты банковских процентов», – отмечает директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.

Повторимся, НДФЛ в нашей стране составляет 13%. Данный налог также распространяется на доход, полученный от продажи недвижимости, в частности – квартиры. Но, в некоторых случаях, покупатель жилья освобождается от уплаты НДФЛ с приобретенной недвижимости.

Чем это выгодно семьям

Льготная ипотека на вторичное жилье поможет молодым семьям при рождении ребенка быстрее переехать в готовую квартиру, а не ждать несколько лет завершения строительства дома, обратил внимание член Российской гильдии риелторов, эксперт рынка недвижимости Константин Барсуков.

Кроме того, поддержка спроса со стороны семей с детьми поможет побороть порочную практику массового строительства малогабаритных квартир, отметила президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко.

«Застройщики увлеклись строительством „шкафов для хранения людей“, потому что они дешевле, — заявила эксперт. — Но нужно поддерживать не их сиюминутную попытку заработать побольше денег, а стимулировать строительство жилья, которое будет цениться десятилетиями. Этому помогут льготные ипотечные ставки на квартиры больше 50 квадратных метров. Застройщикам станет выгодно строить нормальное жилье».

Основные требования к квартире, передаваемой в зачет новой

Подобные требования будут несколько различаться в зависимости от строительной компании, но можно выделять ряд общих требований:

• На недвижимость, передаваемую в счет покупки новой квартиры, у клиента в обязательном порядке должны быть документы о правах собственности.
• Объект недвижимости должен быть юридически чист, не находиться в залоге, под арестом или в другом обременении.
• Квартира должна быть освобождена физически либо ее жильцы должны иметь возможность покинуть ее в короткие сроки.
• Все перепланировки внутри квартиры должны быть узаконены.
• Срок нахождения в собственности жилья должен превышать три года.
• Имеет значение и расположение квартиры. Некоторые застройщики не берут в зачет недвижимость, которая располагается в отдаленных районах города.
• Объект недвижимости должен располагаться в том же регионе, а скорее городе, что и приобретаемая квартира.

Таким образом, большинство требований застройщика к квартирам сводиться к одному критерию – возможность продать недвижимость на вторичном рынке в короткие сроки и по привлекательной цене.

Обменяйте свою квартиру на новую в одном из новых жилых комплексов «Группы ЛСР».

Для этого Вам нужно сделать всего четыре простых шага:

Первый шаг — Выберите квартиру с помощью менеджера отдела продаж «Группы ЛСР».

Второй шаг — Закажите бесплатную оценку Вашей квартиры и подпишите агентский договор на продажу с агентством недвижимости «Азбука Жилья» — партнёром «Группы ЛСР».

Третий шаг — Не дожидаясь продажи, заключите ДДУ на выбранную Вами квартиру от «Группы ЛСР», внесите 5% от её стоимости и новая квартира ваша по сегодняшней цене!

Четвёртый шаг — Внесите остаток суммы через 3 месяца, в течение которых квалифицированные специалисты АН «Азбука Жилья» продадут Вашу квартиру.

Всё это стало возможным в рамках действия новой программы «Взаимозачет», разработанной специалистами «Группы ЛСР». Становясь участником этой программы, Вы получаете целый ряд ценных преимуществ:

Зафиксируйте цену! Возможность приобрести квартиру в новостройке, зафиксировав цену на текущих условиях, имея на руках лишь 5% от стоимости квартиры.

Не дожидайтесь продажи своей квартиры! В отличие от большинства аналогичных программ, не нужно дожидаться продажи Вашей квартиры — Вы сразу заключаете ДДУ, а «Группа ЛСР» предоставляет Вам отсрочку основного платежа сроком 3 месяца на время продажи Вашей квартиры.

Быстро, выгодно и безопасно! Широкая сеть отделений и многолетний опыт специалистов агентства недвижимости «Азбука Жилья» позволит быстро и выгодно продать Вашу квартиру.

Оформите всё в одном месте! Все необходимые действия — от продажи Вашей квартиры до покупки новой, Вы сможете осуществить в офисе продаж «Группы ЛСР» на Автозаводской ул., 22.

Агентство недвижимости «Азбука Жилья» — одно из крупнейших агентств недвижимости Москвы и Московской области. Компания работает на рынке недвижимости с 1997 года и в настоящее время имеет 8 отделений в Москве. Широкая сеть отделений и многолетний опыт специалистов Компании позволяет быстро решать любые задачи на рынке недвижимости.

Существует два варианта реализации проекта покупки новостройки с учетом вторичного жилья.

В данной схеме клиент обращается в компанию-застройщик понравившейся квартиры в новом доме. Дом может находиться на начальном этапе строительства, активно строиться, быть не сданным, но уже построенным, или же и вовсе быть только-только сданным.

Первое, что происходит – это подписание договора между застройщиком и клиентом о продаже вторичного жилья. Согласно договору, продажей имеющейся квартиры клиента занимается либо риэлтерское агентство по договоренности с застройщиком, или же специалист по недвижимости, находящийся у него в штате.

В этом способе зачета жилья самым важным являются умения и знания риэлтора, который занимается продажей. Он должен правильно оценить эту недвижимость, поставить адекватную цену, чтобы квартира как можно быстрее продалась. Но и занижать ее стоимость не нужно. От него зависят сроки продажи, которые достаточно критичны, поскольку прописаны в договоре.

Договор заключается на определенное количество месяцев – чаще всего около 3-х. Именно это количество считается оптимальным для продажи квартиры. Но этот срок может варьироваться – устанавливаться по соглашению сторон. На это же время бронируется недвижимость в новостройке. То есть, за отведенный срок необходимо продать имеющееся вторичное жилье, иначе «бронь» по новой квартире сгорит и ее может приобрести кто-то другой.

После продажи вторичного жилья, оформляется уже договор приобретения новой квартиры, владельцем которой выступает клиент. А полученная сумма от продажи старой квартиры идет в зачет ее стоимости.

Существенным нюансом является то, что в договоре бронирования стоимость жилья в новом доме четко прописана, и не изменяется в период действия договора.

Эта схема кардинально отличается от предыдущей, поскольку фирма-застройщик, у кого планируется покупать квартиру, сразу выкупает вторичное жилье у клиента. При этом составляется договор купли-продажи, где имеющаяся квартира переходит в собственность застройщика. Он приобретает недвижимость у клиента, с целью ее дальнейшей реализации, по более выгодной стоимости. При этом собственник вторичного жилья теряет около 20% (или даже 30%) стоимости имеющейся у него квартиры, и на эти же проценты строительная компания планирует в дальнейшем получить прибыль от ее продажи. И только на этих условиях фирма-застройщик соглашается брать «вторичку» в зачет.

После этого составляется договор с клиентом по поводу новой квартиры, где он получает ее в полное владение. А сумма, по которой он продал квартиру строительной фирме, засчитывается в счет оплаты приобретенного жилья.

Тип конечного договора о приобретении нового жилья, заключаемый между застройщиком и клиентом, зависит от стадии строительства. Может составляться договор купли-продажи, долевого участия, либо договор переуступки прав требования квартиры в новостройке, где владельцем уже является клиент.

Оплата недостающей части суммы (как правило, квартира на вторичном рынке стоит меньше, чем приобретаемое жилье) происходит клиентом либо сразу, либо в рассрочку, либо с помощью ипотечного кредита. Это зависит от условий заключенного договора.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу покупки квартиры с зачетом имеющегося жилья, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно на них ответить.

Похожие записи:

• Порядок истребования имущества из чужого незаконного владения
• Пятигорская городская поликлиника № 1
• Европротокол: правила оформления и частые ошибки