Составить договор найма жилого помещения или аренды квартиры в 2023 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Составить договор найма жилого помещения или аренды квартиры в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Составить договор найма жилого помещения между физическими лицами можно, если вас устраивают условия в недвижимости. Даже если уже переданы ключи от квартиры и её владелец номинально дал разрешение на пребывание здесь, это ещё не дает права на проживание в рассматриваемой недвижимости. Это право дает договор найма. Но составляется он достаточно хлопотно. Первый шаг – обязательно проверить документы владельца и его представителя (если такой имеется). Если проигнорировать эту часть сделки могут вскрыться неприятные новости. Например, что вас пытались обмануть, и квартира не имеет никакой связи с человеком, пытающимся сдать её в наём.

Составить договор аренды или найма жилого помещения

Договор социального найма жилого помещения, а также договор аренды квартиры – это совершенно разные документы. Несмотря на то что у них есть схожие моменты, во многом они существенно отличаются. Первое отличие заключается в регулировании законом. Но давайте для начала разберемся, о каком типе документа следует говорить, учитывая обстоятельства.

Составить договор найма жилого помещения можно, если квартиру, дом или комнату снимает физическое лицо. А аренда используется, если планируется использовать нежилые здания, или если жилоепомещение арендует юридическое лицо.

В обычной жизни мало кто задумывается о правильном использовании рассматриваемых терминов. Например, риелторы называют съем квартирыфизическим лицом – арендой, а не наймом, составляядоговор, используя неправильный термин. Но эта небольшая путаница может создать серьезные проблемы, если спутать договора найма и аренды, поскольку законодательство использует разные формы контроля для этих документов.

Обеспечительный платеж по договору найма или аренды

Обычно, перед тем как сделка будет закончена, наниматель вносит депозит, чтобы снять помещение. Если это происходит, составляя договор нужно обязательно включить пункт о рассматриваемом финансовом взносе. Этот пункт может иметь разные названия. Например, «о депозите», «гарантийном взносе», «обеспечительном платеже». Размер взноса оговаривается дополнительно, но обычно он идентичен месячной оплате недвижимости.

Главное на что нужно обратить внимание когда хотите составить договор – при каких условиях обеспечительный платеж останется у владельца квартиры. Эту суму страхует его в случаях, когда нарушителем выступает наемщик. Например, если наемщик нарушил условия, прописанные в договоре (вовремя не платит) или если повредил имущество в квартире (сломал что-то).

Если покидаете помещение раньше времени, в договоре можно указать, что в таком случае платеж нужно вернуть. Не обязательно соблюдать временные рамки, чтобы владелец смог найти нового съёмщика. А вот если произошла порча имущества, вернуть депозит за жилой объект не получится. Именно потому составляя договор так важно четко прописать, в каком случае деньги будут возвращены, а в каком они остаются у владельца жилойквартиры.

При неожиданном переезде можно использовать другую форму наказания. Например, штраф. А вот обеспечительный платеж имеет резервный характер, и может использоваться, если квартира будет повреждена или за коммерческие объекты не заплатят вовремя.

Когда подписывается договор аренды квартиры между физическимилицами или договор найма, иногда встречаются понятия задатка и аванса, подразумевая обеспечительный платеж. Но эти понятия разные и их неправильное использование может навредить, поскольку взносы будут возвращены в разных случаях и при разных обстоятельствах. Потому давайте определяться.

Что такое обеспечительный платеж мы относительно разобрались. Это платеж, что используется как резерв для владельца недвижимости, если съёмщики или арендаторы нанесут её вред или нарушат условия договора. Если никаких нарушений не было, владелец должен вернуть эти деньги после прекращения действия договора найма или аренды. Если этот резерв засчитывается как плата за последний месяц аренды, возвращать его не нужно.

Аванс — это вид взноса, что будет зачислен, как часть последующих платежей за недвижимость, если сделка пройдет хорошо. А если договор аренды или найма не подписали, владелец возвращает аванс.

Задаток считается самым жестким страховочным платежом. Чтобы его использовать потребуется составить дополнительное соглашение. Если человек, после того как хотел арендовать или взять в наём недвижимость, отказывается от сделки, задаток останется у того, чья квартира. А если от сделки отказывается владелец, он не только возвращает задаток, но и платит его в двойном размере. Задаток поможет убедиться, что владелец серьезно относится к сделке, и не заключает соглашение с несколькими людьми.

Какие еще условия надо проверить сторонам при сдаче помещения в аренду?

Кроме двух указанных существенных условий стороны должны согласовать в договоре и другие важные условия, которые могут повлиять на исполнение ими своих обязательств.

Например, если арендодатель сдает помещение только для пользования им в определенных целях (для офиса, магазина, склада и др.), то нецелевое использование помещения арендатором может повлечь досрочное расторжение договора аренды.

В договоре надо обязательно предусмотреть условие об оплате коммунальных платежей. По умолчанию, это обязанность арендатора (статья 616 ГК РФ), но арендодатель тоже может взять эти расходы на себя. Коммунальные платежи могут включаться в состав арендной платы или оплачиваться отдельно. Наконец, договор аренды помещения может просто обязывать арендатора заключить договор с коммунальными службами, хотя на практике это возможно только в отношении услуг электроснабжения.

Арендодателю надо учесть, что если арендатор не будет своевременно оплачивать услуги ЖКХ, то по требованию коммунальных служб ему придется сделать это самому, как владельцу недвижимости. В дальнейшем арендодатель может предъявить к арендатору иск о возмещении коммунальных платежей, но только при условии, что они не входили в арендную плату.

Далее, в договоре нужно прописать порядок передачи помещения. Арендодатель считается исполнившим свою обязанность по передаче помещения арендатору после того, как ему предоставлен доступ в помещение и переданы ключи. Этот факт стороны подтверждают подписанием передаточного акта, в котором описывают состояние помещения на момент его сдачи в аренду, и имущество, в нем находящееся.

В договоре должно быть прописано, в течение какого срока арендодатель должен передать, а арендатор — принять арендованное помещение. Здесь же стоит указать и порядок возврата помещения арендодателю.

Если арендодатель не протестует против сдачи помещения в субаренду, то условие об этом тоже надо согласовать. В противном случае возможны судебные споры как между сторон договора, так и с субарендатором.

И наконец, последнее важное условие договора аренды помещения (на самом деле, по согласованию сторон их может быть гораздо больше) — это условие о ремонте арендованного объекта. Гражданский кодекс предлагает возложить обязанность капитального ремонта на арендодателя, а текущего – на арендатора. Такое распределение обязанностей не обязательно, стороны могут договориться и иначе.

Обязанность арендатора по осуществлению текущего ремонта не стоит путать с неотделимыми улучшениями помещения, которые он производит за свой счет. Если арендатор предполагает такие улучшения произвести, то об этом в тексте договора надо обговорить отдельно. В частности, можно добиться согласия арендодателя на возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений.

Новое в госрегистрации сделок с долями в праве общей собственности

СИТУАЦИЯ	РЕШЕНИЕ С 2021 ГОДА
Когда не нужен нотариус	При отчуждении доли в праве общей собственности на с/х земли обращаться к нотариусу не нужно: такие сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения (до 30.04.2021 этот вопрос был спорным). Также теперь не нужно заверять у нотариуса изъятие доли в праве общей собственности для публичных нужд.
Регистрация изменения долей	Чтобы зарегистрировать изменение долей, заявление подают: если есть решение суда — один из участников долевой собственности; если соглашение об изменении долей удостоверил нотариус — один из участников или нотариус; в остальных случаях — все участники, чьи доли меняются.
Регистрация продажи доли третьему лицу	Если продавец собрал отказы остальных дольщиков от реализации преимущественного права покупки доли, можно сразу регистрировать сделку. Не нужно подтверждать, что другие дольщики извещены о планируемой продаже доли. Если сделку удостоверил нотариус, в Росреестр не нужно представлять доказательства отказа других дольщиков от покупки.

Зачем регистрировать договор аренды?

Если срок действия договора аренды составляет двенадцать месяцев и больше, такой документ нужно зарегистрировать в Росреестре. Закон не указывает, сколько на это даётся времени: в теории, зарегистрировать долгосрочный договор можно даже за месяц до истечения его срока действия. Никаких санкций за задержку не предусмотрено. Зачем, в таком случае, это делать?

Сам по себе договор регулирует отношения между двумя сторонами: съёмщиком и арендодателем. Если между ними возникнут разногласия, они смогут опереться на текст документа, чтобы доказать свою позицию в суде. Но как только в диспуте появляются третьи лица — например, новый владелец помещения или налоговая — незарегистрированный договор уже ничем помочь не сможет. Государственная регистрация наделяет документ дополнительной юридической силой, которая особенно важна для арендатора: отметка Росреестра укрепляет его положение и защищает от внезапных выселений или других проблем.

Какая нужна документация?

Документы для регистрации договора аренды в Росреестре зависят от того, какой именно объект недвижимости передается арендатору на основании данного соглашения. Стандартно нужна следующая документация:

• заявление на регистрацию, составляющееся по форме Росреестра;
• непосредственное арендное соглашение, причем оно передается в двух экземплярах, а также на каждом документе должны иметься подписи обоих участников;
• технические бумаги на объект недвижимости, которые должны подготавливаться арендодателем;
• паспорта обоих участников;
• доверенность, если интересы какой-либо стороны представляет доверенное лицо;
• если у арендодателя имеется супруга, то ею составляется письменное согласие на передачу объекта во временное пользование арендатору;
• квитанция, подтверждающая оплату пошлины;
• если объект недвижимости принадлежит региональным властям, то требуется согласие муниципалитета на получение помещения или земельного участка в пользование третьим лицом;
• если владельцем объекта является частное лицо, то требуется выписка из ЕГРН, которая подтверждает, что арендодатель на самом деле является собственником предмета арендного договора.

Решение сложных задач

Если одна из сторон отказывается регистрировать договор аренды, допустимо исполнение требований действующего законодательства по стандартной схеме рассмотрения дела в судебных инстанциях. Необходимо точно рассчитывать срок действия соглашения. Чтобы исключить обязательную процедуру, применяют предварительное соглашение с обязательствами о заключении контракта в будущем. Следует помнить, что субаренда оформляется на общих основаниях.

При найме части помещения возникают правовые коллизии, так как в кадастре указана только одна запись на определенный объект недвижимости. В такой ситуации необходимо сперва оформить учет арендуемых помещений по стандартному алгоритму:

• изготовить технический план отдельного помещения;
• поставить помещение на кадастровый учет;
• зарегистрировать аренду.

Договор аренды нежилых помещений регистрируют, только если здание сдано в эксплуатацию официально.

Будет правильным остановиться на вопросах различия между договором найма и договором аренды. На самом деле различия между этими двумя видами договоров весьма эфемерны, поскольку и тот и другой являются подвидами договора имущественного найма.

Гражданский кодекс РФ выделяет два различия между арендой и наймом:

• по субъектному составу;
• по срокам действия договора.

Так:

• договор найма жилья может быть заключен только между физическими лицами, а в аналогичном договоре аренды хотя бы одна из сторон должна быть юридическим лицом;
• срок действия договора найма не может превышать пяти лет, даже если стороны не обговорили срок найма. Срок действия договора аренды не имеет ограничения по срокам, то есть стороны могут установить любой приемлемый для них срок. Если в договоре срок не определен, то договор будет считаться бессрочным.

И тот, и другой договор подлежат регистрации в Росреестре при условии, что срок действия договора составляет более одного года. Разница состоит в том, что договоры аренды регистрируются, как правоотношение, а договоры найма регистрируются для установления обременения права собственности наймодателя на сданное им в пользование нанимателя жилье.

Поскольку государственная регистрация договора всегда подразумевает введение в курс дела налоговых органов, то, по сути, особых различий нет и в этом вопросе.

Для юридических лиц заключение именно договора аренды является принципиальным, в то время как физические лица этими условностями не отягощены. Вне зависимости от того, назовут ли физические лица свой договор наймом или арендой, и в том, и в другом случае это не отразится на законности договора.

Нюансы при регистрации

Особого внимания заслуживает позиция судов РФ в отношении незарегистрированных договоров. В п. 14 постановления Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах…» от 17.11.2011 № 73 говорится, что само по себе отсутствие обращения в Росреестр еще не говорит о том, что между сторонами отсутствовали правоотношения. Сложность состоит в том, что права арендатора в рамках такого договора не могут быть противопоставлены третьим лицам. Это значит, что в процессе судебного разбирательства, в котором задействованы только участники сделки, положения соглашения могут быть учтены.

Однако если речь идет о взаимодействии с третьими лицами в рамках такого документа, доказать свою правоту не получится. Так, нельзя учитывать расходы, понесенные на аренду в рамках незарегистрированного соглашения, для уменьшения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль. Представители ФНС не принимают во внимание претензии гражданина. Кроме того, арендатор не имеет преимущественного права на продление срока действия договора аренды.

К теории относительности незарегистрированной аренды

До сравнительно недавних пор считалось, что подлежащий государственной регистрации договор аренды недвижимости на срок более года считается заключенным с момента такой регистрации – как буквально и утверждалось в законе. Между тем практика рассмотрения соответствующих споров совершенно обоснованно, на мой взгляд, постепенно привела к выводу, что незарегистрированный договор все же порождает правовые последствия, но только для его сторон. Этот подход фиксируется в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 в ред. 2013 г.: если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо его приняло и оплачивало, то стороны связаны обязательством, но права арендатора не могут быть противопоставлены третьим лицам.

В Информационном письме Президиума ВАС от 25 февраля 2014 года № 165 эта позиция выражена более широко, ее обобщенно можно пересказать так. К отношениям сторон совершенного в надлежащей форме договора аренды недвижимости после передачи недвижимости в возмездное пользование должны применяться правила о договоре аренды несмотря на отсутствие требуемой государственной регистрации. Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц. Арендатор, которому вещь передана по договору, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника.

Однако невозможность арендатора ссылаться на сохранение аренды есть лишь общее правило: заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом, поскольку согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, покупатель фактически выразил согласие и на сохранение отношений, возникших из договора аренды. Вроде логично; ст. 617 ГК сформулирована если и не императивно, то по крайней мере как общее правило, исключения из которого предполагаться не должны. Напомню, это позиция 2014 года.

Однако далее все «страньше и страньше». С 2015 года пункт 3 ст. 433 ГК устанавливает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Иными словами, для сторон он заключен – и это прямо признано законом. Возможность игнорировать оговорку «если иное не установлено законом» в отношении договоров аренды подтверждает Верховный Суд. В п. 5 Постановления Пленума от 25.12.2018 № 49 он указывает, что в отсутствие требуемой государственной регистрации договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении; момент же заключения такого договора в отношении его сторон определяется по общим правилам. Иллюстрируется этот тезис как раз примером с договором аренды, в рамках которого повторяется мысль о том, что арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (статья 617 ГК РФ), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания, не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды.

И вот здесь возникает та проблема, о которой и хотелось бы поговорить. С момента появления п. 5 ст. 433 ГК в его современном виде у нас фактически легитимированы две модели аренды: назовем их «вещная» и «относительная» (написать «обязательственная» у меня рука не поднимается). При заключении договора стороны теперь могут выбирать ту модель, которая кажется им удобнее. Иными словами, отказ от государственной регистрации может означать осмысленный и теперь вполне легитимный выбор модели относительной аренды, которая не обладает свойством следования и прекращается при смене собственника. Если же стороны провели регистрацию, они получают вещную аренду.

Так что же в таких условиях должен полагать приобретатель, который в момент приобретения вещи знал или должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды? Разве не мог он предполагать, что отсутствие регистрации означает намерение сторон создать относительную аренду? Разве такое предположение недопустимо с учетом п. 3 ст. 433? Разве с учетом п. 3 ст. 433 оно противоречит существу отношений? Мне ближе отрицательный ответ. Стороны действительно могли стремиться к такой модели. Возлагать же на приобретателя бремя экспертизы отношений сторон, их намерений и пр. вряд ли справедливо.

Думаю, отраженный в п. 5 ППВС от 25.12.2018 № 49 подход имел право на существование лишь до тех пор, пока в законе не появилась возможность установления относительной аренды. Теперь же сомнения, как мне кажется, должны разрешаться в пользу приобретателя.

Документы для регистрации договора найма жилого помещения

Соглашение о коммерческом найме жилья, заключенное на срок более года, а также договор социального найма в МФЦ могут быть зарегистрированы по любому из перечисленных законом оснований (ст. 51 ФЗ № 218 “О государственной регистрации недвижимости”):

• Совместное заявление сторон – нанимателя и наймодателя.
• Только по заявлению нанимателя.

Важно! Документы о регистрации социального найма должны быть поданы не позднее 1 месяца со дня заключения указанного договора.

Заинтересованному в регистрации найма жилья лицу необходимо представить в МФЦ следующие бумаги:

1. Документы, удостоверяющие личности заявителя – основного квартиросъемщика и членов его семьи, вселяющихся в жилье (при соц. найме) либо нанимателя (при коммерческом найме).
2. Доверенность представителя наймодателя и его паспорт (при регистрации договора соц. найма по совместному заявлению сторон) либо паспорт наймодателя (если регистрируется возмездное соглашение о найме по совместному заявлению наймодателя и нанимателя), либо паспорт и доверенность представителя наймодателя (если полномочия по регистрации договора коммерческого найма переданы правообладателем жилья иному лицу).
3. Документы, подтверждающие права наймодателя на заключение договора, при условии, что наймодатель не является органом гос. власти или органом местного самоуправления.
4. Документы, подтверждающие право нанимателя на заключение договора соц. найма (постановление, решение либо распоряжение администрации о предоставлении жилого помещения в социальный наем, либо вступившее в законную силу решение судебного органа).
5. Оригиналы соглашения о соц. найме и передаточного акта жилого помещения, подписанные сторонами, либо договор коммерческого найма с актом приема-передачи жилого помещения.

Как оформляется регистрация

Перед оформлением договора сторонам требуется определиться и желательно прописать в договоре, кто будет осуществлять процесс регистрации и связанные с ним действия: арендодатель или арендатор.

Заявление может быть подано лицом, действующим по доверенности, выданной одной из сторон и будучи нотариально заверенной.

Интересующим вопросом будет и тот, где зарегистрировать договор аренды? Регистрацию осуществляют территориальные органы Росреестра.

За условие при подаче заявления на регистрацию арендованного имущества принимается выплачиваемая обязательно госпошлина.

Размер уплачиваемой госпошлины устанавливается индивидуально:

• для физических лиц равен 2 000 руб.;
• для юридических лиц – 22 000 руб.

Различен размер и при регистрации дополнений и изменений или договоров субаренды:

• граждане – физические лица уплачивают 350 руб.;
• юридические лица – 1 000 руб.

Льготы по уплате госпошлины предусмотрены для некоторых государственных организаций и малоимущим (333.35 НК РФ).

После подачи документов, оформленных надлежащим образом и в полном объеме, по истечении одного месяца вносится запись в ЕГРП, и выдается свидетельство о регистрации.

Направляя обращение о регистрации с полным пакетом документов, нужно иметь в виду то, что они могут быть возвращены на доработку по причине не полного соответствия установленным требованиям.

В регистрирующий орган помимо заявления, которое составляется на месте, представляются следующие документы:

• оригинальные экземпляры договоров аренды в количестве двух штук;
• документы, подтверждающие личность заявителя;
• квитанция об оплате государственной пошлины.
• кадастровый паспорт на недвижимое имущество;
• документы, подтверждающие законность владения недвижимостью правообладателем;
• разрешение от супруга, владеющего имуществом на правах совместной собственности.

Для юридических лиц помимо вышеперечисленных документов обязательными к подаче считаются:

• выписка из ЕГРЮЛ;
• устав предприятия;
• свидетельство о постановке на учет в качестве налогоплательщика и присвоении ИНН;
• приказы и протоколы предприятия, указывающие на единоличное управление и право подписи.

Что такое договор субаренды нежилого помещения?

---

Для осуществления предпринимательской деятельности ее субъекты арендуют офисы, склады и другие помещения. Если ранее арендованное имущество сдается в аренду, то такие правоотношения называются субарендой и регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации. В этом случае арендатор становится арендодателем, а третье лицо — арендатором.

Объектом отношений является помещение, которое уже было арендовано и теперь сдается в субаренду. Например, агентство недвижимости снимает офисы, а затем сдает отдельные помещения предпринимателям по более высокой цене, заключая договоры субаренды.

Особенности договора субаренды:

1. Срок его действия не может превышать срок аренды.
2. Отношения регулируются правилами, которые применяются к аренде, если иное не предусмотрено законом.
3. Если договор аренды прекращается до истечения согласованного срока, дополнительный документ считается прекращенным, если иное не предусмотрено в первом документе. Однако законодатель предоставляет субарендатору возможность заключить договор с арендодателем на период до окончания срока субаренды.
4. Недействительность первоначального документа влечет за собой аналогичную судьбу второго документа.

Похожие записи:

• Календарь отчетности на 2023 год
• Самопрезентация: как вести себя на интервью?
• Расторжение договора об оказании юридических услуг. Ситуация № 7