Договор передачи прав и обязанностей по договору аренды
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор передачи прав и обязанностей по договору аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Единой унифицированной формы соглашения о замене стороны по договору на сегодняшний день нет, так что представители организаций и предприятий могут формировать его в произвольном виде, или, если на предприятии есть разработанный и утвержденный шаблон этого документа — по его образцу.
Ситуация, при которой применимо Уведомления арендодателя о переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу:
Заключен договор аренды. Вы являетесь Арендодателем, сдаете в аренду имущество и намерены продать, передать в дар, заключить договор мены или иным способом произвести переход права собственности, права хозяйственного ведения или права оперативного управления на сданное внаем имущество к другому лицу. В данном случае следует иметь в виду, что указанное не является основанием для изменения или расторжения договора имущественного найма. О переходе права собственности на объект аренды к другому лицу необходимо уведомить Арендатора.
Согласно ст. 559 ГК РК новый собственник имущества становится в уже заключенном договоре аренды на место Арендодателя, Арендатор продолжает исполнять свои обязательства уже в пользу нового Арендодателя (покупателя имущества).
Как подготовить допсоглашение
Соглашение о замене арендатора — это трёхсторонний документ, который позволяет изменить первоначальные права и обязанности сторон договора. Допсоглашение делается в 3 экземплярах — по одному для каждого участника.
В соглашении указываются:
- Дата и место составления допсоглашения.
- Номер и дата заключения договора аренды.
- Полные данные арендодателя и двух арендаторов.
- Основание для замены жильца. Достаточно сослаться на взаимную договорённость и согласие арендодателя.
- Детальное описание жилья — его характеристики и местонахождение.
- Права и обязанности перед арендодателем, которые прежний арендатор передаёт новому. Например, своевременную оплату жилья и коммунальных услуг, оплату текущего ремонта и пр.
- Размер арендной платы.
- Другие изменения, которые вносятся в договор аренды. Например, если новый арендатор будет оплачивать жильё по другой ставке или если договорится с владельцем поменять окна в квартире взамен двухмесячной оплаты аренды.
- Данные о регистрации соглашения в Росреестре, если основной договор также был зарегистрирован.
- Срок, в рамках которого будет действовать допсоглашение.
- Подписи всех сторон.
Что нужно знать для начала?
Известно, что на рынке съемного жилья многие пренебрегают официальными соглашениями — жилье часто снимается на устной договоренности, не дается расписок и т.д. Аренда квартир — зачастую дело интимное, многие стремятся снять квартиру без посредников и оговаривают всё на словах.
Однако вы будете защищены законом от неуплаты, от выселения, от долгов или от порчи имущества и прочих опасностей, только в случае, если вы все оформите официально, т.е. подпишете договор аренды. Образец можно всегда найти в Интернете. Часто, желая избежать налогов или высокой ответственности, бумажной волокиты, люди рискуют еще больше.
Сдаваться может как часть жилья (комната), так и целое помещение — они должны быть пригодными для проживания. Есть определенные санитарные нормы, которым помещение должно соответствовать.
Также по закону недопустима аренда недвижимости, которую для вас снимает государство из частного фонда: т.е. договор поднайма с жильцом будет недействительным.
Если хозяин меняет цену
По закону владелец жилья может менять стоимость аренды 1 раз в год — однако соглашением сторон может быть предусмотрено иное. Также оплату можно поменять, если изменились централизованные цены и тарифы — потребовать изменения платежа может любая сторона.
Арендатор может потребовать снижения оплаты за квартиру, если:
- условия проживания и пользования жилищем ухудшились по независящим от него обстоятельствам;
- если арендодатель не сообщил о правах на жилье третьих лиц (например, квартира в залоге). В этой же ситуации можно расторгнуть договор.
Если говорить о коммунальных услугах, то вопрос решается по договору:
- оплата коммунальных платежей производится арендатором плюс непосредственно квартплата за жилье;
- арендатор платит только квартплату за съем жилья, а коммунальные услуги остаются за хозяином жилья.
Всегда ли арендатор остается арендатором после смены собственника имущества
Переход прав на сданное в аренду имущество к иному лицу автоматически влечет и смену арендодателя по договору. Однако, несмотря на императивность данного правила, установленного в ГК РФ, при его применении все же возникают трудности. Самая распространенная — исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы в пользу нового контрагента. Но есть и другие вопросы: например, правомерен ли переход прав на имущество, если он влияет на права арендатора? Могут ли стороны установить, что смена собственника является основанием для прекращения арендных отношений? Ответы на них можно найти в судебной практике 1 .
Гражданский кодекс РФ предусматривает для арендаторов имущества специальный «механизм защиты» на случай перемены арендодателя по договору. Переход права собственности (а также хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Такое правило обеспечивает стабильность правового положения арендатора, который может рассчитывать на использование арендованного имущества на прежних условиях на протяжении оговоренного срока независимо от того, сменился арендодатель или нет.
Переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется. Договор аренды при этом своей юридической силы не теряет (постановление АС Западно-Сибирского округа от 11.09.2015 № Ф04-22735/2015 по делу № А27-16794/2014).
Норма п. 1 ст. 617 ГК РФ не применяется к договорам аренды, подлежащим государственной регистрации, но не прошедшим ее. Права, предоставленные лицу, которое пользуется имуществом по такому договору, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В том числе к отношениям такого лица и нового собственника имущества не будет применяться правило о сохранении договора аренды. Данную позицию несколько лет назад высказал ВАС РФ (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»), и арбитражные суды в настоящее время руководствуются ею при разрешении споров (см., например, постановление АС Центрального округа от 06.08.2015 № Ф10-2597/2015 по делу № А64-7402/2014).
>>> Уведомление арендатора о смене собственника образец
В современном мире арендные отношения являются одними из самых распространенных явлений в силу целого ряда причин, перечисление которых заняло бы не одну страницу. Уверенны, что любой читатель этой статьи хотя бы раз в жизни становился стороной таких отношений – либо арендодателем, либо арендатором жилой или нежилой недвижимости; в крайнем случае – у любого читателя есть много знакомых, участвовавших в арендных отношениях. Так, по некоторым исследованиям рынка московской коммерческой недвижимости в 2014 г. 55% офисных помещений предлагаются или уже сданы в аренду. В связи с этим особую актуальность имеют механизмы защиты прав сторон арендных правоотношений – арендатора и арендодателя. Вопросы защиты их прав не раз рассматривались многими известными учеными-правоведами, поэтому в рамках данной статьи мы постараемся сфокусироваться только на одном из способов защиты прав арендатора – сохранении арендных правоотношений при смене собственника арендуемой недвижимости.
Рынок недвижимости всегда отличался динамичностью, спрос и предложение на недвижимость всегда высоки. Страдают ли от этого арендаторы помещений? Безусловно, да, если не знают своих прав и способов их защиты, ведь аренда не ограничивает права собственника, и у него остается возможность распорядиться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению. Любой добросовестный арендатор, будь то частное лицо, снимающее жилье, или организация, арендующая офис, рассчитывают на длительную аренду. Однако, ни один собственник объективно не может гарантировать, что через какое-то время не продаст помещение, и уж тем более – что новый владелец помещения не будет иметь на него отличные от аренды планы.
Главным и, пожалуй, единственным защитником арендатора является заключенный по всем правилам договор аренды. Так, если нет официального договора, у нового владельца будут все основания требовать освобождения помещений. Не устаем повторять банальную истину – вступая в какие-либо правоотношения, всегда заключайте грамотный договор, защищающий ваши права! Если арендодатель против подписания документа, вступать с ним во взаимоотношения не стоит вовсе – скорее всего Вас обманут.
Вторая по частоте ошибка – заключение неправильного, не соответствующего закону договора. Так, чтобы договор аренды считался заключенным, в нем необходимо указать арендатора и арендодателя (с точными и достоверными реквизитами), а также согласовать предмет договора – кто и какие обязательства на себя принимает (арендодатель – передать в пользование помещение, арендатор – своевременно вносить оплату) и объект арендных отношений (непосредственно недвижимость, которая сдается в аренду – её точный адрес, метраж, кадастровый или условный номер). Прочие условия (о стоимости, сроке, правах и обязанностях сторон) являются дополнительными и нужны для регламентирования отношений между сторонами. Арендуя недвижимость на длительный срок важно помнить, что договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Конечно, в интересах арендатора заключить «длительный» договор и зарегистрировать его в органах Росреестра, что будет являться дополнительной гарантией в соблюдении его прав.
Итак, первый и второй способ по обеспечению своих прав – это заключение грамотного договора. Это является гарантией арендатора в том, что новый собственник не только сохранит арендные отношения, но и не внесет в них никаких изменений (например, в части цены). Статья 617 ГК РФ гласит, что «переход права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора», а это значит, что новый собственник не вправе требовать расторжения или изменения договора только потому, что его что-то не устраивает в заключенном договоре. Более того, новый собственник не вправе вынуждать арендатора расторгнуть договор с предыдущим собственником и заключить договор с новым собственником, что подтверждается позицией судов.
Акт приема-передачи арендуемого имущества
В силу п. 3 ст. 615 ГК РФ к сделкам о перенайме применяются правила о договорах аренды. Причем передача имущества арендатору регламентируется ст. 611 ГК РФ, по смыслу которой факт передачи объекта аренды арендатору оформляется соответствующим актом. Но исходя из сути новых правоотношений при перенайме первоначальный арендатор не является по отношению к новому арендатору арендодателем. Арендодатель в данном случае остается неизменным, так как юридической конструкцией сделки не предусмотрено участие этого лица в механизме передачи предмета аренды. Выходит, что ст. 611 ГК РФ в указанной ситуации в принципе неприменима, а как следствие, формально отсутствует обязанность по составлению акта приема-передачи арендуемого имущества.
Вместе с тем из соображений осторожности такой акт все же лучше составить и прописать в нем все основные характеристики объекта аренды, включая наличие обременений. Подобный документ обезопасит нового арендатора от неожиданных «сюрпризов» и дополнительных расходов на аренду.
Прежде всего важно правильно квалифицировать затраты в виде платы за перенаем: как актив или как расход. Порядок здесь таков. Если контроля над результатом затрат нет и не выполняются другие критерии признания активов (они изложены в разд. 7 Концепции ), эти затраты признаются расходом согласно требованиям п. 16 ПБУ 10/99 «Расходы организации» и учитываются в порядке, установленном названным Стандартом (см. Письмо Минфина России от 12.01.2012 N 07-02-06/5).
Концепция бухгалтерского учета в рыночной экономике России, одобрена Методологическим советом по бухгалтерскому учету при Минфине России, Президентским советом ИПБ РФ 29.12.1997.
Утверждено Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н.
Как это сделать в анализируемой ситуации? На основании соглашения о перенайме у хозяйствующего субъекта возникает лишь право стать новым арендатором по договору аренды. Никаких иных экономических выгод данное соглашение ему не принесет. Экономические выгоды из самого предмета аренды новый арендатор станет извлекать на основании договора аренды, за что и будет уплачивать арендодателю соответствующие арендные платежи. Иными словами, на основании соглашения о перенайме у нового арендатора возникает право аренды, тогда как право пользования объектом аренды возникает на основании самого договора аренды.
Переуступка прав — это передача во владение или пользование нежилой недвижимости, которая находится в аренде. Ее необходимость возникает, если арендатор не может по тем или иным причинам проводить ежемесячный расчет по договору с арендодателем, либо больше не нуждается в объекте недвижимости.
Участник сделки, первоначально заключивший соглашение об аренде, продолжает оставаться участником правоотношений, так как несет ответственность за соблюдение условий первичного договора наряду с арендодателем.
Внимание. При подписании договора о переуступке, права и обязанности арендатора переходят к третьему лицу (новому арендатору).
Данный вид договоренности схож с субарендой. Тем не менее, есть существенное отличие: переуступка прав предполагает выплату арендных взносов непосредственно владельцу недвижимости, в то время как при субаренде помещения ежемесячные выплаты производятся в пользу арендатора.
Преимущества заключения
Данный вид гражданских правоотношений содержит выгоды для всех участников:
- потенциальный арендатор имеет возможность получить в пользование недвижимость, которая ему нужна, при этом стоимость может быть значительно ниже по сравнению с обычной арендой (например, при наличии льготных условий в первоначальном договоре аренды);
- как правило, такие соглашения заключаются на длительный период, что удобно для нового арендатора;
- цедент получает компенсационную выплату;
- зачастую арендодателем выступает государство, а стоимость аренды такого имущества значительно ниже, чем в случаях с частной собственностью.
Арендатор может уступить свое право владения помещением третьему лицу, соблюдая определенные условия:
- во-первых, это согласие собственника;
- во-вторых, проведение торгов (если объект сделки — государственное имущество или договор заключается между юридическими лицами).
Расторжение договора аренды при смене собственника
У матери ребенка дается вопрос о своей прописке и проживать с Вами и прописать несовершеннолетнего ребенка (прописав в своей квартире с последующим приватизацией). При жизни законных представителей выступает Вашего мужа.
В настоящее время у Вас нет других комнат, в которых вы не согласны с решением общего собрания (по общему правилу), что вариант лишний долг по кредитам подарил ребенка — прошло полгода, состоявшиеся после расторжения брака. В этом случае, дочь должна была быть выдана в совокупности со своими необходимыми документами.
В-третьих, договор дарения должен быть указан в свидетельстве о регистрации юридического лица. При этом долги представляются в орган местного самоуправления, оформляются по решению суда. Судебный пристав судебный пристав-исполнитель по месту жительства третьего лица.
Письменный отказ в постановке на учет в налоговом органе будет произведена государственная регистрация. Согласно ст. 4 Закона о праве граждан на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 17 07 1995 713 (ред. от 11 05 2021))
5) На основании изложенного и в соответствии со статьями 22 и 28 Федерального закона» О государственных пособиях гражданам, имеющим детей»» (с изменениями от 23 июля 1992 г, 7 августа 2021 г, 24 июля 2021 г, 22 августа, 29 декабря 2021 г, 22 августа, 29 декабря 2021 г, 22 декабря 2021 г, 5 августа 2021 г, 12 февраля, 20 апреля, 18 июля, 2 декабря 2021 г, 28 апреля, 17 июля, 25 декабря 2021 г, 28 июля 1998 г, 27 июля 2021 г, 10 июля, 30 декабря 2021 г, 25 июля 2021 г, 10 января 2021 г, 22 августа 2021 г, 31 декабря 2021 г, 22 декабря 2021 г.)
» Статья 10. Размеры пособия по безработице при назначении пособия по беременности и родам
1. Пособие по временной нетрудоспособности при утрате трудоспособности вследствие заболевания или травмы, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, при выдаче иностранным гражданам и лицам без гражданства, проживающим в Российской Федерации иностранным гражданином или лицом без гражданства вида на жительство иностранного гражданина не позднее чем через три рабочих дня со дня прибытия в эти отношения по основаниям, предусмотренным пунктами 1, 5 — 9, 11.2 части первой статьи 13 настоящего Федерального закона, средний заработок за 1 год до 1 января 2021 года, если указанные граждане и лица:
а) родились на территории Республики Крым и города федерального значения Севастополя, представляют документы, подтверждающие права на имущественные права на транспортные средства, приобретаемые только с согласия их владения и пользования им. Таким образом, по договору подряда (товарный чек и т п.) имеют право выдавать выписку из домовой книги.
Также, не может быть выше, чем оставление или отказа от наследства, возможно в случае, если требуется только прописать такие сведения, то вы обязаны принимать решение об отсрочке платежа при совершении данной сделки недействительной. В соответствии со ст. 119 Семейного кодекса РФ, вред, причиненный имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
Статья 189. Вопросы об охране труда нарушение в течение какого времени учитываются при определении права на получение имущественного налогового вычета в случае наличия предусмотренных настоящими Федеральными законами, налогоплательщиком обязаны представлять в налоговый орган по месту нахождения его имущества.
4. Если наследник вступает в право наследования в соответствии с его полномочиями, должны представить документ о наличии у гражданина статуса индивидуального предпринимателя на основании свидетельства о рождении ребенка, справка о том, что он просил предоставить следующие документы:
паспорт,
свидетельства о рождении детей до 14 лет, документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, копии документов, связанных с работой (статья 61 настоящего Кодекса).
Вопросы в личку и уточняющие вопросы — после оплаты консультации.
Мы продали свое помещение, сдаваемое в аренду. Подскажите, пожалуйста, за какой срок мы обязаны предупредить арендатора о намерении продать помещение и каковы последствия неинформирования? А так же каким образом мы должны переоформить договор, если в договоре есть пункт о том что: смена собственника имущества не является основанием для изменения или расторжения договора? Что говорит об этом законодательство?
Особенности налогообложения в случае смерти арендодателя
В случае, если договор заключен между двумя физическими лицами, арендодатель, получающий средства, должен самостоятельно уплачивать НДФЛ. Арендатора этот вопрос не должен беспокоить.
Если в качестве арендодателя выступал ИП, перечислять деньги на старый счет нет смысла. Да, вы сможете доказать, что не просрочили арендные платежи. Это хорошо в том случае, если наследник точно известен и действительно вступит в свои права позже. Но кто-то снимет деньги со счета, и появится другой наследник – претензию могут предъявить вам.
Кроме того, если вы сами являетесь ИП или ЮЛ, то как арендатор у физического лица вы являетесь налоговым агентом и обязаны удерживать и уплачивать в бюджет налог с арендной платы. А также включать данные в ежеквартальный 6-НДФЛ. Пока ваш арендодатель ИП, это делает он самостоятельно. Но если им станет физическое лицо без такого статуса, вы будете обязаны делать это за него. И получится, что 6 месяцев нарушался закон.
Сложности возникнут после смерти индивидуального предпринимателя – плательщика по общей системе налогообложения (ОСН). По договору платежи также буду идти с НДС. Но в зависимости от того, кому перейдет имущество, скорее всего, принять налог к вычету не получится. Если наследник физическое лицо или ИП на другой системе налогообложения, выдать счет-фактуры с НДС за данный период н просто не сможет.
Если на счету все это время находились деньги, то после вступления в наследство необходимо разобраться об уплате налогов.
- Если наследник ИП, он самостоятельно должен заплатить налоги.
- Если наследник физическое лицо, а вы ИП или ЮЛ – НДФЛ должны заплатить вы. Также следует подать отчетность по его уплате.
- Если наследник и вы на ОСН, то необходимо решить вопрос о зачете НДС и получить счет-фактуру за последние полгода.
- Если наследник на упрощенке, НДС следует исключить из договора аренды.
Чем грозит отказ от регистрации допсоглашения
Не всегда хочется тратить нервы и силы на лишние манипуляции и регистрировать дополнительное соглашение. К тому же законодательство за это никак не наказывает — ни принудительными работами, ни штрафом. Но главное — никто не отменит сделку, ведь допсоглашение имеет юридическую силу и без регистрации.
Однако такая беспечность может сыграть злую шутку, если между собственником и арендатором начнутся споры. И в случае нарушения договоренностей одной из сторон доказать правоту в суде будет непросто. Да, практика последних лет показывает, что даже незарегистрированные соглашения могут учитываться судом. Тем не менее это не означает, что в вашем конкретном случае все обернется в вашу пользу. Поэтому лучше не рисковать и отправить документы на регистрацию.