Десять причин купить недвижимость
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Десять причин купить недвижимость». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Готовый отчет об оценке должен соответствовать всем требованиям Федерального закона от 29.07.98 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки №1,2,3 (ФСО №1, ФСО № 2, ФСО №3), утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.07 г. № 297, 298, 299.
Предложение и вакансия
- Всего за 2021 год было введено 249,3 тыс. кв. м, что на 6% больше, чем за аналогичный период 2021 года, когда было введено 234,3 тыс. кв. м арендопригодных площадей. Прирост нового предложения произошел за счет открытия ТРЦ «Щелковский» (GLA 70 тыс. кв. м) в составе ТПУ «Щелковский», ТЦ «Остров мечты» (GLA 70 тыс. кв. м) в составе одноименного парка развлечений, ТЦ «Квартал West» в составе одноименного МФК (GLA 58 тыс. кв. м), аутлет- (GLA 14,5 тыс. кв. м), ТЦ «Столица» (GLA 10 тыс. кв. м.), а также четырех районных торговых (GLA 4,7 тыс. кв. м), «Будапешт» (GLA 9,7 тыс. кв. м), «Нева» (5,9 тыс. кв. м) и «Рассвет» (GLA 6,5 тыс. кв. м).
- За 10 месяцев 2021 года было перенесено 49% от заявленного годового ввода, что составляет 467,7 тыс. кв. м арендуемых торговых площадей. Анонсированные ранее открытия Vnukovo Premium Outlet и объектов редевелопмента сети кинотеатров ADG Group перенесены на конец 2021 года.
- До конца года ожидается ввод еще примерно 231 тыс. кв. м торговой недвижимости.
Динамика цен предложения по типам коммерческой недвижимости в целом по России
| Тип | Цена в Q1 2021, руб. за кв. м | Цена в Q2 2021, руб. за кв. м | Цена в Q3 2021, руб. за кв. м | Цена в Q4 2021, руб. за кв. м | Цена в январе 2021, руб. за кв. м | Динамика за год |
| Помещение свободного назначения | 36 190 | 35 000 | 35 156 | 37 000 | 37 500 | 4% |
| Производственное помещение | 8 333 | 8 000 | 8 056 | 8 496 | 8 571 | 3% |
| Гостиница | 46 600 | 44 500 | 45 000 | 47 059 | 47 697 | 2% |
| Офисное помещение | 50 012 | 49 630 | 49 000 | 50 000 | 50 185 | 0% |
| Складское помещение | 9 764 | 9 091 | 9 000 | 9 355 | 9 810 | 0% |
| Помещение общественного питания | 42 000 | 39 830 | 41 667 | 41 136 | 41 429 | -1% |
| Торговое помещение | 48 569 | 44 330 | 44 396 | 47 000 | 47 170 | -3% |
| В целом | 36 935 | 34 850 | 34 884 | 36 486 | 37 273 | 1% |
Средние цены на продажу коммерческой недвижимости существенно колебались в течение года даже в масштабе всей России. Динамика по отдельным, особенно небольшим городам, обычно еще более сильная, поскольку уход с рынка или вывод в продажу нескольких крупных или особенно дорогих лотов может кардинально изменить картину. Тем не менее можно говорить об относительной стабильности цен.
Как достичь максимума
- Определяемся с суммой инвестиций. Для высокодоходных объектов можно воспользоваться кредитным плечом.
- Обозначаем конечную цель инвестиций: покупаете ли вы помещение для последующей продажи/сдачи в аренду или готовый арендный бизнес – в зависимости от этого вы будете строить финансовую модель.
- Оцениваем приемлемую для инвестора степень риска, сроки инвестирования, ожидания по окупаемости.
- Ищем объект – сами (если глубоко знаем рынок) или обращаемся к консультантам. Для выбора оцениваем локацию, инфраструктуру, состояние объекта.
- Проводим due diligence.
- Структурируем сделку.
- Управляем объектом: сами или привлекаем профессиональную управляющую компанию.
- Получаем доход. Следим за тенденциями рынка, при необходимости делаем реновацию, меняем концепцию.
Чтобы не разочароваться, запаситесь терпением. Даже самые ликвидные объекты недвижимости обычно окупаются долго, зато при грамотной стратегии инвестирования результаты вас непременно порадуют.
Какие документы нужны?
Перечень документов может варьироваться в зависимости от типа недвижимости и пожеланий оценщика.
Все бумаги предоставляются в работу в виде нотариально заверенных копий. Имеющаяся справочная информация от юридических лиц должна быть подписана и подтверждена печатью.
- Документы, подтверждающие право собственности.
- Техническая документация: паспорт БТИ, поэтажный план, экспликация к поэтажному плану.
- Сведения о наличии обременения на объект.
- Кадастровый паспорт земельного участка для отдельно-стоящих зданий.
- Документы на прочее имущество, входящее в состав предмета оценки.
- Копия паспорта клиента.
- Копия записи из единой налоговой службы для юридических лиц.
В какую недвижимость можно вкладывать деньги
Чем больше город, тем выше спрос на жилые и коммерческие помещения. Рассмотрим варианты инвестирования.
Жилая недвижимость. Наиболее распространённый вид недвижимого имущества. В основном с ним работают новички-инвесторы, так как риски — минимальны. Такой способ вложений часто используют, чтобы сохранить деньги. Доходы получают посредством перепродажи либо сдачи в аренду. При покупке жилого помещения учтите все характеристики: местонахождение, год постройки, планировку, инфраструктуру.
Коммерческая недвижимость. Подходит для инвесторов с опытом — им проще выбрать подходящее помещение. Коммерческую недвижимость выгоднее сдавать в аренду, чем перепродавать.
Земельные участки. Покупать земельные участки выгодно, так как они дешевле остальных видов недвижимости. Их быстро и просто оформить. Нет дополнительных затрат в виде коммунальных платежей и ремонта. При покупке учитывайте назначение. Наиболее ликвидны — участки для строительства. Для долгосрочных инвестиций подойдут сельскохозяйственные земли.
Загородная недвижимость. Загородные дома как вид инвестиций особенно популярны среди жителей мегаполисов. Стабильный спрос будет на благоустроенные дома с красивым видом и природой вокруг.
Новостройки на этапе котлована. Застройщики устанавливают минимальные цены, чтобы «раскачать» спрос и привлечь внимание покупателей к объекту на начальной стадии строительства. Покупателям квартир на этом этапе придется ждать дольше, чем остальным, и данное неудобство застройщик компенсирует с помощью ценового фактора.
Вложения в парковочные места. Ситуативный вид инвестирования в крупных городах. Доход зависит от расположения площадки. Парковку размещают в оживлённом месте, где не хватает свободных мест для автомобилей.
Как зарабатывать на недвижимости больше
Есть несколько способов повысить доходность инвестиций в несколько раз.
Разделение большой квартиры на студии. Выгоднее сдать квартиру нескольким арендаторам. К примеру, вы сдаёте трёхкомнатную квартиру за 40 000 рублей. Если разделить её на три однокомнатные и брать по 20 000 рублей с каждого жильца, вы получите 60 000 рублей.
Перепланировка. Этот способ позволяет не только улучшить условия жизни, но и повысить стоимость недвижимости на 30–40%. Учтите, любую перепланировку нужно согласовывать с БТИ и вносить изменения в техпаспорт.
Расширение помещения за счет достройки. Если добавить к объекту недвижимости балкон, веранду или подвал, его стоимость сразу вырастет на 20–30%.
Перевод помещения из жилого в нежилое и обратно. Покупка коммерческой недвижимости требует крупных вложений. Выход — приобрести жильё на первом этаже многоквартирного дома, а после перевести его в нежилой фонд.
Качественный ремонт. Ремонт повышает стоимость квартиры в 1,5-2 раза. К примеру, квартира в плохом состоянии стоила 3 миллиона, вы сделали ремонт на 500 тысяч рублей — теперь цену можно повышать до 5 миллионов.
Инвестиции в недвижимость: заключение
- Недвижимость остаётся одной из наименее рискованных сфер для инвестирования.
- Инвестиции в недвижимость — это не только вложения в квартиры, но и в землю, коммерческие объекты, парковочные места. Наибольшую прибыль получают от покупки новостроек.
- Есть два основных способа инвестирования в недвижимость: сдача в аренду или перепродажа с наценкой. Оба способа имеют плюсы и минусы. Перед выбором учтите стартовый капитал и цели инвестиции.
- Можно увеличить стоимость недвижимости в разы следующими способами: разделение на студии, перепланировка, достройка, ремонт и перевод жилого помещения в нежилой фонд.
Вкладываться в недвижимость сегодня хотят многие, но могут отнюдь не все. Стоимость входа высока, а вместе с ней высока и цена ошибки. Чем доходнее объект, тем больше риски. Решение, в какую сторону сместить чашу весов риск/доходность, остается за инвестором.
При инвестициях в элитную недвижимость речь обычно идет о миллионах, поэтому нужно не только обладать солидным капиталом, но хорошо знать рынок и конкурентную среду. Жилье элит-класса является противоречивым активом. Дорогие квартиры, как правило, низколиквидны – покупателя для них можно искать годами. Зато перспективным оказывается сравнительно новый формат апарт-отелей, приносящих максимальную прибыль при сдаче в аренду посуточно.
Рынок коммерческой недвижимости, до недавнего времени не слишком популярный у инвесторов, напротив, быстро начинает набирать обороты. Здесь широкий выбор объектов, зачастую более высокодоходных, чем жилые.
Как достичь максимума
- Определяемся с суммой инвестиций. Для высокодоходных объектов можно воспользоваться кредитным плечом.
- Обозначаем конечную цель инвестиций: покупаете ли вы помещение для последующей продажи/сдачи в аренду или готовый арендный бизнес – в зависимости от этого вы будете строить финансовую модель.
- Оцениваем приемлемую для инвестора степень риска, сроки инвестирования, ожидания по окупаемости.
- Ищем объект – сами (если глубоко знаем рынок) или обращаемся к консультантам. Для выбора оцениваем локацию, инфраструктуру, состояние объекта.
- Проводим due diligence.
- Структурируем сделку.
- Управляем объектом: сами или привлекаем профессиональную управляющую компанию.
- Получаем доход. Следим за тенденциями рынка, при необходимости делаем реновацию, меняем концепцию.
Чтобы не разочароваться, запаситесь терпением. Даже самые ликвидные объекты недвижимости обычно окупаются долго, зато при грамотной стратегии инвестирования результаты вас непременно порадуют.
Апартаменты, в среднем, на 10–20% дешевле, чем квартиры с аналогичными характеристиками. Разница обусловлена юридическим статусом апартаментов: чисто формально это нежилые помещения. Поэтому застройщик, с одной стороны, не должен менять назначение земельного участка для возведения жилья, а с другой, не обязан строить внутреннюю инфраструктуру. Отчасти это недостаток апарт-комплексов, однако сегодня девелоперы все чаще предусматривают социальные объекты даже в таких проектах.
«В самом выигрышном положении оказываются покупатели апартаментов в комплексах смешанного типа, где продаются оба формата недвижимости: они будут иметь доступ ко всей инфраструктуре. Сдавать такие апартаменты можно по той же цене, что и квартиры, но вход в проект (цена лота – прим. ред.) будет заметно ниже», — отмечает генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев.
На рост популярности апартаментов у инвесторов сейчас влияет и активное обсуждение их «правовой амнистии» на уровне Правительства РФ: с начала года спрос на этот вид недвижимости уже вырос на 15%. Такие цифры приводит директор по продажам жилой недвижимости AFI Development Федор Ушаков, который также подчеркивает, что если закон о приравнивании апартаментов к жилым помещениям будет все же принят, спрос на них в краткосрочной перспективе увеличится еще на 30–40%. «Следствием станет удорожание этих лотов, в том числе и за счёт \»вымывания\» с рынка самых дешевых вариантов. В результате их стоимость может вырасти на 25–30%», — дополняет Ушаков.
Коммерческая недвижимость
Коммерческая недвижимость серьезно пострадала от кризиса, который во многом подорвал ее инвестиционный потенциал. Однако некоторые ее сегменты по-прежнему способны приносить стабильный доход. Залог их устойчивости в том, что они связаны с насущными потребностями как бизнеса, так и потребителей.
«В период пандемии резко вырос спрос на складские помещения в связи с расширением индустрии доставки. Свой шанс получили коворкинги и гибридные рабочие пространства. Этому способствовал перевод значительной части офисных сотрудников на удаленную работу. Соответственно, при необходимости организовать встречу с партнерами или быстро мобилизовать коллектив именно аренда коворкинга стала наиболее подходящим вариантом. Впрочем, определенная категория классических офисов остается привлекательной для инвестора — компактные многофункциональные помещения в центрах с хорошими показателями транспортной доступности», — комментирует руководитель премии Urban Awards Ольга Хасанова.
Также возможно вложить деньги и в коммерческие объекты в новостройках. Независимо от экономической конъюнктуры жители новых кварталов будут нуждаться в магазинах, салонах красоты и бытовых сервисах.
РЕАЛЬНАЯ ДОХОДНОСТЬ АКТИВОВ
Безрисковая доходность обеспечивает 100% сохранность вложенного капитала и накопленного дохода. Однако эта величина для многих может показаться слишком низкой.
Для повышения доходности инвестор должен принять на себя дополнительные риски, которыми можно разумно управлять, изменяя пропорции классов активов в своем портфеле.
Посмотрим на реальную дивидендную доходность разных инструментов (в долларах), которые используются для получения пассивного дохода.
- акции США — 3,42%;
- акции развитых стран — 3,61%;
- привилегированные акции США — 5,61%;
- акции сектора недвижимости — 7,06%;
- облигации инвестиционного рейтинга — 3,30%;
- облигации развивающихся стран — 4,74%;
- спекулятивные облигации США — 5,99%;
- альтернативные инвестиции — 4–8%.
«Покупатель недвижимости в Уфе сейчас мыслит не стоимостью»
Какие же миллионники, помимо Казани, попали в число городов с невысокой окупаемостью и доходностью торговых помещений? Чуть выше оказались показатели в соседней Башкирии. В Уфе срок окупаемости торговых площадей составил 7,5 лет, доходность — 13,3%. При этом цена предложения по аренде почти такая же, как в Казани — 13,4 тысячи рублей в год, а вот цена продажи ниже почти на 15% и составляет 100,5 тысячи рублей.
— В последние несколько лет рынок коммерции Уфы стал не очень активным. Сейчас начинается такая же тенденция, как в Москве — инвестор хочет купить не просто помещение, а помещение с готовыми арендаторами. Стабильными арендаторами у нас считаются сетевые магазины типа «Пятерочки», «Магнита». С моей точки зрения, они, может быть, и стабильны, но они платят мало и «убивают» помещение, его физическое состояние. Либо, если инвестор не понимает бизнеса арендатора, он это помещение не купит, — отмечает Елена Андреева, генеральный директор сети агентств недвижимости «Эксперт».
Выгодны ли инвестиции?
Коммерческая недвижимость – это любая нежилая собственность, приносящая владельцу доход.
К коммерческой недвижимости можно отнести:
- Торговые площадки: магазины, торговые центры. Наиболее выгодной инвестицией считается стрит-ритейл (с англ. «уличная торговля»). Часто встречается как форма переоборудования квартиры на первом этаже в магазин; средняя доходность от инвестиций в этом случае составляет 10-12%, что соответствует хорошим показателям по оценке экспертов.
- Офисные помещения: бизнес-центры, отдельно стоящие офисы. На 2018 год доходность от этих инвестиций составляет порядка 9-11%, что несколько ниже показателей 2010-2013 годов. Это связано с насыщенностью рынка большим количеством предложений. Но так как в период 2014-2016 было сдано в эксплуатацию сравнительно немного бизнес-объектов, можно справедливо ожидать роста арендных ставок в ближайшие годы.
- Индустриальные объекты: складские помещения, промышленные объекты. Этот вид инвестирования не является популярным у российских инвесторов. Это обосновано повышенной конкурентностью в нише, а также отсутствием дефицита в свободных объектах. Спрос соответствует предложению, что затрудняет процесс поиска новых клиентов.
О том, какие еще виды и типы коммерческой недвижимости бывают, узнаете в специальном материале.
Стоимость помещений под магазины
Стоимость нежилых помещений на первых этажах формируется с учетом целого ряда факторов. Прежде всего, это район, расположение дома на территории квартала или микрорайона (а значит, и пешеходный трафик), потребности жителей, наличие конкурентов.
Стоимость помещений, на которые есть спрос, сопоставима со стоимостью квартир. Например, цена 1 кв. м может составлять от 180 до 220 тыс. руб. На цены сильно влияет ликвидность объекта. По словам экспертов, ликвидные помещения продаются быстро и практически без торга, а вот менее ликвидные можно купить со скидкой или в рассрочку.
Наиболее востребованы помещения от 50 до 120 кв. м, имеющие определенные технологические и конструктивные особенности. Труднее и дольше всего продаются помещения, имеющие неудобный вход, или располагающиеся в удаленной части жилого комплекса, на большом расстоянии от пешеходного трафика.
На величину арендных ставок для расположенных на первых этажах помещений также влияет класс объекта и проходимость. Минимальные ставки составляют от 3 до 8 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Если говорить об усредненных затратах на аренду типовых нежилых помещений комфорт-класса в спальном районе, то это примерно 20–25 тыс. руб. в год за 1 кв. м.