О признании права собственности на самовольную постройку в судебной практике

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «О признании права собственности на самовольную постройку в судебной практике». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В рамках данного способа вы получаете решение Градостроительно-земельной комиссии Москвы о возможности сохранения самостроя в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 31 мая 2011 г. № 234-ПП и Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г.№ 273-ПП.

Защита законных прав по делам о самовольных постройках

Настоящий обзор (FAQ) подготовлен адвокатами Адвокатского бюро «Домкины и партнеры», специализирующимися на судебном разрешении споров о недвижимости. В публикации использованы результаты судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством.

Приведенный обзор не является руководством для принятия самостоятельных правовых решений. При возникновении соответствующих вопросов, а также перед принятием юридически значимых действий, читателям рекомендуется обратиться за консультациями к профильному специалисту.

Дата актуальности изложенного материала – 12.01.2022 года

Значительную долю судебных споров о недвижимости в практике российских судов занимают дела о легализации или сносе объектов самовольного строительства.

Положения действующего российского закона, в частности, статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставляет заинтересованным лицам при определенных обстоятельствах ввести самовольную постройку в гражданский оборот, закрепив за ней официальный правовой режим.

Основные положения закона данной области права, обзор результатов судебной практики, а также процессуальные особенности рассмотрения дел данной области права, мы предлагаем рассмотреть в данной публикации и виде ответов на часто задаваемые вопросы.

о признании права собственности на самовольную постройку

Мною, , в году был построен жилой дом (другое строение или сооружение) по адресу: , на участке, принадлежащем мне .

Данная постройка в соответствии со ст. 222 ГК РФ является самовольной, так как .

Я был лишен возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости, так как .

Во время строительства я приобретал и доставлял строительные материалы, в частности .

Кроме того, я вложил в строительство денежные средства в сумме рублей.

Сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается .

В соответствии со ст. 222 ГК РФ, а также статьями 131 – 133 ГПК РФ.

О ПРИЗНАНИИ ЗДАНИЙ САМОВОЛЬНЫМИ ПОСТРОЙКАМИ И ОБЯЗАНИИ ОТВЕТЧИКА ОСУЩЕСТВИТЬ ИХ СНОС (Определение ВС РФ от 15 октября 2018 г. N 307-ЭС18-15986)

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда, оставленным без изменения Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа, решение суда первой инстанции отменено по безусловному основанию, в удовлетворении исковых требований отказано.

Общество обратилось в судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просило указанные судебные акты апелляционной и кассационной инстанций отменить, ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм права.

Проверив доводы кассационной жалобы, изучив оспариваемые судебные акты, суд не находит оснований к передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации.

Разрешая заявленные требования, суды, руководствуясь положениями ст. 130 о движимых и недвижимых вещах, ст. 222 о самовольной постройке ГК РФ, положениями ЗК РФ, разъяснениями, приведенными в п. 29 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22, установив, что земельный участок, на котором находятся спорные объекты, предоставлен по договору аренды для целей, не связанных со строительством, а именно для размещения временной автостанции пассажирских автобусов и маршрутных такси, названные объекты носят временный характер, не обладают признаками недвижимого имущества, пришли к выводу о том, что положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с их созданием, в связи с чем отказали в удовлетворении требований.

Суды учли, что в производстве арбитражного суда имеется дело по иску администрации к обществу об обязании освободить земельный участок путем сноса временных построек и передать земельный участок в надлежащем состоянии согласно условиям договора аренды земельного участка.

Судебная коллегия ВС РФ сделала вывод о правильности применения норм права судами нижестоящих инстанций.

Рассмотрение подобного спора позволяет сделать следующие выводы:

1. Принятие судебными инстанциями определенных решений об удовлетворении или отказе в удовлетворении требований органов власти не связано со статусом истца. Решающее значение при вынесении решений имеет наличие или отсутствие необходимых фактов и их доказанность.
2. В случае если спорные объекты не отвечают признакам недвижимости, к ним не может быть применена ст. 222 ГК РФ, которая регулирует правоотношения по строительству и реконструкции объектов капитального строительства, однозначно отнесенных действующим законом к объектам недвижимости. Об этом говорит и ст. 51 ГрК РФ, которая исключает объекты некапитального строительства из процесса необходимого согласования для их возведения.

Узаконить самовольную постройку через суд

Действующее законодательство предусматривает возможность определить законный режим владения самовольной постройкой, с последующим признанием на нее права собственности.

Если произвести легализацию строения в административном порядке не получается, то следует обращаться в суд.

Судебная защита прав может быть осуществлена путем предъявления самостоятельного требования о признании права собственности на самовольную постройку, либо такое требование может быть заявлено в качестве встречного в случае предъявления к вам иска о сносе самовольной постройки.

Если вы задаетесь вопросом «как узаконить самовольную постройку?», то постарайтесь обеспечить соблюдение обязательных требований:

• Самострой не должен угрожать жизни и здоровью граждан
• При строительстве не должны быть нарушены строительные и градостроительные нормы и правила
• Ваше строение не должно нарушать права и законные интересы других лиц

Обычно, судебные разбирательства, касающиеся самостроев, не обходятся без соответствующих судебных экспертиз.

Подобные дела требует серьезного подхода как на стадии подготовки, так и в ходе судебного разбирательства. Всегда пользуйтесь помощью опытных юристов, чтобы максимально гарантировать достижение положительного результата.

Как узаконить объект незаконного строительства

Как узаконить самострой в 2020 году?

Правом обращаться в суд с иском об узаконивании самоволки имеет собственник земли, где постройка была возведена, а также лицо, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.

Признание права собственности на самовольную постройку через суд за собой стало значительно сложнее.

С 1 сентября это будет возможно при одновременном наличии следующих условий:

1. В отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта.
2. На день обращения в суд постройка соответствует стандартам, установленными правилами планировки территории, землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам строений, содержащимися в иных документах.
3. Сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Последовательность действий узаконить самострой

Когда постройка уже возведена, остается лишь выбирать, каким именно способом удастся урегулировать проблему самостроя:

• более простой вариант – административный порядок согласования;
• при возникших затруднениях – через исковое заявление в суд.

Что нужно для того, чтобы признать право собственности на самовольную постройку?

Признать право собственности на самовольно возведённое строение в судебном порядке можно лишь при наличии следующих обстоятельств:

• Земельный участок, на котором возведено строение, должен принадлежать на праве собственности истцу.
• Постройка должна соответствовать установленным требованиям закона. Градостроительные нормы должны быть соблюдены.
• Самовольная постройка не должна создавать угрозы жизни и здоровью граждан. Не должно возникнуть ситуации, что из-за неправильной конструкции крыши она вот-вот рухнет на проходящих рядом с домом людей.
• Не должны нарушаться права и законные интересы других лиц. Например, возведённый дом не должен заходить на участок соседа.
• Истец должен попытаться легализовать строение без суда, путём обращения в компетентные органы. Он может попытаться получить разрешение на строительство или акт ввода объекта в эксплуатацию.

Внесудебный порядок легализации самовольной постройки

Административный порядок легализации означает, что вопрос о сохранении постройки, которая имеет признаки самовольного строительства, может быть решен через органы местного самоуправления.

Многие нарушения закона, допущенные при осуществлении самовольной постройки, могут быть устранены без обращения в суд.

Так, если земля, на которой возведен объект, для этого не предназначена, то можно попробовать перевести ее в иную категорию. Целевое назначение земельного участка может быть изменено по решению уполномоченных органов государственной власти или органов местного самоуправления (ст.8 ЗК РФ). Причем, факт создания объекта не влияет на решение вопроса об изменении назначения земли. Если целевое назначение участка удастся изменить и построенный объект будет соответствует таким изменениям, то он перестанет быть самовольной постройкой.

Судьба постройки, осуществленной без необходимых разрешений, аналогична. По общему правилу, перед началом строительства необходимо получить разрешение, а затем начинать строительные работы. В то же время, закон не запрещает принимать данные решения позже. Уполномоченные органы могут рассматривать заявления и принимать решения и после того, как строительные работы начаты.

Что касается разрешения на ввод строения в эксплуатацию, то без разрешения на строительство (когда это разрешение необходимо) его получить довольно сложно. В подавляющем большинстве случаев, чиновники на местах отказывают в выдаче данного документа.

Если муниципалитет отказывает в выдаче разрешительных документов, владельцу самостроя придется обращаться за легализацией строения в суд.

Исключительный способ защиты права

Исключительный способ защиты права применяется только тогда, когда лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

В соответствии с нормами ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, а также положениями ст. 3 Закона N 169-ФЗ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные ст. 51 Градостроительного кодекса документы.

Если до подачи в суд искового заявления застройщик не принимал необходимых мер к получению исходно-разрешительной документации на строительство (как до его начала, так и во время проведения строительных работ) и не представил доказательств, подтверждающих невозможность получения разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию и свидетельствующих о том, что ему было необоснованно отказано в выдаче соответствующих разрешительных документов, суд может отказать в признании права собственности на возведенный или реконструированный объект (Постановление Пленумов ВС РФ, ВАС РФ N 10/22).

Что такое самовольная постройка

Самовольной постройкой признают дом или иной вид недвижимости, который возведен без законных согласований и разрешений, с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Если строение возведено с нарушением назначения застройки земельного участка или на земле, которая не предоставлена собственнику законном образом, его также признают самостроем.

Все эти требования должны быть соблюдены на момент начала строительства и действовать на дату выявления самостроя. Если на момент момент начала строительства никаких не было ограничений для постройки, то ее нельзя признать самовольной. Также если собственник не мог знать о каких-либо ограничениях по застройке своего участка, но они были, то постройку не признают незаконной.

Как определяют самовольную постройку?

В качестве первого признака объекта можно назвать строительство на площади, не отведенной для такого рода задач по правилам, которые были предусмотрены в нормативных и других законодательных актах. Даст разъяснения и комментарии о признании права собственности на самовольную постройку практика юристов. Строение будет считаться воздвигнутым на наделе, не отведенном для данных задач, если сооружение производилось с нарушением порядка мотивированного использования либо наперекор порядку разделения.

Второй признак — возведение строения (недвижимого имущества) без получения на это действие необходимых законодательством разрешений. Для проведения работ должно быть в наличии разрешение на стройку дома либо другого сооружения. В Градостроительном кодексе, в частности в 51 статье, можно ознакомиться с данной документацией и узнать порядок признания права собственности на самовольную постройку.

Признание права собственности на постройку гаража

Принципиально при признание собственности на самовольную постройку гаража иметь документы, подтверждающие право принадлежности земельного участка физлицу либо договор аренды бессрочного использования. Участок может находиться в собственности садоводческого кооператива, сооружение гаража на таких землях подпадает под действие Федерального закона № 210, и признать право собственности на самовольную постройку гаража легко, требуется несколько документов из уполномоченных структур. В случае же, если объект был построен на участке, принадлежащем физическому или юридическому лицу на правах владения, гараж, построенный без предварительного разрешения, по закону оформляется как вспомогательное хозяйственное помещение типа сарая.

Земляной участок может принадлежать кооперативу, в таком варианте признать право собственности на самовольную постройку гаража можно, направив обращение, как члену кооператива, в госструктуры Российской Федерации.

Как осуществляется ликвидация самостоятельной постройки?

Как правило, снос постройки, возведенной самовольно, осуществляется двумя методами. В первом случае работы ведутся согласно решению суда. Правила установлены 222 статьей в п. 2. В согласовании с нормой, снос самостроя производится лицом, которое возвело постройку, или за его счет.

В двадцать втором пункте Постановления №10/22 определены категории лиц, которые вправе обратиться с заявлением. Добиваться устранения строений вправе:

• обладатели надела;
• владельцы территории;
• физические лица, чьи интересы нарушены возведением постройки;
• орган муниципальной власти, согласно общегосударственным нормам;
• прокурор, работающий в общественных интересах.

Основные последствия самовольной постройки

В связи с вышесказанным возникают вполне закономерные вопросы: какие последствия ожидают лицо, осуществившее самовольную постройку, какова судьба самой постройки и кто является лицом, осуществившим самовольную постройку?

Во-первых, лицом, осуществившим самовольную постройку, может быть как физическое, так и юридическое лицо, которое нарушило установленные для данной постройки требования и нормативы.

Во-вторых, по общему правилу, закрепленному в п. 2 ст. 222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не вправе распоряжаться ей, то есть продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Другими словами, данное строение изъято из гражданского оборота, в связи с чем право собственности на него не подлежит государственной регистрации. В случае если с таким имуществом были совершены сделки, то они в силу ст. 168 ГК РФ являются ничтожными (см., например, Постановление ФАС СЗО от 18.08.2005 N А66-1315-2005). Кроме того, в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка должна быть снесена создавшим ее лицом либо за его счет. При этом никакие компенсации ему не выплачиваются. Так, рассматривая аналогичную ситуацию, ФАС СЗО в Постановлении от 15.09.2005 N А21-7729/03-С2 указал, что согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ расходы на возведение самовольной постройки могут быть возмещены осуществившему ее лицу только в случае признания за иным лицом права собственности на такую постройку. По смыслу указанной нормы во всех остальных случаях основания для какой-либо компенсации за самовольную постройку отсутствуют. Таким образом, расходы истца на возведение павильона не могут быть признаны убытками в соответствии со ст. 15 ГК РФ.

В исключительных случаях, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку суд может признать за лицом, осуществившим ее на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку (см., например, Постановления ФАС СЗО от 03.08.2005 N А56-6716/05, от 08.08.2005 N А56-43041/04, от 10.08.2005 N А56-23869/04, ФАС ЦО от 05.12.2005 N А08-4503/05-10). При этом суды разных округов при рассмотрении дел о признании прав на самовольную постройку неоднократно указывали, что в силу указанной нормы признание права собственности на самовольную постройку непосредственно связано с правами пользования земельным участком, на котором такая постройка находится. Следовательно, судебный акт о признании права собственности на самовольную постройку влечет изменение прав и обязанностей законного пользователя указанным земельным участком. Разрешение вопроса о праве собственности на самовольную постройку без участия законного пользователя земельным участком нарушает права этого лица (см., например, Постановление ФАС СЗО от 08.09.2005 N А56-40503/04).

Также право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где расположена постройка. Но в этом случае лицо, за которым признано право собственности на самовольную постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Ответственность за самовольную постройку

В силу ст. 58 Градостроительного кодекса РФ лица, виновные в нарушении законодательства о градостроительной деятельности, несут дисциплинарную, имущественную, административную, уголовную ответственность в соответствии с законодательством РФ. В п. 1 ст. 24 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ» (далее — Закон N 169-ФЗ) также указано, что гражданин или юридическое лицо, осуществляющие строительство архитектурного объекта без разрешения на строительство (самовольную постройку) или с нарушением утвержденной градостроительной документации, несут ответственность в соответствии с КоАП РФ.

Согласно ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ строительство без разрешения зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения, в том числе жилых зданий, а также объектов индивидуального строительства влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 3 до 5 МРОТ, на должностных лиц — от 5 до 10 МРОТ, на юридических лиц — 50 до 100 МРОТ.

Похожие записи:

• Что делать, если угрожают расправой?
• Помощь многодетным семьям в 2023 году
• Все о патенте для ИП в 2023 году: условия, стоимость и льготы