Как рассчитывается возмещение обманутым дольщикам?
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как рассчитывается возмещение обманутым дольщикам?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Достаточно часто можно столкнуться с ситуацией, когда на счетах застройщика нулевой или очень маленький остаток, который не позволяет произвести взыскание неустойки по ДДУ. В этой ситуации возможно два варианта развития событий: согласно первому из них, вероятно, что застройщик пользуется услугами нескольких банков, и специально держит средства в том из них, который нигде не афишируется.
Когда можно взыскать с застройщика неустойку за некачественно проведенные ремонтно-отделочные работы
Согласно положениям ФЗ 214, застройщик обязан передать дольщику жилье, отвечающее требованиям технических и градостроительных регламентов, а также соответствующее условиям договора. Однако на практике почти ни один девелопер не исполнил добровольно все свои обязательства в части выполнения ремонтно-отделочных работ и, одновременно с этим, своевременной сдачи квартиры. Что-то из этого всегда обязательно нарушается, и, чаще всего, застройщики минимизируют риски просрочки сдачи объектов именно за счет “халтуры” при проведении отделки.
Поскольку ремонт нередко делается “на скорую руку”, при приемке дольщиками обнаруживается масса недостатков. Это могут быть неровные стены, неверно смонтированные окна и даже отсутствие предусмотренной планом стены или вовсе иная планировка квартиры. В связи с этим у дольщиков появляются претензии в отношении качества исполнения обязательств по ДДУ, однако не все знают, как в подобной ситуации правильно себя вести.
Помните! При обнаружении недостатков факт их наличия нельзя оставлять без внимания. Также не стоит соглашаться подписывать акт приема-передачи вплоть до момента устранения изъянов и/или выплаты соразмерной компенсации. Поверьте, ни один застройщик, получивший от вас согласие принять объект ДДУ, не станет торопиться исправить недостатки, и это в лучшем случае. А в худшем, он вообще забудет о них и данном обещании все исправить.
Поэтому если какие-то изъяны были обнаружены, необходимо инициировать процедуру защиты своих прав, о которой и пойдет речь ниже.
Что может требовать потребитель и реально ли вообще взыскать деньги
А начнем мы с того, что может потребовать потребитель в случае выявления недостатков строительства или проведения ремонтно-отделочных работ. Итак, это может быть требование:
- О безвозмездном устранении обнаруженных недостатков в определенный срок (разумный, его допустимо определить путем договоренности между сторонами);
- Соразмерном снижении цены ДДУ. При этом с застройщика взыскиваются средства, затраченные на устранение недостатков в соответствии с экспертным заключением);
- Возмещении фактических расходов, понесенных дольщиком в результате проведения ремонтных работ и закупки необходимых материалов с целью устранения недостатков;
- Расторжении ДДУ, актуальном в случае выявления серьезных нарушений.
Почему застройщики предпочитают дожидаться суда?
Экспертное заключение всегда субъективно, и разные специалисты могут представить в нем в результате существенно отличающиеся цифры.
Зачастую застройщику экономически более выгодно участвовать в судебном разбирательстве и пытаться максимально уменьшить сумму компенсации. Каким образом? Во время заседания представитель исполнителя просит суд назначит повторную судебную экспертизу, которая обычно показывает значительно меньшую сумму. Суд же, в свою очередь, опирается при вынесении решения именно на нее, а не на ту, которая была представлена истцом изначально.
Единственное, на что готовы идти застройщики в досудебном порядке, — это техническое устранение недостатков, что, как уже упоминалось выше, не избавляет девелопера от обязанности уплачивать неустойку, но только “горе-исполнитель” уплачивать ее даже не собирается.
В качестве наглядного примера уменьшения суммы неустойки за счет проведения повторной экспертизы эксперт компании Advisor приводит решение Красногорского районного суда, вынесенное 15 июля 2021 года. В рамках процесса была заявлена к взысканию сумма в размере чуть более 1 млн. рублей. Но после повторной экспертизы, проведенной по ходатайству девелопера, сумма была уменьшена до 650 тыс. рублей.
Однако с учетом применения уменьшения покупной цены объекта ДДУ, штрафа за нарушение Закона о защите прав потребителей и размера неустойки на будущее итоговая сумма составила 2 184 000 рублей.
Данное дело относится к ЖК “Митино Парк”. Застройщиком этого жилого комплекса является ГК ПИК, который, кстати, регулярно является ответчиком в суде по делам о взыскании неустойки за некачественно выполненные ремонтно-отделочные работы. В качестве объекта ДДУ выступала трехкомнатная квартира, площадью 90,5 м2 и общей стоимостью 9 392 000 рублей.
В каких случаях выплачивается компенсация?
В ситуации, когда застройщик нарушает сроки завершения строительства и задерживает передачу квартиры покупателю, участники строительства могут предъявить застройщику требования, предусмотренные условиями договора или законом о долевом строительстве (
Если трудности застройщика временные и он планирует завершить строительство, он может во внесудебном порядке договориться с покупателями о способе компенсации. Ждать, что это будет легко не стоит, но обратиться точно нужно и проявить необходимую настойчивость для восстановления собственных прав. Это может быть, как сумма денег, так и
Как рассчитывается выплата, если квартира в строящемся доме куплена в ипотеку?
Если дольщик приобрел квартиру в строящемся доме с помощью ипотеки и строительная компания обанкротилась, сумма компенсации рассчитывается точно так же, как и приведенном выше примере.
Денежные средства переводятся одним из двух способов. Если у дольщика открыт залоговый счет в банке, в котором оформлена ипотека, выплата будет направлена именно туда. В таком случае банк автоматически погасит кредит за счет этих средств, а остаток дольщик сможет снять и использовать по своему усмотрению.
Если залоговый счет не открыт, Фонд перечислит средства на персональный счет дольщика, который он указал в заявлении. В этой ситуации важно, что обязательства по ипотечному кредиту остаются, поэтому чтобы избежать проблем с банком и судебных разбирательств, дольщик должен оперативно погасить ипотеку с помощью полученных от Фонда средств.
Какими схемами пользуется застройщик для уклонения от уплаты штрафов и долгов
Перед предъявлением требований по взысканию долга с девелопера необходимо оценить создавшуюся ситуацию. Обычно для уклонения от уплаты штрафов и долгов застройщик пользуется следующими схемами:
- составление нового соглашения, в котором указывается новый срок сдачи дома в эксплуатацию при нарушении прежнего. В случае подписания такого документа потребовать неустойку и компенсацию с застройщика невозможно;
- предложение компенсации за отказ от требований по выплате неустойки. В случае согласия с таким предложением будет не только меньшей сумма компенсации, по сравнению с положенной по закону, но и выплата её будет затягиваться. При этом потребовать выплату неустойки через суд будет невозможно из-за письменного отказа.
Шаг 5. Участие в судебном процессе.
Этот этап потребует от Вас не только времени, но и напряженного внимания. Истцу необходимо:
— регулярно посещать судебные заседания;
— эффективно реагировать на действия ответчика (привлечение третьих лиц, просьбы отложить процесс и т. п.);
— вовремя готовить и подавать различные документы (письменные объяснения, ходатайства, заявления и т. д.);
— выработать тактику действий и оперативно вносить в нее коррективы при изменении обстоятельств.
Если суд первой инстанции вынес решение в Вашу пользу, ответчик может обжаловать его в течение 30 дней. Как правило, застройщик пытается таким образом растянуть рассмотрение дела и отсрочить получение исполнительного листа. Вам предстоит:
— получить апелляционную жалобу в суде первой инстанции;
— подготовить отзыв, ответив на все аргументы застройщика;
— прийти на заседание по рассмотрению апелляции.
Апелляционный суд своим постановлением может изменить решение суда первой инстанции либо оставит его в силе. Однако следует учесть, что по статистике апелляция изменяет лишь 5% решений.
Исполнительное производство возбуждено, что дальше?
После возбуждения исполнительного производства судебный пристав-исполнитель направляет электронные запросы в Росреестр, Федеральную налоговую службу, ГИБДД, Пенсионный фонд РФ, в банки, с которыми организован электронный документооборот, ЗАГС, ГИМС, Ростехнадзор, операторам сотовой связи, в Федеральную миграционную службу. Ответы на запросы, как уже отмечалось, приходят приставу в течение нескольких дней, а некоторые – в течение нескольких недель.
Если есть срочная необходимость в аресте имущества должника, то с приставом-исполнителем нужно договориться о совместном выезде, по возможности, обеспечив автотранспорт. Выезжать к должнику лучше всего в первые же дни исполнительного производства, то есть пока он ещё не знает о возбуждении процедуры принудительного взыскания. В этом случае должник может не успеть перевезти ликвидное имущество в другое место или «нарисовать» документы, подтверждающие выбытие имущества из его собственности.
Во время выезда настаивайте (а лучше – договоритесь с приставом заранее) о составлении акта-описи имущества, вынесения постановления о наложении ареста на имущество и передаче арестованного имущества на ответственное хранение вам (за исключением недвижимого, которое взыскателю на хранение передано быть не может). Если имущество при наложении на него ареста передаётся на ответственное хранение должнику или членам его семьи, то должник должен быть письменно предупрежден об уголовной ответственности по ст. 312 УК РФ «Незаконные действия в отношении имущества, подвергнутого описи или аресту либо подлежащего конфискации».
Если сумма долга свыше 2 250 000 рублей, напомните приставу о необходимости предупредить должника об уголовной ответственности по ст. 177 УК РФ «Злостное уклонение от погашения кредиторской задолженности». В перспективе это может дать дополнительные возможности для побуждения должника к погашению долга.
В случае если должник будет препятствовать приставу или откажется выполнять его законные требования, то он может быть привлечён к административной ответственности, предусмотренной ст. 17.14 КоАП РФ. Кстати, по указанной статье могут быть оштрафованы любые лица и организации, которые не исполняют требования пристава о предоставлении информации, перечислении денег и т.п.
Как правильно рассчитать неустойку за нарушение срока передачи квартиры
Главный вопрос, возникающий при расчете неустойки: по какой ставке рефинансирования считать неустойку.
Вопрос этот вызван непониманием
фразы, содержащейся в части 2 статьи 6 ФЗ об участии в долевом строительстве: «…ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства…»
Что значит «действующей на день исполнения обязательства»?
Имеется в виду день, когда обязательство по передаче квартиры дольщику было фактически исполнено застройщиком или день, когда исполнено обязательство по выплате неустойки?
Или может быть день вынесения судом решения о взыскании неустойки?
Ответ в этом вопросе содержится в Определении Верховного Суда РФ от 24.10.2017 N 41-КГ17-26.
Согласно позиции, изложенной Верховным Судом РФ в данном определении, «по смыслу части 2 статьи 6 ФЗ об участии в долевом строительстве, при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка (имеется в виду ставка рефинансирования), действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта».
Рассмотрим на примере что это значит
Договор долевого участия в строительстве предусматривает обязательство застройщика передать квартиру дольщику не позднее 1 квартала 2016 года.
То есть последний день, когда застройщик по договору может исполнить свое обязательство по передаче квартиры — это 31.03.16
При расчете неустойки необходимо применять ставку рефинансирования, действующую на эту дату.
Согласно Указанию Банка России от 11.12.2015 № 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России» с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к размеру ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.
В период с 1 января 2016 г. по 14 июня 2016 г. ставка рефинансирования и ключевая ставка Банка России составляли 11% (Указание Центрального банка Российской Федерации от 11 декабря 2015 г. N 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России»).
Таким образом, на дату 31.03.16 ставка рефинансирования составляла 11% и именно в таком размере она подлежит применению (в рассматриваемом примере) при расчете неустойки за нарушение срока передачи квартиры дольщику.
Дожидаться передачи квартиры или нет?
Как быть в ситуации, когда срок передачи дольщику квартиры нарушен, но квартира еще не передана и в ближайшее время передана не будет.
Для взыскания неустойки с застройщика нужно дожидаться передачи квартиры или можно обращаться в суд уже сейчас?
И как рассчитать неустойку, если квартира еще не передана?
Мы в работе обычно рекомендуем
не дожидаться передачи квартиры и подавать заявление о взыскании неустойки.
Дело в том, что, если застройщик допустил нарушение срока строительства и передачи квартир дольщикам — это не очень хороший признак.
И неизвестно, чем это все закончится.
Почти каждому банкротству застройщика предшествовало нарушение срока передачи квартир дольщикам.
При этом судебный процесс по взысканию неустойки занимает, как правило, до полугода.
Поэтому лучше “держать руку на пульсе” у застройщика.
Когда дело по иску о взыскании неустойки находится в суде — вы можете оперативно отреагировать на любые изменения ситуации и добавить в иск требование о возврате денег за квартиру.
Когда будет совсем все плохо — все дольщики побегут в суд и денег может на всех не хватить.
Если к окончанию судебного процесса квартира вам не передана — нужно просто сделать расчет неустойки на дату вынесения судом решения по делу.
Другой вариант — просить суд в резолютивной части решения суда указать не конкретную сумму взыскания, а формулу ее взыскания. При этом датой закрытия расчета суд укажет дату подписания акта приема — передачи квартиры.
Судебный пристав – исполнитель
или банк, исполняющий требования исполнительного листа в порядке, предусмотренном ст.8 ФЗ “Об исполнительном производстве” рассчитает конкретную сумму взыскания либо на день исполнения, либо на дату передачи квартиры, если на момент исполнения она уже будет передана.
Если квартира была передана вам застройщиком после предъявления в суд иска о взыскании неустойки, но до вынесения судом решения по делу — нужно просто подготовить заявление об увеличении размера исковых требований и подать его в суд.
Отношения с застройщиком в области договора долевого участия регулируются частью 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно этому закону размер неустойки расcчитывается строго по определенной формуле.
Взыскать неустойку вы можете как самостоятельно, так и обратившись за помощью к специалисту. Стоит сравнить все плюсы и минусы обоих вариантов и принять подходящее решение. При выборе самостоятельного взыскания, рекомендуем начать с расчета суммы. Сделать это можно при помощи нашего калькулятора расчета неустойки. После расчета ознакомьтесь с нашими советами по самостоятельному взысканию неустойки по договору долевого участия.
Когда можно требовать выплату неустойки?
Одна из основных гарантий для участников долевого строительства – право на получение неустойки за нарушение. Среди самых распространенных ситуаций можно выделить следующие:
-
застройщик тянет с гарантийными работами – во время проживания в квартире владельцы выявили серьезные недостатки;
-
застройщик нарушает сроки передачи объекта долевого строительства – недвижимость сдали не в те числа, что прописаны в договоре участия в долевом строительстве;
-
застройщик сдает владельцу квартиру с серьезными дефектами и нарушениями – трещины в окнах, гнилая проводка, дыры в стенах;
-
площадь новостройки, прописанная в договоре, не соответствует фактическим метрам.
Неустойку можно взыскивать и после решения суда
Дольщик обратился в суд с иском о взыскании с застройщика неустойки и морального вреда за то, что ему передали квартиру с недостатками. Дольщик выиграл суд, но застройщик выплачивать деньги не спешил. Затягивал, чтобы подольше не платить.
Тогда дольщик решил обратиться в суд ещё раз. На этот раз, чтобы взыскать неустойку за время, которое прошло с момента вынесения судебного решения. Чтобы заставить застройщика заплатить и заодно увеличить сумму, причитающуюся дольщику.
Сначала суды дольщику отказали. Они пришли к выводу о том, что Закон об участии в долевом строительстве не предусматривает возможности начисления неустойки за время после вынесения решения суда. Дольщик хочет слишком многого.
Однако, Верховный Суд поправил нижестоящие суды. Он разъяснил, что Закон об участии в долевом строительстве здесь не причём. А неустойка должна начисляться по Закону о защите прав потребителей. Вплоть до полной уплаты суммы застройщиком.
Так что, дольщик имеет право начислять застройщику неустойку пока тот не заплатит всю сумму, которую должен по суду.
После смены дольщиков размер неустойки не меняется
Дольщик заключил договор долевого участия с застройщиком и внёс всю причитающуюся за квартиру сумму. Застройщик в срок не уложился. Когда просрочка составила более семи месяцев, дольщик квартиру продал другому лицу, то есть уступил право требования (квартиры как таковой пока не было, дом был не достроен).
Новый дольщик, получив в конечном счёте квартиру, обратился в суд за взысканием с застройщика неустойки за то, что застройщик нарушил срок передачи квартиры. Причём от потребовал выплатить неустойку за весь период просрочки, в том числе за то время, когда право на квартиру принадлежало первому дольщику. Суд поддержал дольщика в этом.
Однако, апелляционная инстанция решение отменила и уменьшила сумму неустойки. Суд сказал, что второй дольщик имеет право взыскивать неустойку только за время, когда права на квартиру стали принадлежать ему. А до этого момента просрочка его никак не касалась.
Как обычно, Верховный Суд во всём разобрался и сказал, что суд первой инстанции был прав, когда присудил всю сумму неустойки, начиная с самого первого дня просрочки застройщика. И не важно, что сначала был один дольщик, а потом появился другой, который и подал иск. Главное, что застройщик должен заплатить неустойку за всё время просрочки.
В какой суд обращаться на застройщика?
Так как отношения между застройщиком и клиентом-дольщиком регулируется Законом «О защите прав потребителей», то можно обращаться в суд как по месту нахождения застройщика (по его юридическому адресу), так и по своему месту жительства, то есть по месту регистрации. То есть вы вправе выбирать где вам удобнее. На практике дольщик этих деталей не знает.
Совет: Можно открыть сайт суда по месту нахождения застройщика. Там найти примеры судебных решений именно с этим застройщиком по его наименованию. Возможно вы не первый. И смотрите какая там складывается практика. Скорее всего, по вашему делу будет примерно такое же решение. Также можно посмотреть какая практика с другими застройщиками в суде по вашему адресу регистрации. На основе анализа судебной практики в разных судах можно выбрать куда лучше обращаться.
Практика показывает, что лучше обращаться в суд по своему месту жительства, а не по месту нахождения застройщика. В таком случае больше вероятности избежать возможной заинтересованности и ангажированности со стороны судов.